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易居中国佛山公司2012.10谨呈：项目理解客户分析项目发展策略市场分析项目规划建议项目定位区位理解交通理解规划理解本地市场分析周边市场分析购买可能性产品需求项目定位产品定位价格定位地块价值分析规划排布建议园林设计建议配套规划建议报告思路框架PartOne－项目理解•区位理解•交通理解•规划理解项目理解区位理解项目靠近广州，虽然具有区域优势，但认知却很空白。广州荔湾广州海珠顺德南海广州番禺本项目三山新城，广佛交界区域，“南番顺”相交之地，紧邻广州中心城区，地理位置非常优越。荔湾区天河区海珠区南海区禅城区番禺区顺德区广州市佛山市项目理解区位理解项目靠近广州，虽然具有区域优势，但认知却很空白。目前三山区域内以物流园、村屋、低矮厂房为主，缺乏成熟生活配套及市政基础设施。港口物流成为支撑性产业，区内产业发展单一化，广佛市场对区域认知处于空白阶段。项目理解交通理解交通规划完善，远期发展前景好，短期提升快。2010年海怡大桥正式通车，从佛山中心区经由三山连接广州番禺，向南接入广州新客站核心区。南番实现直达通车，有利于三山与番禺加强区域合作，双方实现优势互补，形成多元化产业链，三山未来发展空间巨大。项目理解交通理解交通规划完善，远期发展前景好，短期提升快广州南站雷岗地铁站西朗站（广佛线、广州1号线）至桂城7个站至荔湾中心5个站至越秀中心8个站至天河中心13个站至海珠西中心12个站广州南站（广州2号线）至海珠西中心8个站至番禺洛溪4个站至海珠中心10个站至越秀中心12个站至珠江新城16个站西朗地铁站魁奇路东延长线未来规划公交系统南海新型交通系统1号线（2015年开通）起始站：雷岗地铁站（始）——广州南站（终）距离：项目与港口路站相距约500米项目-地铁西朗站距离：项目至地铁西朗站7.1KM项目-广州南站距离：项目至广州南站约7.4KM魁奇路东延长线佛山地铁6号线项目理解规划理解经过多次定位的改变，新规划最终确定，未来发展潜力巨大。原规划三山新城设计定位为港口物流区，以现代化商贸功能为中心，集港口物流、休闲娱乐、商务办公、高档居住、高新产业于一体的综合性生态新城。传统物流产业：•普洛斯物流园开发有限公司•卜蜂莲花华南区配送中心百佳华南配送中心:•屈臣氏华南分发中心•三山保税及出口监管仓项目•宝马零部件配送中心南海三山国际物流园区项目理解规划理解经过多次定位的改变，新规划最终确定，未来发展潜力巨大。三山科技创意产业中心三山创智新城虹港—国际时尚文化产业创意港丽普盾科技（卫星导航产业基地）研发中心宝索机械高新科技研发中心新规划《南海三山新城总体规划（评审稿）》2012.08三山新城将定位为区域商务服务中心、低碳生态科技新城。三山新城的发展计划以高速铁路和魁奇路东延线等两条主要交通廊道为界，分为三大功能区：高新技术和创意文化产业区、生态居住和商业休闲文化区及商贸商务和现代金融服务区。包含商贸商务、金融服务、高新产业、创意研发、生态居住、休闲娱乐等六大城市功能。根据规划，三山港区将在2020年之前，新建15个公园，包括3个综合公园、6个社区公园、1个专类公园和5个带状公园绿地。星联总部基地项目理解区位——位置优势强；市场认知缺交通——远期前景好；短期提升快规划——定位多次变；发展潜力大Parttwo－市场分析•本地市场分析•邻近市场分析本地市场特征本地市场分析本地市场向西趋近桂城平洲楼盘主要集中在中心区：平洲早期的楼盘主要分布于佛平四路和南港路段，如康怡花园、富景花园、碧琴湾等，本地市场容量有限，整体趋向南海桂城；目前片区市场依靠富丰新城一盘：现在平洲住宅主要靠富丰新城支撑供应，新一期还需到下年才推出，新拍地块迟迟未动工，目前平洲供应市场处于空档期，为项目入市提供市场契机。桂城本案基业花园碧湖花园丽景园富景花园碧琴湾兴业楼康怡丽苑乐怡花园富丰新城平洲本地市场竞品分析富丰新城—120-150方改善型产品比例较高户型套数比例88-89㎡2+1房37246%135-143㎡三房29837%126㎡2+1房627.8%172-174㎡4房749.2%合计806100%富丰新城在售户型配比0%50%100%150%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式88-89135-143126172-174富丰新城各面积段产品推售情况推出套数销售套数消化率以88-89方和135-143方左右的刚需、改善型产品为主，其中126-143方的占比达到45%；开盘以来，共推出950套产品的去化情况来看，135-143方的大四房和126方三房较好，去化率可达94%本地市场特征本地市场竞品分析康怡花园—118-149㎡的改善型户型销售良好户型套数比例81-82㎡两房288.5%118-127㎡三房15246%138-149㎡大三房10632%155-168㎡四房329.6%171㎡大四房133.9%合计331100%康怡花园四期户型配比0%50%100%/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式/通用格式81-82118-127138-149155-168171康怡花园四期各面积段产品推售情况推出套数销售套数消化率项目产品主要以118-149方三房和大三房刚需、改善型产品为主；去化速度较好的面积段在118-149㎡三房和大三房户型上面，去化速度在80%以上。本地市场特征本地市场分析三山岛内只有一个低端项目目前唯一低层洋房项目，价格低：基业花园由2003年至2005年按四期划分，全部为楼梯楼，2003年成交均价在1500-2000元/㎡；三山消费力不高，产品以小户型为主：由于三山本地客户消费力不强，因此项目的产品以低总价的中小户型产品为主。客户主要来源三山本地客户和三山物流港的客户：尽管与广州一水之隔，但是项目开发早期海怡大桥未开通，无法吸引广州客户，项目主要客户群体来自于三山本地自住客户和物流港的客户。面积户型40-50㎡一房一厅60-70㎡两房两厅80-100㎡三房两厅104-109㎡、113-124㎡三房两厅两卫143㎡四房两厅两卫基业花园本项目本地市场特征本地市场分析未来整体市场供应量放大楼盘货量产品情况富丰新城约1194100-175㎡依岸康提约250085-170㎡洋房260-400㎡别墅佛南（拍）2011-016地块约1200受90/70限制合计4894套——未来2-3年平洲住宅供应情况富丰新城依岸康提佛南（拍）2011-016本案未来竞争：未来2-3年区域供应量巨大（约4900套），主要集中在平洲向西的桂城片区本地市场特征不利于项目赢取客户认同不利于项目形象价格拔高不利于项目后续发展三山岛内唯一竞品低端观点二整体市场容量小，未来供应量放大观点三市场焦点客户趋向一致，普遍置业倾向于桂城观点一既然本地市场不足以支持我们长足发展我们可以向何处突破？邻近市场划分禅桂核心市场广州核心市场广佛交界市场广州金沙洲板块佛山里水、黄岐板块广州芳村板块广州华南板块第一板块：禅桂核心市场客户来源：以本地自住客、重复性投资客为主（本地客包括常住的外来人口），其次为周边镇区转移性自住客及储蓄性投资客；产品特征：90-100㎡刚需性三房、120-160㎡首改型三四房，两房产品基本没有；价格水平：8000-10000元/㎡，偶有6000元/㎡；第二板块：广佛交界市场（佛山）客户来源：以广州（越秀、荔湾）为主，即被高房价溢出的自住客，集中聚焦于北部金沙洲及里水板块及本地自住客，集中于中南部平洲、陈村板块；产品特征：140㎡以下的产品为主；价格水平：受“广州市场认知”影响，南北部价格差异大，金沙洲13000-15000元/㎡、平洲9000元/㎡、陈村7000元/㎡；第三板块：广佛交界市场（广州）客户来源：被广州高房价溢出的自住客及本地客户产品特征：140㎡以下的产品为主，90㎡以下的产品比例高于广佛交界市场（佛山部分）；价格水平：由北至南价格稳定在13000-15000元/㎡；第四板块：广州核心区（越秀、东山、荔湾、海珠、天河）客户来源：本地新增（新组建家庭、外地来广定居人员）及外地投资客（兼有大量原户籍人员外流置业）；产品特征：120㎡左右的产品为主；价格水平：20000元/㎡以上，部分高端产品超过40000元/㎡以上区域市场根据地缘属性，划分为四大板块市场禅桂核心市场分析市场特征禅桂核心市场分析产品特征：80-140㎡的刚需/首改产品的供求比例有近6成户型套数比例80㎡以下1075%80-100㎡36319%100-120㎡31316%120-140㎡51527%140-160㎡30716%160-200㎡24313%200-300㎡784%300-500㎡00合计1926100%户型套数比例80㎡以下53016%80-100㎡75323%100-120㎡52416%120-140㎡65519%140-160㎡46915%160-200㎡2156%200-300㎡964%300-500㎡321%合计3274100%2012年1-8月区域市场供应结构2012年1-8月区域市场成交结构禅桂中心区2012年1-8月主要供应面积段在80-140㎡首置和首改产品为主，比例达到62%。禅桂中心区2012年1-8月主要成交面积段中80-140㎡的比例为58%。市场特征禅桂核心市场分析价格水平：主力价格在8000-10000元/㎡之间，偶有6000元/㎡区域板块项目均价装修标准桂城中海千灯湖一号15000-16000毛坯桂城依云天汇11000毛坯禅城碧桂园城市花园115001800禅城岭南天地12000-150003000佛山新城保利东湾13000-14000毛坯禅城凯德天伦世嘉8000-9500毛坯禅城恒福新城8700-11000毛坯禅城九鼎国际城公寓7900-10500毛坯禅城锦隆花园6700-9700毛坯禅城季华金品7500-9300毛坯禅城罗马新都8200-9600毛坯禅桂核心区标杆项目价格情况禅桂核心市场凭借优越的地理位置及城市行政属性，主力价格水平较为稳定，持续性维持在8000-10000元/方的区间内；个别项目由于地理环境/开发商短期目标的关系，偶然会出现“6”字头单价的产品。市场特征禅桂核心市场分析客户来源：以本地消化为主，项目客户跨区置业距离短卓远景峰（禅城石湾）——客户主要来自石湾本地，约占77%，其次是禅城区内的张槎和祖庙客户碧桂园城市花园（禅城城南）——客户主要来自禅城区内，占57%，其次与其相近的乐从保利东湾（顺德乐从）——客户主要来自项目所处的乐从，比例超过60%卓远景峰客户来源分布碧桂园城市花园客户来源分布保利东湾客户来源分布广佛结合市场（佛山）分析市场特征广佛交界市场（佛山）分析产品特征：140㎡以下的产品占市场主力户型套数比例80㎡以下109623%80-100㎡233146%100-120㎡67714%120-140㎡2566.5%140-160㎡3359%160-200㎡940.7200-300㎡90.7%300-500㎡00合计4799100%户型套数比例80㎡以下172424%80-100㎡295942%100-120㎡112216%120-140㎡2644%140-160㎡2152.5%160-200㎡2073%200-300㎡5408%300-500㎡360.5%合计7067100%2012年1-8月区域市场供应结构2012年1-8月区域市场成交结构从供应面积段和成交面积段分析，广佛交界市场（佛山）主力供应、成交户型出现在80㎡以下的产品和80-120㎡小两房、三房户型为主，其比例均超过80%。市场特征广佛交界市场（佛山）分析价格水平：受“广州市场认知”影响南北价格差异大，里水/黄岐板块价格明显高于陈村和平洲板块。区域板块项目均价装修标准客户认知陈村万科缤纷四季8000精装广州客户认知度低陈村港隆国际6500-7000毛坯广州客户认知度低平洲富丰新城8000-9000毛坯广州客户认知度低平洲康怡花园8500-9500毛坯广州客户认知度低里水时代糖果9000-10000精装金沙洲，广州客户认知