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认知富力城市场环境解析SWOT分析与市场定位项目定位与营销战略营销策略分解客群洞悉与定位富力城锁定客群地理来源区位户型价格置业目的家庭结构锁定客群购买能力客群锁定维度通过区位/户型/价格三个维度共同精准锁定客群锁定客群客群地理来源麒麟片区项目区位所决定的地缘客户江宁东山区光华路片区项目具备区位上的双重属性•在板块划分上，属于南京核心板块之城东板块光华路片区、紫金山片区以及麒麟片区都将成为本案重要的地缘客户来源•在行政归属上，属于一主城三副城之江宁副城，紧邻东山片区因此东山片区也是本案重要的地缘客户来源紫金山片区紫金山片区客群分析项目名称建筑类型客群来源置业属性置业目的职业背景保利紫晶山花园洋房、别墅主要来自城东，其次为市区其他区域改善型以自住为主以私营业主、企业高管、公务员为主紫气钟山花园洋房城东及仙林地区以改善为主，部分首置以自住为主以企业高管，企事业单位基层员工和公务员为主紫金东郡花园洋房主要来自城东改善型以自住为主以企业高管，公务员为主郎诗钟山绿郡洋房主要来自城东改善型以自住为主以企业高管，公务员为主紫园洋房、别墅主要来自城东，其次为市区其他区域改善型以自住为主以企业高管、私营业主为主*以上信息采集于专业网站报道及现场调研从客群来源来看，均已城东区域为主，其次为市区其他区域从置业属性来看，基本以改善型为主，少量品质首置从置业目的来看，均为自住需求为主从职业背景来看，以企业高管、私营业主和公务员为核心职业背景光华路片区客群分析光华路片区是城东发展最早，也最成熟的地区，片区内早已无新盘在售但从居住人群来看，都是“地道”的城东人对城东大板块极度热衷生活、工作、圈子都在这里对居住品质有较高的要求有较好的经济积累家庭的扩容逐渐促成了改善或再次置业的需求麒麟片区项目名称建筑类型客群来源置业属性置业目的职业背景东方红郡小高层主要来自城东首置为主以自住为主以企事业基层员工为主东郊小镇多层、小高层全市范围，主要来自于城东首置为主以自住为主以企事业基层员工为主麒麟山庄多层、小高层城东及麒麟本区域首置为主以自住为主以企事业基层员工、私营业主为主*以上信息采集于专业网站报道及现场调研从客群来源来看，以麒麟片区和城东为主，部分市区刚需客户从置业属性来看，基本以首置为主从置业目的来看，均为自住需求为主从职业背景来看，以企事业基层员工和私营业主为核心职业背景江宁东山客群分析项目名称建筑类型客群来源置业属性置业目的职业背景武夷水岸家园多层、小高层以江宁东山区域为主以首置为主以自住为主以企事业基层员工为主上善居高层、小高层客群来源广泛，江宁、市区均有以首置为主以自住为主以企事业基层员工为主天鹅湖花园多层、小高层客群来源广泛，江宁、市区均有以首置为主以自住为主以企事业基层员工为主绿地紫峰公馆高层、小高层以江宁东山区域为主以首置为主以自住为主以企事业基层员工、私营业主为主爱涛尚逸华府小高层以江宁区为主以改善为主以自住为主以企事业基层员工、私营业主为主*以上信息采集于专业网站报道及现场调研从客群来源来看，以江宁本区域为主，部分市区刚需客户从置业属性来看，基本以首置为主，少量改善需求从置业目的来看，均为自住需求为主从职业背景来看，以企事业基层员工和私营业主为核心职业背景客群置业目的/家庭结构分析105㎡2+1房88㎡2+1房精装公寓88/105㎡中式合院320-420㎡客群置业目的/家庭结构分析产品类型产品形态主力客户形态置业目的诉求户型面积（㎡）客户类型家庭特点家庭结构高层2+18826-35都市新锐族单身贵族/婚房备用2-3人首置为主城东板块品质大盘超高性价比2+110526-35品质新锐族幼小三口之家首改为主，兼有首置35-40品质家庭族合院/320-42035-45品质家庭族中学大学三口之家2-4人改善为主城东板块优越环境品质大盘35-50富裕升级家庭族三口之家或与老者同住改善为主从置业目的来看，高层产品户型紧凑实用，以首置客户为主，105㎡的户型聚集部分首改需求合院类产品户型舒适奢华，以改善需求为主从家庭结构来看，高层产品，88㎡以小家庭为主，105㎡以三口之家为主合院类产品以三口之家和三代同堂为主客群购买能力分析每个项目的单价和总价都为自己客群的购买能力做出了明显的划定88㎡、105㎡精装公寓总价区间80-120万320-420㎡中式合院总价区间400-700万全市刚需首置价格区间全市品质改善价格区间全市刚需首置价格区间板桥新城板块九龙湖板块仙林湖板块新尧板块方山板块珠江镇板块顶山板块麒麟板块全市均价8000-12000元/㎡板块全市刚需首置客群分析他们是年轻一族，有活力、有梦想他们是这座城的希望他们爱这座城，乐于在这里打拼，更渴望在这里安家但主城的房价让他们望而却步于是，这些本来“不入他们法眼”的亲民价格板块只能成为其置业的最终选择但我们必须看到，无论何时，他们都更愿意活跃在城市中央。价值关注点：总价、配套、品质城东板块较之以上板块有更明显的吸引力全市品质改善客群分析他们是精英一族，有睿智的眼光和独到的视野无论是自创天地还是企业耕耘他们都有了自己的社会圈层与地位他们渴望自我价值的高度认可生活的方方面面都希望体现着自身的成功与境界价值关注点：区位、品质、品牌客群购买能力分析单身一族中学三口之家单身丁客幼小三口之家已婚丁客新婚族中大学三口之家丁客家庭两老空巢三代同堂儿女立家普通白领（22-30岁）都市精英（30-40岁）品质家庭（41-50岁）健康养老(51-60岁以上)经济型白领型富裕型富贵型富豪型10万元/年以下10-30万元/年100-300万元/年公寓类客群公寓类客群50-100万元/年合院客群中产型30-50万元/年合院客群本案客群范围思考客群共性强烈的城东情结/看重居住品质/追求开发商品牌客群特性他们是年轻有活力的一群人，年龄在25-35岁；他们是努力派，奋斗一族，虽没有殷实的经济基础，但同样有品位、有追求；他们可能是首置刚需，对于产品、交通及配套等有一定的期望；他们是眼光独到的一群喜欢挑战与发现，并希望自己对未来的前瞻可以得到未来的验证，他们更愿意相信未来；但他们也是精明的一群人，会被高性价比所吸引。公寓类客群他们是事业有成的一群人，年龄在35-50岁；他们生活在城市金字塔的顶端；追求的是高品质的生活和居住体验；看重社交与圈层；他们有良好的经济基础，有能力、更愿意追求更好的生活与品位；追求对味人生；但同时，性价比对他们来说同样重要。合院类客群客群定位深爱城东的都市精英刚需/首改/首置/白领/区域客/高品位公寓类客群定位深爱城东的成功一族改善/品质/掌控者/区域客/高品位合院类客群定位市区其他区域紫金山片区江宁东山片区光华路片区客源贡献率预期30%次核心市场市区其他区域客源贡献率预期70%核心市场光华路片区紫金山片区科技园片区江宁东山片区科技园片区光华路