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汇智·科创城项目合作思路北京中投博联2019.11关于北京中投博联优秀案例聊城·东关国际聊城·公园首府济南·畅博尚都聊城·观澜一品优秀案例聊城·书香东郡临清·翰林苑东阿·鱼山美郡淮北·翰林学府背景分析项目背景：汇通国际金属物流园已经成了鲁西金属物流业商业旗帜，钢管物流的代名词，区域标杆，真正的做到了“汇万家，通天下”。目前，随着电商互联网的影响，市场正发生着潜移默化的变化，从项目经营情况和发展需求，亟待一个升级版的项目，项目诉求运营升级和转型，从而会带动项目价值延展的提升和产品溢价。结合项目产品特点、行业行为、市场因素、发展的属性、电子商务与新技术冲击等6个因素，进行对项目产品营销方向、阶段任务、商榷合作形式。竞品项目项目名称项目动态及在售商铺地址万达广场欢乐小镇20-35㎡单层产区商铺为主，总价60-120万/套柳园路西、香江路北华建1街区37、38#楼底层临街商铺，现铺销售，均价1.2万元/㎡长江路以北、中华路以东孟达·中央帝景利民路临街，127-200元/㎡，均价约31000元/㎡花园路与利民路交汇处东北中梁·国宾府项目西侧临街，37和97㎡，均价约2.3万元/㎡光岳路与松桂路交汇处向东300北昌润·莲城莲湖大厦底层，50-1500㎡，一二层灵活组合；瑞荷园1#楼，5层，6千平，整栋出售东昌路北，徒骇河西案碧桂园·翡丽湾15#楼临街底商，面积区间235-350㎡，均价约1.5万元/㎡滨河大道与陈口路交汇处裕昌·文轩1#/2#楼底商，26-2000㎡，层高6米，柳园南路东侧、南邻文化中路荣盛·锦绣观邸10套商铺在售，158-178万/㎡，均价1.85万元/㎡中华路以西、华宇路以北金信·御花园嵩山路及临滦河路商铺，面积区间120-240㎡。均价约1.9-2.1万/㎡东昌路北侧（开发区管委会北邻）星美·城市广场滦河路上纯一层40-120㎡，均价1.7-1.8元/㎡;开发区东昌东路以北，小湄河以西当代·国际广场6套现铺在售，面积160-10430㎡，价格约1.2-3.8万/㎡东昌路与中华路交汇处卓亚·未来城7套现铺在售，面积160-330㎡，价格约25000/㎡中华路与湖南路交汇处东南方向聊城新天地主分布C区和D区，面积区间为40-400㎡，均价约1.3万-3万/㎡建设东路与光岳路交汇处竞争商铺竞争写字楼公寓项目名称在售商铺地址星光·聊城国际金融中心总建筑面积达32万方，共规划建设10栋高层、小高层以及底部裙楼，涵盖地标式金融大厦、金融写字楼、金融绿地长廊等全业态金融综合体。燕山路东、东昌路北、庐山路西孟达·商务中心总体量约10万㎡，涵盖星级酒店、精品公寓、大型商超、甲级写字楼、文化场馆等。奥森路以西、东郡路以东智慧谷·阿里云创新中心项目一期核心启动区约1000亩，首期开发211亩。互联网、云计算、大数据的科技类“双创”孵化服务平台。聊城市东外化路与济聊一级路交汇处东南百利来科创小镇约7.07万平，首期abc三栋楼座，AC,两栋为18层小高，1-2层为商业，3-18层为LOFT；B栋为21层，规划为托管式酒店以及商务公办公。湖南路与东外环交汇处西北云创中心山东聊城星洲置业有限公司开发，约40万方，商务综合体，涵盖办公、公寓、写字楼。光岳北路东，财干路南聊城中心总建筑面积约23万平米，涵盖企业总部、甲级办公、菁英公寓、星级酒店、大型商场、商业内街等，满足聊城尤其高新区市民一站式购物、餐饮、办公、居住等需求。长江路与中华路交汇处(九州洼月季公园北侧）京都欣城大学城商圈核心位置。聊城二中南邻，背靠聊城大学、技师学院等高等学府，西邻徒骇河。项目总建面约6.7万㎡，规划有大型商超、商务酒店、街区商业及公寓产品。陈口路与滨河路交汇处东南（聊城二中南侧）新动能中心约130万㎡，绿地集团与东昌府区人民政府战略合作，打造创业孵化器运营中心、科技研发与应用中心、天使基金投资平台、金融信息交互平台即高标准专家公寓。湖南路南、凤城街北、柳园路东裕昌·国际金融中心项目总用地面积4.64万㎡，总建筑面积16.75万㎡，东昌路与庐山路交汇处北88米祥生·金麟府项目总占地面积3.847万平，总建筑面积约13.25万平，容积率2.5。规划有8栋住宅楼座，4栋6层洋房、1栋18层小高层、3栋高层。截至目前，8栋住宅楼座已全部开盘。花园路与利民路交汇处东南角（原电机厂）摩天轮SOHO中心摩天轮SOHO中心位于摩天轮城市广场，米高国际酒店4—6层，北依国家4A级景区——东昌湖景区，南邻千亩森林氧吧——凤凰苑植物园，建筑与摩天轮融合在一起的城市地标，船帆式的建筑设计，与东昌湖天然融合，周边涵盖吃、住、行、游、娱、购一站式、全方位配套。优良的外部条件，加独一无二的产品设计，使其成为聊城乃至周边城市争相收藏的稀缺产品。湖南路以北摩天轮金田小阳光占地700亩，规划面积150万平方米，中心市场65万平方米，按照智能化、科学化、标准化的规划设计理念，对经营业态合理布局，设计了中心市场、五星级酒店、风情街、商业街、美食街、进口商品展示馆、电子商务、仓储物流基地、商务服务中心、文化智慧广场及高档业户服务园区等商贸配套项目，完美展现吃、喝、玩、乐、购的时尚元素，力图打造“一座城、一个中心、150万方、一站式超级商业综合体”。聊城市经济技术开发区财干路666号御湖明珠写字楼+商业+公寓，具体规划中湖南路南、清泽路东、端庄路北（阿尔卡迪亚酒店斜对过）壹号健康空间产业园写字楼+商铺+商墅，具体规划中中华路东、松桂大街南总结鉴于项目规模20万平方米，产品主要有写字楼、公寓和商铺。根据市场信息，聊城有20多个同质化产品项目，500多万方米，在2020年集中上市，共同抢夺有限的客户资源，在未来2-5年，市场竞争空前巨大。在地段价值、价格政策、品牌带动、交通配套等主要元素，是客户衡量选择方面上进行博弈，我们需要共同努力，从中做出项目的亮点和价值，才能赢得市场。汇通大道黑龙江路四新河本案汇通大厦商业SWOT优势Strength劣势Weak道路通达临近济聊高速，交通便利规划优势周边钢管客户有资金实力大位于城郊，租金水平低，开发潜力巨大离济聊高速路口近，拉近与省会济南的距基地东侧为四新河，现状环境良好周边居住区较少离主城区较远，周边城市功能不完善周边以工业厂房为主，片区整体品质不高聊城同质化产品多，未来3-5年竞争大商业体量大，需求客群有限，去化难度高机会Opportunity发挥优势，抢占机会利用机会，克服劣势区域内标杆项目，抢占未来城市规划先机周边经济结构未成形，可塑性强东部开发区开发成本上升，东北区域开发潜力上升。借助项目交通优势打造项目业态确立项目在区域影响力地位，制造项目亮点差异化定位，打造鲁西/区域范围期间专业科创城；充分利用项目周边成熟钢管业态威胁Threaten发挥优势，转化威胁减小劣势，避免威胁聊城市整体同类产品去化速度不乐观商业形态如何定位如何提高项目知名度，如何引入投资客传承原有商业氛围，通过借势推广，提升项目核心竞争力；充分挖掘地块独有的资源，塑造项目独特性。提高推广针对性/团队销售力，双模渠道；充分整合资源，扩大区域寻找相应业态投资客。本体分析-swot分析——按此规划设计进行发展思考——一、营销计划二、合作形式产品规划及工作内容产品类型建筑面积策划推广营销手段及内容总部办公19768.2市场分析、项目研究、项目定位、卖点梳理、营销策略、推广策略、价格策略、营销推广、整体包装、营销活动、……整合资源、逐家拓展商务办公60138整合资源、圈层营销、双创同步SOHO办公18597.4梳理客群、渠道营销配套公寓46421.4梳理客群、渠道营销商业9735梳理客群、渠道营销渠道拓客：1、利用自身销售和客户资源，建立一个大型的行销渠道团队（10-15人），由渠道经理带队，在完成建立强大的拓客网络，广泛撒网，巡展客户资源。2、渠道人员将不拘泥于开发区钢管园区，将会深入到周边乡镇，最后还会辐射到聊城城区和其他区域进行客户的拓展。开盘营销及渠道活动产品发布会排号1213245……………………筹备期（30-60天）蓄客期（2-5月）续销期（开盘后…）续销及后期商期商业活动认筹发售期（5-7月）组织架构及前期筹备时轴炒区域概念筹备搭建炒盘和品牌蓄客炒产品阶段——启动双创电商规划工程与开发节点工程施工条件阶段项目工程计划、建筑规划确定、平面图、户型配比、户型效果图、鸟瞰图、交付标准和各楼时间蓄客阶段取得五证、±0至发售销售阶段面积测绘、申办预售许可证收交阶段物业筹备、封顶、验收、交房营销策划第一部分营销计划鉴于项目的目前规模，产品有写字楼、公寓和商铺。按照5月份达到预售条件，进行工作排布。第二部分：合作形式结合聊城市场和项目产品的营销属性，形成项目合作形式的建议，具体执行根据需求和服务内容协商进行形式确定。一、全程营销代理(渠道+坐销)1、主要内容：开发商对自有商业物业进行自营，可售房源我司全程负责销售，服务中不包含任何广告投放费用、渠道费用、办公家具采购等费用。2、服务内容：销售团队组建、销售培训；对于项目商业、写字楼、公寓全程运作，前期市调、整体营销招商方案、项目定位方案、规划设计建议、年度广告策划推广、策划团队组建、整体包装及项目整体推广设计工作，销售运作建议、招商运作建议、产品发布会、开盘活动等策划把控；我司安排驻场销售经理1名、置业顾问5-8名（开盘前后增至8-10人）。3、操盘主体：签订销售任务目标，所有可售项目全盘销售策划推广工作。4、费用明细：1、营销顾问月费5万元；2、提点项目总销售额的6-8%；3、招商佣金、主力商家引进费、其他公关费用视项目情况难易程度而定。1、主要内容：开发商除对自有商业物业进行自营，还需自身组建团队进行所有项目的全程销售工作，我司只负责策划工作的实施，和公司自身渠道销售。2、服务内容：对于项目商业、写字楼、公寓全程运作，前期市场分析、整体营销方案、项目定位方案、规划设计建议、年度广告策划推广、团队组建、整体包装及项目整体推广设计工作，销售活动等策划把控，我方派驻场策划经理1名，设计与文案跟进工作不驻场。渠道销售工作，利用我司项目销售资源带客户进行成交。3、操盘主体：所有可售项目全盘策划、推广工作。4、费用明细：1、营销顾问月费5万；2、渠道带客户成交，按销售成交额提点3-5%。二、全程策划代理（顾问+渠道销售）谢谢观看！