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光大永明-南京秦淮河整治债权投资计划投资建议光大永明资产2013.2•投资计划概要•项目情况•偿债主体情况•增信方式•投资计划收益分析•投资建议目录产品基本要素产品名称：光大永明–南京秦淮河整治债权投资计划（暂定名）资金投向：秦淮河整治一期工程及亚行贷款项目（二期）偿债主体：南京公用控股（集团）有限公司增信方式：南京城市建设投资控股（集团）有限责任公司提供全额无条件不可撤销的连带责任担保产品规模：20亿元，最终以实际募集资金数额为准，但应不低于人民币10亿元期限：7年，采取5+2模式，即：第五年结束时，赋予委托人/受益人回购选择权信用评级：内部评级（主体/债项）为AA-/AA-；外部评级（中诚信）为AA+/AAA债权计划收益率：五年以上贷款基准利率上浮3%（当前产品利率：6.7465%）；利率上限7.78%，下限5.78%投资人预期收益率：债权收益率-33.5BP，当前名义利率为6.4115%，考虑365天和季付因素，投资人实际年化利率为6.6607%还本付息方式：按季付息，到期一次归还本金产品基本结构发行受益凭证认购受益凭证的募集资金还本付息债权资金监督财产托管信用增级受托管理产品优势良好的区域环境和财政实力：近年来南京市经济保持平稳较快增长，财政实力不断增强。2011年，全市完成地区生产总值6,145.5亿元，固定资产投资4,010亿元，分别同比增长12%和21.3%；完成地方一般预算收入635亿元，同比增长22.4%。区域垄断性地位：公司是南京市唯一的公用事业运营平台，其水务、燃气、公交业务在南京市具有很强的区域垄断优势，对全市居民的日常生活有重要影响。公用板块稳定发展，现金流状况较好：公共事业的固有特性及公司地域垄断性地位决定了公司业务发展稳定，来自此版块现金流持续稳定。随着南京市水价的稳步提升、燃气价格疏导机制的建立，秦淮河流域经营的开展，公司现金流获取能力将进一步增强。有力的政府支持：公司作为南京市重要的基础设施建设及公用事业主体，得到了政府在政策、财政及融资等方面的有力支持，同时政府通过配套土地和景区特许经营权等政策对公司的环境综合治理项目予以扶持。还款来源安排清晰，资金账户监管严格。•投资计划概要•项目情况•偿债主体情况•增信方式•投资计划收益分析•投资建议目录项目概况秦淮河环境综合整治工程是南京的市重点工程建设项目，也是市委市政府为民办实事的民心工程。按照市委市政府“一次规划、分期实施”的要求，以及市政府2002年第35号、市政府办公厅2004年第18号会议纪要、市政府宁政复【2005】9号、江苏省发改委苏发改投资发【2006】1109号文件精神，该项目取得了南京市发改委的批复（宁发改投资字【2011】627号）。同时该项目还是国家发改委批复的2005-2007年“亚行贷款”项目。2008年10月6日，该项目为南京市获得联合国人居署颁发的最高奖项——“联合国人居奖特别荣誉奖”。项目进展秦淮河环境综合整治工程范围从三汊河入江口延伸至江宁洋桥河道两岸，河道总长约33.6公里，工程投资约57.68亿元人民币。其中一期工程实施范围从三汊河入江口至运粮河口两岸，整治河道总长15.6公里，工程内容包括水利、环保、景观、路网桥梁、安居五大工程，于2002年底正式启动，2007年底完工。一期工程累计完成动态总投资约45.28亿元，结算审计已基本完成。从2007年底起，公司全面实施了亚行贷款项目（即二期工程），亚行贷款项目主要包括七桥瓮生态湿地公园、南河河道整治工程、运粮河口至江宁洋桥18公里环境整治。工程已于2011年12月份完工，项目累计完成投资7.20亿元。目前南河河道整治工程已完成决算审计，七桥瓮生态湿地公园景观工程的结算审计跟踪审计单位已进场审核。目前，整治后的秦淮河沿岸已形成包括石头城遗址公园、七桥瓮生态湿地公园、水木秦淮街区等在内的150万平方米绿地、公共休闲空间，基本实现了“流动的河、美丽的河”的建设目标。项目还款来源及安排第一层次：项目自身平衡。以南京市政府土地平衡政策和财政补贴政策为支持，通过设置光大永明资产—光大银行南京分行—南京公用控股集团三方账户监管合同来实现对偿还本债权计划本金及利息的保证。第二层次：以偿债主体总盘子内的资产及现金流作为偿还本债权计划本息的保障。第三层次：以担保人的资产及现金流作为替补的增信保障。项目平衡的政府支持根据2002年南京市政府第35次办公会纪要和2004年南京市政府第18次办公会纪要，凡是在工程红线范围内的土地，按划拨程序直接划给秦淮河建设开发公司进行运作，可建设一些配套服务设施。运粮河口七桥工业园、杨庄二期共约2000亩的土地及沿线配套的1000亩土地，由市土地储备中心和秦淮河建设开发公司共同运作，收益专项用于秦淮河整治项目，土地挂牌拍卖由秦淮河建设开发公司托底。政府自2003-2023年，每年从污水收费中每吨划拨0.15元，专项用于秦淮河环境整治（约7500万元/年）。本着“谁开发、谁收益”的原则，秦淮河工程范围内的广告、旅游特许经营权授予秦淮河建设开发公司。项目平衡的政府支持根据南京市政府2011年第80号会议纪要和《市政府关于进一步完善市级土地出让收支管理的通知》（宁政发［2011］9号）文件规定，城建集团存量土地及项目平衡用地出让收益，市级刚性计提中城市发展专项资金部分（17%），列入市政府土地出让净收益支出预算，作为财政转增资本金拨付城建集团。南京城建及其下属子公司与市土地储备中心共同拥有的运粮河口七桥工业园、杨庄二期及沿线配套土地、雨花台区范围内205国道与南河之间土地（2007年南京市政府第24号市长办公会议纪要）出让后，变现资金扣除22%的刚性计提后剩余部分，作为项目平衡资金，由南京市财政局拨付到南京城建集团，由城建集团出具书面承诺，相关土地出让收益及政府每年拨发的0.15元/吨的污水处理费（约7500万元）全额划拨给南京公控集团。土地评估土地使用者宗地位置规划用途设定用途容积率实际土地开发程度设定开发程度土地使用权年限登记总面积（m2）评估面积（m2）单价（元/m2）总地价（万元）南京市土地储备中心、南京秦淮河建设开发有限公司秦淮区七桥地块二类居住用地住宅1.8宗地红线内外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内尚未拆迁宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内达到场地平整70年29293023240013104304537公共加油加气站用地加油加气站用地0.4宗地红线内外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内尚未拆迁宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内达到场地平整40年1800180092801670合计294730234200---306207土地使用者宗地位置规划用途设定用途容积率实际土地开发程度设定开发程度土地使用权年限登记总面积（m2）评估面积（m2）单价（元/m2）总地价（万元）南京市土地储备中心、南京秦淮河建设开发有限公司雨花台区集合新村、王家村地块二类居住用地住宅1.4宗地红线内外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内尚未拆迁宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内达到场地平整70年41000372001186944153雨花台区南西营村地块二类居住用地住宅1.4宗地红线内外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内尚未拆迁宗地红线外通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气“六通”，宗地红线内达到场地平整70年41000390001186946289合计8200076200---90442上述三块土地总评估价约为39.66亿元，扣除政府22%的刚性计提后，土地出让收益约为30.94亿元。账户监管安排受托人与南京光行、南京公用控股集团签订了保险资金专用账户监管合同，由中国光大银行南京分行对南京公用控股集团用于偿还本债权计划本息的资金账户进行监管。保险资金专用账户监管合同中约定项目平衡地块土地收益及政府污水处理费补贴优先用于偿债本债权计划，并约定在本债权计划终止前，如偿债主体需动用上述3块土地出让后的资金，须采取先补后用的方式，即由南京公控提供一块已评估土地，或其他双方认可的总价值不低于置换地块的资产补充至该项目，保持总的专项偿债资产评估价值不低于39亿元。要求偿债主体于还本付息日前3个月，书面提交还款来源安排，提前5个工作日本息全部打入监管账户。•投资计划概要•项目情况•偿债主体情况•增信方式•投资计划收益分析•投资建议目录偿债主体情况公司名：南京公用控股（集团）有限公司注册资本：人民币124,181.00万元法定代表人：蔡龙工商注册日期：1998年6月18日法人营业执照注册号：320100000025143注册地址：南京市玄武区中央路214号经营范围：公司主营业务涵盖水务（包括城市供水、污水处理、水环境综合整治）、燃气、公共交通等市政公用事业，是有偿提供市政公用设施服务的具备自然垄断性的特殊行业，由政府授权特许经营。南京公用控股（集团）有限公司为南京城建集团全资子公司。2011年12月30日中诚信国际给予其长期信用等级为AA+，且评级展望为稳定。偿债主体情况全资及控股子公司情况一览表子公司全称子公司类型注册资本（万元）经营范围持股比例（%）是否合并报表南京市自来水总公司全资12,318.30自来水销售100.00是南京市公共交通总公司全资7,383.00公共交通运输服务100.00是南京市煤气总公司全资19,851.00煤气设备租赁100.00是南京秦淮河建设发展有限公司全资20,000.00秦淮河开发100.00是南京公用水务有限公司控股44,300.00污水处理97.18是南京城建历史文化街区开发有限公司控股67,700.00历史文化街区开发85.23是南京港华燃气有限公司控股60,000.00燃气销售50.00是偿债主体情况截至2011年度末，南京公用控股（集团）有限公司资产总额287.85亿元，其中流动资产101.97亿元，在资产总额中占比为35.42%；负债总额211.45亿元，其中流动负债84.92亿元，在负债总额中占比为40.16%；所有者权益76.40亿元。2011年度实现主营业收入26.58亿元，利润总额1.57亿元，净利润0.98亿元；经营活动产生现金净流量为5.53亿元。截至2012年9月末，南京公用控股（集团）有限公司总资产为377.75亿元，总负债为294.74亿元，所有者权益为83.01亿元，资产负债率为78%。2012年1-3月，实现主营业务收入21.45亿元，净利润-0.71亿元（净利润为负数的主要原因是公交补贴滞后造成。公司预计在2012年末实现全年政府补贴收入9.4亿元），经营活动产生现金净流量为3.57亿元。偿债主体情况偿债主体贷款到期情况年份金额（万元）2012年346,070.002013年328,800.002014年265,900.002015年125,480.002016年96,200.002017年56,950.002018年10,050.002019年3,250.00合计1,232,700.00偿债主体情况主营业务情况南京公用控股主营业务涵盖水务（包括城市供水、污水处理、水环境综合整治）、燃气、公共交通等市政公用事业，是有偿提供市政公用设施服务的具备自然垄断性的特殊行业，由政府授权特许经营。营业收入主要来源于城市供水、燃气销售和公交运营三大主业。2011年末及2012年1季度，城市供水、公交运营和燃气销售三大主业合计分别占营业收入75.85%和82.53%。其中，城市供水板块毛利率分别为42.94%和37.25%，盈利能力较好；燃气销售板块毛利率分别为21.55%和14.22%；公交运营板块毛利率分别为-93.65%和-119.34%，基于其公用事业属性，盈利能力较低。公司提供的市政公用产品和服务价格由政府审定和监管。政府在充分考虑资源的合理配置和保