【苏宁生活广场――口袋手册】

苏宁生活广场口袋手册建筑城市的世界影响力BUILDINGWORLDWIDEINFLUENCEOFCIYT项目价值介绍产品价值介绍投资价值分析石家庄商务发展历程商务发展趋势CONTENTS目录石家庄商务格局变化入住率分析商务格局蜕变历程目前石家庄写字楼正处于快速发展阶段，客户开始注重办公环境，追求物业形象，并逐步进入“顶级专业写字楼”时代，市场客群更容易接受复合型商务办公与物业周边配套带来的附加价值。萌芽期无序发展期调整期快速发展期年代-2000年2001-2006年2007-20092010-2014特征写字楼处于起步阶段，规模小且档次低写字楼市场初步发展阶段，对档次及服务有了初步的认识和概念；写字楼市场迅速发展，档次及理念逐步提升市场内中心位置紧张，逐渐想外扩容受全国影响区域市场进入品质档次提升期标准化、专业化、智能化趋势明显背景市场经济体制初步建立，民营经济发展较快伴随着石家庄经济的发展，第二产业及第三产业获得较快发展经过近十几年的经济高速发展洗礼的私有企业资金实力强劲，国有企业更是在多种领域处于垄断地位代表项目东购、北国商圈世纪方舟、华侨大厦万象天成、中华商务等中高端写字楼的崛起为代表开元中心、万达广场等高端项目为代表萌芽阶段启动阶段发展阶段成熟阶段动因办公需要改善环境追求形象需求多样化客户价值多元化形式住宅办公住宅立项商务办公纯商务形象商业综合体客户草创型企业成长型中小企业迅速发展初具规模企业各种类型企业产品住宅第一代商务公寓纯写字楼开始出现写字楼对硬件要求越发严苛关注无位置价格使用成本交通位置配套硬件商务氛围地段、服务、软环境、健康、风景商务市场未来发展趋势趋势一、核心商圈向外扩容，中心区域稀缺价值逐一呈现；商圈发展趋势趋势二、品牌商业及完善配套，构成商圈价值必然条件，认可度偏高；趋势三、新型商圈业态偏重家居建材、休闲娱乐、餐饮时尚等；趋势四、东南商业比重偏大，西北商业比重偏小；趋势五、立体交通完善，未来核心区域呈现跨越式变革；写字楼发展一、市场整体放量大，但城市核心板块仍呈现出稀缺状态；二、中心地带配套价值凸显、项目日益减少；三、软硬件设施逐渐标准化、专业化、智能化趋势；四、项目品牌拉动企业形象；项目价值介绍产品价值介绍投资价值分析CONTENTS目录石家庄商务格局介绍入住率分析品牌价值项目定位丰富配套交通网络品牌价值苏宁集团1990年创立于中国南京，国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一，中国最大的商业零售企业。2004年7月，苏宁集团在深交所上市，成为国内首家IPO上市的家电连锁企业，连锁网络覆盖海内外600多个城市，中国香港和日本东京、大阪地区，拥有1600多家店面，海内外销售规模2300亿元，员工总数18万人，先后入选《福布斯》亚洲企业50强、全球2000家企业中国零售业第一，中国民营企业第一，品牌价值956.86亿元。•苏宁置业是苏宁集团旗下大型房地产开发集团，开发范围涉及商业、住宅、科技、旅游及物流工业五大地产领域。•截至目前，苏宁置业在南京、北京、上海、天津、重庆、广州、成都、沈阳、武汉、杭州等全国60多个一二级城市开发建设，形成全国连锁经营的布局。品牌推动发展全国战略目标品牌价值石家庄苏宁生活广场是苏宁置业在华北地区的第一个商业综合体项目，作为华北地区的首站，在项目的开发建设中，均采用高端产品的锻造功力、整合全球资源，品牌汇聚、高端技术运用等融汇于项目中。项目定位配套的档次决定了写字楼将来的客户群体，苏宁生活广场5分钟商务圈内拥有全市最为丰富、便捷的商务行政配设施，其中包括金融、购物、酒店、会展中心、行政中心等……无疑奠定总部级领域价值。f商务办公进入大配套时代，核心区位5分钟商务圈，金融工商银行、农业银行、中国银行、商业银行、建设银行、浦发银行、交通银行、中信银行、招商银行、河北银行；购物新百广场、银座商城、颐高电子城、太和电子城、天元名品、勒泰中心、国美电器、北人电器、乐汇城；酒店世纪大酒店、汇文大酒店、阳光大酒店、燕山大酒店、；会展中心河北会展中心、规划中老火车站博物馆丰富配套立体交通分分钟畅行城市商圈石家庄苏宁生活广场位于城市核心地段中山路与公里街交汇处。周边遍及60多条公交线路覆盖全市。规划中的地铁1、3号线建成后，苏宁广场100米处设立地铁出入口并与地下商业直通，不仅交通上更为便捷，更为自身带来无限商机。项目周边围绕3大商圈及行政中心，成熟区位、中心商圈成就未来发展潜质。地铁1号线地铁3号线北国商圈行政中心新客站商圈解放广场站苏宁商圈交通网络项目价值介绍产品价值介绍投资价值分析CONTENTS目录石家庄商务格局介绍入住率分析业态分布产品特色产品配置石家庄苏宁生活广场，由超5A甲级写字楼及大型综合商业两大业态组成，融商业购物、休闲娱乐、苏宁EXPO超级店、5A级办公多种功能于一体。综合具备智能化、立体化、数字化等现代化大都市的全部功能。主楼建筑高度为188.2米，最高点高度为199.8米，共计45层，分为地上和地下两大部分，地上由1-8层裙楼商业及9-45层主塔写字楼组成。高度199.8米苏宁EXPO超级店地上8层商业超5A写字楼业态分布潮流购物中心与美食广场引领时尚风向标沿街商业部分规划约5万平米，其中包括地下1层地上8层，集零售、百货、大型餐饮、特色美食、休闲娱乐、影院等多种商业业态融为一体，满足时尚群体购物、休闲、娱乐、交际四大需求。同时苏宁EXPO超级店为商业布局的核心，充分融合本商圈年轻、时尚的基础商业属性，在业态上实现互动和互补，进一步提档升级。苏宁EXPO超级店主要以高端时尚的家电产品进行出样展示，对开门冰箱展示区、平板形象展示区、剧场式影音体验区等等。在引领未来全新标准之下，让您尽情体验数字生活带来的无限创意。业态分布外立面采用玻璃幕墙在保证视野、采光外，还具有隔音、隔热、防结霜、防潮、抗风压强度大等优点。中心承重平移，最大化将景观与采光优势发挥极致。产品特色①【时尚建筑立面】大堂——11.2米挑高殿堂级商务形象尊荣无限√写字楼入口：公里街和民族路交口；√大堂：挑高11.2米，面积300平方米豪华双大堂；√地面：意大利比萨灰石工字型铺贴；√墙面：法国木石铺贴。大堂11.2米挑高【殿堂级商务形象】产品特色②苏宁生活广场写字楼整层1424平米商务空间，框架结构可根据空间的灵活性自由分隔办公空间，尤其利于较大空间的建筑结构。11-25层为低层区，层高3.6米，27-45层为高层区，层高4.2米，户型面积由148－308平米，其中75％的户型为全阳朝向，白天全天候采光无忧，满足更多企业阳光办公的环境需求。EDDCCCBA楼层业态层高户型编号建筑面积11-25层（共15层）办公3.6米A243B170C14827-45层（共18层）办公4.2米D136E308高区4.2米层高【精致空间、阳光办公】产品特色③整层空间——1400㎡灵活办公，高区4.2米层高电梯——为企业争分夺秒，高效办公典范√品牌保证：国际一线品牌OTIS——顶级商务大厦首选（上海东方明珠电视塔、上海环球金融中心、广州国际会展心均使用该品牌）。√高效典范：14部高低区分开运行电梯（最快运行速度4m/s、最大载重1600KG/21人）。最长等候时间不超过40秒，大大提高上下班高峰期通行效率。产品特色④【品牌保证、高效典范】空调——全球顶级约克中央空调系统世界知名的适用约克中央空调的代表性建筑：世界最高的建筑：世界贸易中心、帝国大厦以及吉隆坡双子塔，以及一些最有影响力的建筑，如美国白宫、英国国会大楼、巴黎艾菲尔铁塔、香港会议展览中心、香港中环广场、北京东方广场、国家大剧院等。产品特色⑤√苏宁生活广场智能化系统配置包括安全自动化系统、通讯自动化系统、音视频系统以及其它配套工程四大部分组成，以科技领智化提升商务办公效率，将为商务办公创造更多便利。产品特色⑥【四维智能化标准】√深圳开元国际物业，以“精确管理，精致服务，精细经营”为核心，创造性推出了“东方管家”经营服务模式。开元物业目前已承接全国16个万达广场项目。品牌服务，品质保证。产品特色⑦【优质资产、贴身管家】√项目东侧和南侧分别规划为百年广场、纪念广场和解放广场。届时项目将成为名副其实的花园式商务办公基地，让您体验石家庄稀有的花园式办公。产品特色⑧【三大广场、生态办公】纪念广场百年广场中山路南小街高端产品配置项目基础信息表项目名称苏宁生活广场开发商苏宁置业位置中山路与公里街交汇处产权年限40年，商业地产物业形态城市综合体（商业、写字楼）占地面积12000平方米建筑面积130000平方米楼层高度45层总投资金额16亿元建筑设计单位同济大学建筑设计研究院建筑施工单位中建三局景观设计单位南京市燕林规划设计院有限公司景观施工单位中建三局室内设计单位裙楼：北京丽贝亚建筑装饰塔楼：香港无间建筑设计交房时间2014年12月31日黄金区域成熟商圈云集立体交通覆盖城市核心地段重点规划商务区三大主题广场稀缺产品城央地标写字楼海拔200米超高建筑高端裙商鼎立11.2米精装双大堂3.6－4.2米奢华层高品牌名业中国500强之一中国民企第一全球零售业第一项目价值介绍产品价值介绍投资价值分析CONTENTS目录石家庄商务格局介绍入住率分析写字楼租金水平调查地铁对周边物业影响稳定性高、抗风险强中央核心板块为写字楼市场租金平均水平及入住率最高的板块。开元中心滨江国际西美财智中心万达广场中铁商务财库国际商务港西美五洲大厦振头大厦恒辉商务国际名邸长江道壹号东城国际筑业高新国际润都盛和广场中央核心板块桥西板块裕华板块高新产业板块区位项目名称租金(元/平/天)高新产业板块东城国际1.4方大创新大厦1.27筑业高新国际1.17长江道壹号0.8润都·盛和广场1.21区位项目名称租金(元/平/天)中央核心板块中华商务中心2.53开元中心5滨江国际2.67保艺大厦2西美财智中心3.2祥源大厦1.8中铁商务广场2.7区位项目名称租金(元/平/天)裕华板块金源商务广场2财库国际商务港2.07西美五洲大厦2.3万达广场3桥西板块恒辉商务广场2国际名邸1紫金大厦1.3振头大厦1.22.5-5元/天/㎡1.5-2元/天/㎡2-3.5元/天/㎡1-1.5元/天/㎡南京地铁沿线对周边物业价值影响2004年至2008年南京地铁周边物业价格进行比对，可以发现地铁对周边经济的带动，尤其是对周边房地产价值的影响具有明显的辐射范围，而新街口站位于两条地铁线交汇处，其周边房地产价值受地铁影响强度较大，极具代表性。因此，可以断定地铁为房地产物业价值的影响是起到决定性作用的。年份站点20042005200620072008五年总涨幅奥体中心站52005800730011100130001.50中胜站5000530060008200146001.92安德门站4600500063508500130001.83三山街站52005800830010600159002.06新街口站8000105001250015400200001.50鼓楼站8800105001275014500180001.05新模范马路站790095001050012000180001.28迈皋桥站380042005000720096001.53平均值57757003835910894152371.59南京地铁沿线物业价格比对石家庄地铁时代石家庄即将迎来地铁时代，地铁一号线正在火热施工投资原则——城市核心区域、租金稳定的商用物业[买租不买涨]：投资物业，不要只关注物业自身价格的涨幅，更要注意租金和回报率；[买商不买住]：现阶段应该购买抗风险能力强的商业物业，而不是波动较大的住宅物业；[买熟不买生]：对商业物业而言，成熟旺地的物业价值已被证明，风险明显小于陌生区域的物业；投资原则——有前景、稳定性强、风险较小的投资产品投资项目回报特点银行存款（五年期整存整取）年回报率4.7%稳定，收益低，定期存款流动性差股票不确定高风险，不稳定，暴涨暴跌住宅受政策影响，限购限贷，且住宅市场波动较大，回报率不稳