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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2010北京中原住宅部技术中心出品，保留一切权利。钓鱼台7号院案例研究北京中原住宅部技术中心2011.06Codeofthisreport|2©CopyrightBeijingCentaline2010目录内部配套基本概况销售情况1234产品设计宣传推广5文化舆论6总结论7Codeofthisreport|3©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况Codeofthisreport|4©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——基本参数项目类型板楼、多层住宅占地面积16667㎡建筑面积43383㎡容积率2.58车位比1:2.5开盘时间2009年7月21日入住时间2011年5月目前均价110000元/㎡装修状况精装开发商中赫置地投资控股有限公司代理行物业公司中粮凯莱物业物业费9.5元/㎡产权年限70年Codeofthisreport|5©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——项目位置位于长安街北，距钓鱼台国宾馆300米，南临玉渊潭湖岸80米，向西900米达西三环，向北400米接阜成路，行至二环2900米，距天安门6公里，中南海5.5公里尽享四通八达的交通网络；该项目地处国家与城市的核心行政办公区，区域比邻的金融街、中关村；云集大量党政军机关、教育机构、大型企业。西通中央政务区，其是整个国家高级政治枢纽带；北近中关村，这里聚集了大量顶级教育科研机构；东临金融街，是北京乃至全国金融核心区。距中南海5.5公里Codeofthisreport|6©CopyrightBeijingCentaline2010基本概况——外部配套环境学校：海淀区实验小学分校、航天机关幼儿园、北京工商大学、立新幼儿园、首都师大二附中、中古友谊小学、翠微小学医院：海军总医院、银行：交通银行、农业银行、马神庙邮电所、邮政储蓄餐饮：新一页酒楼、大鸭梨餐饮、川上人家、鼎鼎香金玉丽舞台KTV、孔乙己酒店、彩蝶海鲜大酒楼、必胜客娱乐：玉渊潭公园、中华世纪坛、中央电视塔购物：物美超市、阜成门华联、天外天小商品步行尺度重要政府机关：国家工商行政总局、国家统计局、北京市财政局、国家航天局、国家外汇管理局、航天科技财务公司、中国核电工程公司、钓鱼台国宾馆得天独厚的配套环境，城市稀缺核心区，高端、成熟、完善Codeofthisreport|7©CopyrightBeijingCentaline2010目录产品设计Codeofthisreport|8©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——总体规划Codeofthisreport|9©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——建筑设计四栋人文建筑由西向东一字排开，户户南向全景购湖。建筑的整体轮廓构筑为“山”形，与南侧的玉渊潭“水”相得益彰，隐喻山水相映Codeofthisreport|10©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——建筑细节红砖选择传统工艺烧制、德国进口陶土砖，应用于建筑表面，质朴而亲切。原铜本项目选择德国原装进口的KME铜板，应用于建筑外观更显沉稳和庄严。石材多处装饰细节采用石材，通过手工打磨，在古朴的红墙中透射出现代气息。Codeofthisreport|11©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——景观设计玉渊潭公园北岸景观该项目最大的亮点则是玉渊潭公园景观，昔日御用花园、皇家水系的城市核心地带，把水景价值最大化。玉渊潭、昆玉河在中国传统文化脉络上代代相传，近850年。Codeofthisreport|12©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——户型共106户，1栋6层、1栋8层、2栋13层，3梯2户面积区间：310㎡—-1000㎡主力户型：320㎡-480㎡三居、四居户型面积（㎡）套数31330347203531035610411647110其他户型20总计1063.4米豁朗高层，14—21米南向面宽，270度瞰景、首层复式与顶层超大平层等多种户型设计，满足优适生活需求Codeofthisreport|13©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——户型图356347313353471411Codeofthisreport|14©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——装修Codeofthisreport|15©CopyrightBeijingCentaline2010产品设计——建材外立面：红砖、石材、原铜、钛鋅板供水：市政24小时热水排水：瑞士吉博力同层排水供气：燃气入户采暖：集中供热，地板采暖通讯：预留2个电话接口、网络入户电梯：日本三菱原装户门：德国biffar或同档次品牌窗户：威盾或同档次品牌门禁系统：一卡通门禁电视系统：有线电视空调系统：三菱或同档次品牌安防系统：闭路监控、电子巡更停车系统：速宾地下停车系统吸尘系统：埃迪士中央吸尘信报箱：大堂集中报箱Codeofthisreport|16©CopyrightBeijingCentaline2010内部配套Codeofthisreport|17©CopyrightBeijingCentaline2010最大限度的满足生活的舒适与私密，特设家庭会客式私属会所，是家庭空间的延伸。私属会所除包括20米长游泳池、会客厅、健身房、瑜伽房、SPA、美容、便利店、餐吧、酒吧、雪茄屋以及多功能厅会所功能外，还提供了私人酒窖储藏等高档会员定制服务。配套会所私人管家服务：特聘请具有多年国际高端酒店服务经验的经理人员作为“私人管家”五星物业服务：“出门放心、回家开心、居住舒心、生活省心”的“四心原则”全方位的安防：全封闭式秩序维护管理，设置五道安全防卫屏障清洁绿化：24小时专业人员保持清洁与维护，园区草坪、花木定期修剪与养护维护管理：24小时专线报修，15分钟内到达现场私属管家：宠物代养、临寄物品、代订机票、酒店、餐厅、鲜花、牛奶、等无偿服务服务Codeofthisreport|18©CopyrightBeijingCentaline2010目录销售情况Codeofthisreport|19©CopyrightBeijingCentaline2010销售情况自2009年7月开盘，该项目价格只在开盘后3个月时略有降幅，随后便只升不降。而在今年5月新推出的23套楼盘中，均价均在18万-20万之间。此次推出的一套1000平米以上的户型，均价则高达30万元/㎡。此套楼盘成为亚洲最昂贵的楼盘，一时在房地产界前期一片浪潮。开盘至今价格走势图时间剩余套数2009年7月1062009年8月832010年7月522010年11月332011年5月10开盘至今销售进度Codeofthisreport|20©CopyrightBeijingCentaline2010购房客户项目专属于中国顶级背景客户群Codeofthisreport|21©CopyrightBeijingCentaline2010目录宣传推广Codeofthisreport|22©CopyrightBeijingCentaline2010宣传推广——电子楼书Codeofthisreport|23©CopyrightBeijingCentaline2010宣传推广——电子楼书Codeofthisreport|24©CopyrightBeijingCentaline2010宣传推广——户外广告Codeofthisreport|25©CopyrightBeijingCentaline2010文化舆论Codeofthisreport|26©CopyrightBeijingCentaline2010案名由来“七”在世界传统文化中是一个非常有意思的数字，人们对“七”的诠释和传说，源远流长，妙异多姿，令人神往。《圣经》中上帝用七天创造了世界；《古兰经》中则把天分为七重，地分为七层；佛教中有万事由地、水、火、风、空、见、识七种本源生成之说。“七”与我们的生活竟如此息息相关。七个音符奏出美妙的音乐，七种颜色绘出美丽的图画，七言诗歌抒发动人情怀，喜怒哀思悲恐惊为人之七情，菜米油盐酱醋茶为开门七件事，七月七是中国情人的佳期……“院”在中国语言中是对建筑及其功能的一种定位表述，“深宅大院”就是在形容一种建筑形态及其所反应的生活方式。“院”字既平时低敛，又丰厚高贵，更加贴切地隐喻着大院主人的贵重气质和高雅品位。公元2009年，择址玉渊潭北岸，承“钓鱼古台”之文脉地利，融“七”之传神寓意，秉“大院文化”之丰厚底蕴，“钓鱼台七号院”因此得名。Codeofthisreport|27©CopyrightBeijingCentaline2010文化传统历史、皇脉、土地、教育建筑新传统规划、建筑、细节、技术生活新传统户型、精装、会所、服务地脉之传统Codeofthisreport|28©CopyrightBeijingCentaline2010钓鱼台7号院从2009年开盘就报出在京城数一数二的高价——70000元/㎡，直至现在的300000元/㎡。楼王不对外开放，有意向的购房者需要提前三天提出看房申请，在总部审批了购房者相关资质之后才能允许，更增加了此套房的神秘感。楼王的装修成本为15000元/㎡每平米成本不到40000元钓鱼台七号院更神秘的吸引力是这是区域内最后一块军转民地块开发商中赫成立不到一年，就拿到了地块，主要是因为中赫置地董事长周金辉通过关系认识了原项目方面的负责人，前期付款速度极快，先付款后签合同。同时，拆迁费并土地款一起支付开发商须代建另外10栋禁止任何人参观的低密度住宅楼盘亮点Codeofthisreport|29©CopyrightBeijingCentaline2010尽管调控政策频出，该项目价格仍然在稳步攀升，并时不时在京城媒体中成为重头戏。此次，报出30万均价的高位，又一轮掀起媒体的风波。在接受媒体采访时，其销售人员对高价的解释为，因为景观最好，并且可以专门为客户量身定制，并且为世界顶级装修，因此报出高价，更多的问题则避而不谈。把自己放到了挑战政府调控政策的位置上，放到了大众舆论的“枪口”之下。这样的炒作最后很可能是“作茧自缚”，搬起石头砸自己的脚。开发商利用了有些人的攀龙附凤心理天价的渲染，会传导给其他开发商，向更高的价格迈进，或干脆也一步到位，从而给房地产带来恶性循环。舆论评判Codeofthisreport|30©CopyrightBeijingCentaline2010总结论Codeofthisreport|31©CopyrightBeijingCentaline2010该项目土地具有稀缺性，这是项目本身自带的优势。借玉渊潭自然景观，成为最有利的景观资源周边的“邻居”，是全市乃至全国的整个核心其客户的神秘性也是其推广的手段之一内部配套的高端尊贵，想客户所想，成为其高端的一个有力支点。Codeofthisreport|32©CopyrightBeijingCentaline2010中原地产止于至善