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关于开发区万达产品投资回报率的计算与比较2018.4.28目录•一、公寓投资回报率计算；•二、商铺的投资回报率计算；•三、商铺投资回报率计算补充；•四、几种投资产品的简单介绍。一、公寓投资回报率计算•计算目标：以40平米左右清水公寓为计算目标•购房款：购房成本30-36万，取平均值约33万计算；•目前租金：目前市场40平左右租金1600-1900元/月，取平均值1750元/月计算，每年租金21000元；•装修成本：客户装修按照750元/平米计算，约为三万元；•取暖费（年）:1040元；•物业费（年）：1200元；•贷款利息：每万元十年贷款利息共计2960元，平均每月24.66元。1、客户如果全款支付：1）毛收益：21000/（330000+30000）*100%=5.8%2）净收益：（21000-1040-1200）/（330000+30000）*100%=5.2%2、客户如果贷款支付（按照首付一半计算，贷款额16.5万）：1）毛收益：21000/（165000+30000+4883）*100%=10.5%（备注：4883为16.5万贷款额年平均利息）2）净收益：（21000-1040-1200）/（165000+30000+4883)*100%=9.38%•如果客户全款购买一套，可以引导客户贷款购买两套，贷款收益更高。•公寓属于稳健型的投资，公寓租金随着市场每年缓慢递增，但是幅度不会特别大。•房屋升值部分尚未计算到回报率中；二、商铺投资回报率计算•计算目标：以B区40平米左右商铺为计算目标•购房款：购房成本120万计算；•目前租金：目前市场40平左右前三年平均租金35000/年；•装修成本：基本由租客承担，如打楼板加装修按照前三年6万元计算折算每年2万元（装修折旧忽略不计）；•取暖费（年）:基本由租客承担；•物业费（年）：基本由租客承担；•贷款利息：每万元十年贷款利息共计2960元，平均每月24.66元。1、客户如果全款支付：净收益：（35000+20000）/1200000*100%=4.58%2、客户如果贷款支付（按照首付一半计算，贷款额60万）：1）净收益：（35000+20000-17760）/（600000）*100%=6.2%（备注：17760为60万贷款额年平均利息）•商铺属于激进型的投资，租金随着商圈成熟会有大幅度的提成，建议投资周期5-10年起。•A区目前，40平面积段租金平均60000/年，待到B区达到A区的程度，B区客户投资回报率全款的将达到：5%；贷款的回报率为7%。•按照此金额计算，从长远看依然和公寓一样，贷款更合适。•商铺的本身升值部分尚未计算。三、商铺投资回报率计算补充•关于目前商铺回报率不高的补充：•除了正常万达品牌、设计、招商等说辞之外，未来预期是重要的说明方向•目前市场上，投资商铺无非三种途径，第一是城区中心成熟核心商圈商铺，目前这种商铺可售房源非常稀少，并且即使有房源销售，价格奇高，无可选择空间；第二是社区底商，这种底商产品只能依靠本小区或者附近小区居民的不断入户提升人流量，现在网商发达，底商的价值不断缩减，以开发区倚平里（东北大街）商铺为例子，2003-2018年十几年间，从该位置商铺抢手，租金很高，到目前空铺特别多，主要原因就是客源单一，没有商圈支撑；第三，就是类似开发区万达这种新兴商圈的商铺，目前虽然商圈正在发展，但是房源可选性较多，面积段更加灵活，售价相对低（相比之前高价买入的客户，抵御风险的能力更强，目前商铺整体销售率已超90%，处于现房实景的清盘阶段），待到商圈成熟之后，无论是商铺本身的价值还是租金都会有一个非常大的提升；•另外重点说明公司在商圈发展和招商的动作和未来布局，提升客户未来预期；四、其他投资方式的简单介绍和对比•本章将从以下几种产品进行对比：•1、股票；•2、期货；•3、黄金；•4、银行理财产品；四、其他投资方式的简单介绍和对比•1、股票；•投资股票从根本上说应该是一种价值投资，但是在中国，叫做炒股票，一个炒字就说明了股票市场在中国很大程度上是一种投机行为，只是看到短期的波动，没有根本上去看到股票背后的价值及价值增长，中国股票近十几年，大起大落，糟糕的时候形容就是“一地鸡毛”，有个笑话说，美国总统中最聪明的就是克林顿，而最愚蠢的就是小布什，但是最有钱的是小布什，最穷的就是克林顿，其中一个重要原因就是布什家族长期持有例如微软、可口可乐等成长性高的公司股票，微软近十年从15美金左右涨到目前接近100美金一股，可口可乐在饮料市场激烈竞争下近十年也有了30%多的涨幅，更不用说在更早期；大家熟知的巴菲特的伯克希尔哈撒韦公司，如果你在1956年把1万美元交给巴菲特，它今天就变成了大约接近4亿美元，而这仅仅是税后收入！•在此列举几支中国的股票，看过之后请不要心酸；四、其他投资方式的简单介绍和对比左侧为中国工商银行，从07年至今的走势，如果你长期持有，恭喜你，大约你的睡眠就如同婴儿一般，半夜醒来哭几次再接着睡了左侧为中国石油，从07年至今的走势，如果你长期持有，你还好好的活着，证明你的心理素质不是一般的强大四、其他投资方式的简单介绍和对比•2、期货；•期货（Futures）与现货完全不同，现货是实实在在可以交易的货（商品），期货主要不是货，而是以某种大宗产品如棉花、大豆、石油等及金融资产如股票、债券等为标的标准化可交易合约；•期货实行保证金制度实现杠杆交易，以十倍杠杆为例，你可以用一吨大豆的钱进行十吨的买卖合约交易，它是双向交易，既可以像股票一样买涨，也可以卖跌，但它实行每日结算制度，也就是当市场出现了每天10%的涨幅或者跌幅，要么你的投入的钱翻倍了，要不你的钱都没了，也就是俗称的爆仓了，到了结算时间直接结算，风险和变化之大，不是一般人能接受的了的。四、其他投资方式的简单介绍和对比•3、黄金和其他珠宝•黄金和美元的关系：黄金和美元并不是天生就有联系的，在两次世界大战的20年间，国际货币体系分裂成为几个互相竞争的货币集团，各国货币纷纷贬值，动荡不定，因为每一集团都想以牺牲他人利益为代价，解决自身的国际收支问题，20实际30年代以后，美国经济迅速发展，美元的地位开始因美国的黄金储备和强大的经济体系而空前稳固。这样就出现了一个以美元为主体的国际货币体系--布雷顿森林体系，是以黄金为基础，以美元作为最主要的国际储备货币。美元直接与黄金挂钩，各国货币则与美元挂钩，并可按35美元一盎司的官价向美国兑换黄金。70年代后，美国经济在世界经济中的比重开始下降，美元的影响力也在下降，进年来，由于中国，印度的崛起，世界经济版图正在日益发生变化，美国世界地位正在受到来自中国，印度，俄罗斯，以及欧盟的影响，美元作为除黄金以外唯一储备资产的地位已经不再牢固，许多国家为了规避美元贬值带来的风险，开始实行储备资产多样化制度。总之：美元和黄金之间个关系我们从三个方面来看：一：美元和黄金总体成负相关关系。二：近年来黄金和美元的关联有减弱迹象。三：美元在世界货币的地位是影响黄金和美元关联性的重要原因。•黄金及珠宝收藏变现很难四、其他投资方式的简单介绍和对比•4.银行理财产品•目前银行定期存款3年期以上，大约在3.3%;•保本型理财最高不超过4.5%；•超过4.5%收益的理财产品基本都是不保本的；简言之就是20年的利息收益比不上一次不兑付，实在难以抵御通胀•支付宝的余额宝类似产品目前受到国家的多次调控，已经变得不那么灵活和高收益；•房产投资在保值增值的前提下，还能享受之前计算的收益，相对银行等理财产品更加适合投资。知识回顾KnowledgeReview