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住宅区总图前期测算——水石建筑规划系列培训规划做到一定程度，再往好了做，难，决定因素并非勤奋与聪明，而是心灵、是胸襟与气魄、是素养与层次规划师即为掌控者,完成空间之延续，人类之所及!进而成为时间长河中璀璨的一点优秀的规划设计：完成总体规划设计之后，建筑单体的形态和内部功能已经被塑造（或限定），建筑师只需去实现并延伸这个思维或者说好像没有设计，她本来就存在优秀的规划有与历史共发展的固有能力！背景：革新正在进行60-80年代建造的建筑现在完全过时了，庞大的都市调整行动已经实施，用来革新所有城市和大型城镇的街区。革新行动随处可见，成果已经展现在我们面前。项目的开发和更新的速度取决于房产市场变化和不可预知的力量前期测算：是房产公司前期决策的一个基础条件面对城市的快速发展，地产公司需要快速做出决策那么这就需要一种与当前阶段相匹配的设计模式也是我们建筑设计公司快速应对、创造潜在项目、规划推演的一种方式前期测算：规划强排+价值测算=设计方向做选择题、做判断题规划强排不是简单的阵列；是8个步骤中最具创意、灵活性、决定性的一个环节拿地阶段前期购地意向方案用地测算方案方案阶段概念规划方案规划报建方案扩初阶段规划建筑报建方案建筑控制方案施工图阶段报建施工图正式施工图前期测算它是设计过程中最有想象力，最有灵感的一步最与众不同的一个环节它是这么一个过程：把以往的充满设计感的草图推演过程转变为理性的成果总体规划中的两个关键点：a、大思路（空间构架）b、小细节（情景营造）这种在不同层面适应城市尺度的设计手法，是解决城市发展矛盾的有效手段，规划强排首先解决a规划不是按照经验进行克隆而是设计新的东西对此规划和设计的一种或者几种构想、概念+由这种意识衍生的理念规划强排——未来规划的雏形强排：是一个跳板：提供推进的技术依据是一个起点：寻找设计的方向是一个前期沟通的重要成果：确定规划空间结构一个重点：了解客户的需求是将设计理念付诸实践的一个重点处理好一个关系：客户的需求和项目主旨的关系做到什么程度：做对的而不是做最好的营造一种氛围：认真指标会影响或者引导我们的设计方向有一种紧迫感：快速注意强排中的“强”：一是快速二是设计的起点，头脑风暴关于项目的组织：在每一个项目中都配有一名主创和一名经理，还有一个明确的团队目的：快速有效地讨论，防止思维进入理想梦幻中强排是要有条件的！不是在白纸上做文章！规划层面：1地形、现状、区位、人文：过去的规划方案是否在起作用？所有的旧建筑是否都拆除2目标地块技术条件指标关键点：a、通过容积率、建筑密度的控制来实现价值最大化b、竖向3目标地块四界资源：周围地区对新的开发有一定的要求4周边产业状况及物业分布、营销策划报告：产品配比5其它因素：甲方开发设想市场层面：1宏观趋势2客户群分析3周边类型产品分析4产品线选择注意信息来源注意归纳基地信息要点■区位交通便利，区域内有大型产业支撑■基地南偏东5°，朝向良好■周边道路完善，市政配套齐备■周边新建住宅楼盘较少■住宅限高48M,容积率1.8■覆盖率18%较低，对多低层产品量有限制■90/74政策限制产品选择■机动车停车压力较大以基地的特点及大范围的环境为设计基础以一种整体的角度来设计在规划条件下以可能的产品进行强排——推演规划一套方法：确定目标：规划结构经济分析（确定各种层数对应价值的分析）美观（景观、造型）找出问题：区位分析设计策略：产品分布产品配比组团功能交通结构地库样板段SWOT：优势、劣势、机遇、挑战——这是一个比较实际的方案案例一：荷兰—帕德高根伯特住宅重建规划以“客体间的空白”开始设计这种网格不是用来分割开发区域，而是使他们汇集在一起，以创造出所需的多样性设计公共区域（现有树木和公用绿化空间），作为规划构架，“留白”为建筑案例二：常州-绿地武进外滩1号从“客体”开始的设计在建筑的形态关系方面，表达出一种拓补关系，似乎有一种若即若离的情愫在建筑不同的体块之间存在，这种在基地内部创造出来的形态关系，使空间就像是有了内容和故事，带给人们的空间感觉多角度的千变万化中观、微观区位解读•地形、现状：地形平整、电大院址控规要求：综合容积率2.7，限高100米，建筑控制线四界、道路、市政基础资料：北侧、东侧有老建筑，西侧靠近引桥及规划居住用地及退让绿化带，南侧是京杭运河，有沿河绿化营销策划报告：附近卖场、楼盘、产品等拆迁顺序：影响甚至决定开发时序优势资源：沿河景观、退让绿化带不利因素：1、地块分散且不规则2、靠近引桥3、对老建筑日照影响不能恶化资源剖析高低配原则下产品类型的权衡：“大”高层产品（100m）适宜容积率：3.2-3.5高层混合产品适宜容积率：1.6-2.5小高层产品适宜容积率：1.2-2.0多层产品/洋房适宜容积率：1.0-1.5联排产品适宜容积率：0.5-0.8独栋产品适宜容积率：0.2-0.4目标容积率：2.7争取在满足容积率的情况下，设计一些高品质的产品住宅是这一区域的客体，住宅又更简洁地对空间确立了主题大格窗户：整个区域被分割成数个公园状的小地块大格窗户：整个区域被分割成数个公园状的小地块17000首次强排：试试水，讨论的基础规划强排测算方案一•高层+少量电梯洋房综合经济技术指标一总用地面积：134718平方米总建筑面积：352840平方米其中：住宅：329840平方米商业：14000平方米幼托：9000平方米容积率：2.62总户数：3346户方案一总平，综合指标西南角鸟瞰东南角鸟瞰东北角鸟瞰西北角鸟瞰方案一鸟瞰地块1总用地面积：10558平方米总建筑面积：11000平方米其中：辅助商业：2000平方米幼托：9000平方米容积率：1.04地块2总用地面积：116161平方米总建筑面积：332600平方米其中：住宅：320600平方米辅助商业：12000平方米容积率：2.86总户数：3262户地块3总用地面积：7999平方米总建筑面积：9240平方米其中：住宅：9240平方米容积率：1.16总户数：84户方案一各地块指标建筑密度21.49%24班幼托商业电梯洋房高层、辅助商业电梯洋房11000158403167609240高层+少量电梯洋房方案一价值分析电梯洋房高层总计销售额土建成本建造周期产品级别产品附加值停车经济性21318万元24.99亿元4-6月8-12月较长高较高较高高低低好好好25080㎡*85003762万元25080㎡*1500228570万元304760㎡*750045714万元304760㎡*15004.95亿元3+1房型；空中花园赠送小露台总户数228户3118户3346户综合容积率：2.62方案一价值分析二期四期五期四期三期一期售楼处启动区三期•启动区——售楼处样板房•一期产品——高层住宅•二期产品——高层住宅•三期产品——多层住宅•四期产品——高层住宅、幼托公建配套•五期产品——高层住宅、公建配套方案一开发时序规划强排测算方案二•高层+少量联排别墅综合经济技术指标二总用地面积：134718平方米总建筑面积：289400平方米其中：住宅：266400平方米商业：14000平方米幼托：9000平方米容积率：2.15总户数：2651户方案二总图，综合指标西南角鸟瞰东南角鸟瞰东北角鸟瞰西北角鸟瞰方案二鸟瞰地块1总用地面积：10558平方米总建筑面积：11000平方米其中：商业：2000平方米幼托：9000平方米容积率：1.04地块2总用地面积：116161平方米总建筑面积：274200平方米其中：住宅：262200平方米商业：12000平方米容积率：2.36总户数：2637户地块3总用地面积：7999平方米总建筑面积：4200平方米其中：住宅：4200平方米容积率：0.53总户数：14户方案二各地块指标建筑密度23.92%24班幼托商业电梯洋房高层、辅助商业豪华型类独栋11000105602623404200高层+联排类独栋舒适型联排13000方案二价值分析电梯洋房高层联排类独栋总计销售额土建成本建造周期产品级别产品附加值停车经济性8976万元21.50亿元4-6月8-12月3-4月3-4月短高较高较高较高较高高低较高较高高好好好好好10560㎡*85001584万元10560㎡*1500178980万元238640㎡*750035796万元238640㎡*150019500万元13000㎡*150002600万元13000㎡*20007560万元4200㎡*180001050万元4200㎡*25004.10亿元3+1房型；空中花园赠送小露台赠送地下室；大露台赠送地下室；大露台总户数96户2476户65户14户2651户综合容积率：2.15方案二价值分析规划强排测算方案三•高层+大量别墅综合经济技术指标三总用地面积：134718平方米总建筑面积：254840平方米其中：住宅：231840平方米商业：14000平方米幼托：9000平方米容积率：1.89总户数：2183户方案三总图，综合指标西南角鸟瞰东南角鸟瞰东北角鸟瞰西北角鸟瞰方案三鸟瞰地块1总用地面积：10558平方米总建筑面积：11000平方米其中：商业：2000平方米幼托：9000平方米容积率：1.04地块2总用地面积：116161平方米总建筑面积：239640平方米其中：住宅：227640平方米商业：12000平方米容积率：2.06总户数：2169户地块3总用地面积：7999平方米总建筑面积：4200平方米其中：住宅：4200平方米容积率：0.53总户数：14户方案三各地块指标建筑密度29.32%24班幼托商业电梯洋房高层、辅助商业豪华型类独栋11000105602004804200高层+联排类独栋舒适型联排28600方案三价值分析电梯洋房高层联排类独栋总计销售额土建成本建造周期产品级别产品附加值停车经济性8976万元20.08亿元4-6月8-12月3-4月3-4月较短高较高较高较高较高高低高高较高好好好好好10560㎡*85001584万元10560㎡*1500141360万元188480㎡*750028272万元188480㎡*150042900万元28600㎡*150005720万元28600㎡*20007560万元4200㎡*180001050万元4200㎡*25003.66亿元3+1房型；空中花园赠送小露台赠送地下室；大露台赠送地下室；大露台总户数96户1930户143户14户2183户综合容积率：1.89方案三价值分析综合以上3种配比，我们可以列出总表格进行比较，如下方案一方案二方案三销售额土建成本建造周期产品级别产品附加值停车经济性24.99亿元较长短较短较高较高较高低高较高好好好4.95亿元21.50亿元4.10亿元20.08亿元3.66亿元价值对比分析：高品质产品对选择产生影响总户数3346户2651户2183户方案比较价值测算：建筑师规划师：项目的设计目的是扩大生活环境的空间开发公司：利益最求经过比较详细的分析、研究，从而预测其承载能力及经济产出寻找平衡节点1:面积初步测算09.11.26方案2b节点2：测算与结构09.12.04（1,3#地相同，1,3#地体现拓补变化；方案二增值的空间：在尽量少的占地上增加量）总体规划演变过程方案2c方案2a总体规划演变过程节点3：测算与结构09.12.21（1,3#地方案相同）方案3a方案3c总体规划演变过程节点4：测算与日照（难点）09.12.25彩图1：测算与日照10.01.04总体规划演变过程—彩图2总体规划演变过程—彩图3总体规划演变过程—彩图4总体规划演变过程—彩图5总体规划演变过程—彩图6总体规划演变过程—彩图7报批规划总图与第一轮强排对比差别越小，强排越是有效、可行目标：缩短强排到报规总图的距离案例三：江阴-申达睿城从环境限定因素开始的设计在历史与现实交错之间，在不同的城市功能之间，试图建立起来融合，从而使城市成为一个统一体场地的现有环境、边缘地区能不能为建筑和规划设计提供灵感？有限制才能做出应对第一轮设计核心：住宅定性定量分析综合各种因素生成多版总图优选原则：满足容积率上限满足规划退界及建筑间距要求方法：先明确影响因素，