中建地产西安公司2012年度开发策略研讨

中建地产西安公司2012年度开发策略汇报资料2012年1月第一部分西安房地产市场形势分析第二部分西安公司项目开发状况第三部分西安公司2012年度开发策略第四部分西安公司2012年经营指标汇报经济指标考察周期年均增长率2010年值2011：Q1-Q3人口2000-20101.34%847万——GDP2006-201020.7%3241亿元2502亿元固定资产投资2007-201032.2%3251亿元2806亿元（1-11月）社会消费品零售额2007-201020.1%1611亿元1380亿元人均可支配收入2007-201019.6%22244元18727元•近10年来，西安市经济增速持续在13%以上，高于全国平均水平4个百分点以上。•全社会固定资产投资高速平稳增长；城镇居民收入水平加速增长，储蓄水平稳定增加。经济背景：近年来，西安市宏观经济稳健快速发展，基数低、增长快特征明显第一部分西安房地产市场形势分析背景情况经济背景市场背景政策背景经济指标考察周期年均增长率2010年值2011：1-11房地产投资2007-201031.6%842亿元899亿元商品房成交均价1999-201016.0%6650元/㎡6210元/㎡商品住宅成交量2005-201040%1247万㎡861万㎡13181247500259920100020003000400050006000700002004006008001000120014002005年2006年2007年2008年2009年2010年成交量成交价•西安市房地产市场发展迅猛，房地产投资近4年以年均32%、房价近10年以年均16%，成交量近5年以年均40%的速度高速增长，市场容量和房价都得到显著拓展和提升。楼市背景：西安楼市近年发展迅猛，市场容量显著扩大，房价稳步提升背景情况经济背景市场背景政策背景第一部分西安房地产市场形势分析5政策背景：调控政策持续发力，房地产市场进入深度博弈期，调控初见成效随着国家相关限购、限贷政策的出台，西安也陆续出台相应的细化政策，政策力度偏于中性，调控效果相对滞后，进入第四季度后效果开始明显显现；调控政策从房地产市场扩展至房地产衍生市场（车位）；从一线城市扩展至二三线城市。部分银行首套房按揭首付比例提高至40%以上，首付利率上浮10%-20%，“限贷”政策也同步升级。2011.012011.022011.032011.042011.052011.061月26日，国务院出台新“国八条”。银根收缩：1月20日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点2月26日，西安出台“限购令”。本地居民限购两套，外地居民限购一套。2套首付最低60%3月25日起上调人民币存款准备金率0.5个百分点加息：2月8日，一年期存贷款利率上调0.25个百分点。加息：4月5日，一年期存贷款利率再上调0.25个百分点2月24日，人民币存款准备金率上调0.5个百分点4月21日，人民币存款准备金率再次上调0.5个百分点严格执行“一房一价”相关规定，5月起，商品房成交价不得高于申报价5月21日，央行年内第5次上调存款准备金率0.5个百分点6月20日，央行再次上调存款准备金率0.5个百分点3月24日，西安公布2011年新建住房价格控制目标，即增长幅度不超过15%。5月13日，陕西省物价局引发《商品房销售明码标价实施细则》6月10日，《关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问题的通知》颁布，车位纳入房地产监管范围2011.07“二三线城市限购谈判”在持续进行，限购政策将扩至二三线城市2011..102011.082011.09政策密集出台调控政策细化执行7月7日，上调金融机构存贷款基准利率0.25个百分点住房公积金存贷款利率7月7日起上调住房信息全国联网首批40个试点城市出炉部分银行（交通银行）非西安市户籍客户首套房首付比例提高至40%以上。多家银行上调首套房贷利率，上浮区间为10%-20%调控初见成效车位租售纳入房地产调控2011..12定调2012：坚定不移实施房产调控央行下调银行存款准备金率背景情况经济背景市场背景政策背景第一部分西安房地产市场形势分析数据来源：易居克尔瑞前11个月，全市住宅累计上市1131万㎡，成交861万㎡，市场出现下滑,同比下降24%；受房地产开发周期以及各发展商对西安市场长期看好的影响，预计未来供应量依然稳步增长。全市供求：2011调控政策加码后，住宅供应稳定持续，成交量下滑；2011市场特征楼市运行地市运行市场小结第一部分西安房地产市场形势分析调控初期对市场影响明显后，刚性需求明显的西安市场第二、三季度出现了一轮反弹；第四季度后，市场出现明显下滑，实质下跌正在迫近，预计2012年市场压力巨大；数据来源：易居克尔瑞限购全市均价：2011调控出台后，住宅价格出现结构性波动，总体未出现大幅下滑2011市场特征楼市运行地市运行市场小结第一部分西安房地产市场形势分析限购后，受个案（文景小区）影响，月度成交有明显波动，前11个月，月均成交25万平米，较年初和去年末有明显降幅；价格水平稳中略有提升；相对其他区域而言，城北仍然是主要规模市场，成交量仅次于城南，约占全市1/4的市场份额。数据来源：易居克尔瑞32.2533.3210.6316.7619.9432.2546.9428.6122.3118.2921.5101000200030004000500060007000051015202530354045501234567891011住宅销售面积成交均价城北市场：调控后，城北量价均出现结构性波动，总体呈现“量跌价稳”特征2011市场特征楼市运行地市运行市场小结第一部分西安房地产市场形势分析城东是全市主要的成交集中区之一，占全市成交量的市场份额约1/5，仅次于城北和城南；价格方面处于全市的中等偏低水平。受结构性供应和成交备案影响，城东区域限购后成交价量波动较大。前11个月，城东板块月均成交16.5万平米，成交均价6169元/㎡27.0618.283.754.727.0613.4927.0616.2712.2317.4513.95520054005600580060006200640066000510152025301234567891011住宅成交面积成交均价城东市场：调控后，城东量价受结构性影响波动较大，剔除个案后，量价平稳2011市场特征楼市运行地市运行市场小结第一部分西安房地产市场形势分析•西安市土地供应逐年增长，2011年，挂出土地17565亩，较去年大幅增长64.9%；土地成交则大幅下滑，截止目前，已公告成交土地6511亩，较上年大幅下滑28.6%；土地成交均价200万/亩，较去年增长14.3%。土地市场：2011年土地市场总体供应大幅增长，成交大幅下滑，地价稳步攀升81971065117565659891246511164175200050100150200250040008000120001600020000200920102011土地供应（亩）土地成交（亩）成交单价（万元/亩）2011市场特征楼市运行地市运行市场小结第一部分西安房地产市场形势分析数据来源：易居克尔瑞下半年政府供地力度明显加大，城南、城东、城北是三个重点居住用地供地区域；住宅用地价格大幅上升。全年成交住宅性质用地均价329万/亩，楼面价1524元/平米，分别较去年上升49.5%、34.4%。住宅用地：总体上，全市下半年加大了推地力度，住宅用地价格大幅上升2011市场特征楼市运行地市运行市场小结图2011年全市土地供应月度走势图2011年住宅土地供应分布图2010-2011年住宅土地成交价格月度走势第一部分西安房地产市场形势分析•宏观经济：西安市正处于城市化的加速阶段，宏观经济发展势头迅猛，近年来尤其表现出低基数、高增长的特征。随着国际化大都市建设和地铁规划实现，对西安房地产市场发展构成长期利好；•房地产市场：明年房地产调控政策将持续，行业形势不容乐观，市场观望情绪严重，2012年市场下行压力巨大；但从长远来看西安房地产市场长期看好，刚性需求大幅压抑后，未来具备反弹放量的条件。2011市场特征楼市运行地市运行市场小结市场小结：经济面良好带来长期利好，短期内存在调整压力，总体谨慎乐观第一部分西安房地产市场形势分析第一部分西安房地产市场形势分析第二部分西安公司项目开发状况第三部分西安公司2012年度开发策略第四部分西安公司2012年经营指标汇报第二部分西安公司项目开发状况2.1开元壹号项目一期开发进度2.2开元壹号项目二期开发进度2.3开元壹号项目三、四期2.4浐灞酒十路项目2.1开元壹号项目一期开发进度小高层区域：2012年12月31日入伙高层区域：2013年6月30日入伙10#楼外装完成6#楼外装完成5#楼外装完成4#楼结构封顶1#楼23层结构施工2#楼18层结构施工3#楼18层结构施工7#楼外装完成9#楼外装完成8#楼外装完成1#楼进展情况2#楼进展情况2.1开元壹号项目一期开发进度3#楼进展情况4#楼进展情况2.1开元壹号项目一期开发进度5#楼6#楼7#楼8#楼2.1开元壹号项目一期开发进度2.1开元壹号项目一期开发进度9#楼10#楼车库顶板土方回填类别可售量可售面积已售量成交总额成交均价一期住宅1180套130900㎡1167套10.23亿元0.79万元/㎡一期商业76套4576㎡66套1.5亿元3.62万元/㎡一期车位515套16110㎡382套0.69亿元18.2万/个共计12.42亿元—开元壹号一期已基本实现全面售罄，仅剩余少量住宅及车位。开元壹号项目一期2011年度销售统计表第二部分西安公司项目开发状况2.1开元壹号项目一期开发进度2.2开元壹号项目二期开发进度2.3开元壹号项目三、四期2.4浐灞酒十路项目2.2开元壹号项目拆迁进度—自强村自强村二期北侧自强村的拆迁难度非常大，拆迁时间不确定。自强村自强村自强村二期A区二期D区二期B区二期C区未拆迁区域—自强村实景2.2开元壹号项目二期2.2开元壹号项目二期二期C区二期D区二期B区二期A区11#楼12#楼13#楼14#楼18#楼19#楼20#楼22#楼未拆迁区域—自强村15#楼16#楼21#楼23#楼17#楼二期A区2.2开元壹号项目二期11#、12#、13#、18#楼11#、12#、13#楼已经发售；18#楼已取得预售许可证。11#楼12#楼13#楼18#楼2.2开元壹号项目二期A区17#、19#楼17#、19#楼因二期设备用房不能按期施工，故管线不能按期施工。目前正在做市政配套管线调整的技术论证工作。17#楼19#楼二期A区16#楼2.2开元壹号项目二期A区16#楼16#楼：受北侧未拆迁的自强村影响，不具备施工条件。二期A区2.2开元壹号项目二期B区14#、15#楼14#楼14#公寓：不具备市场销售条件；15#楼：受北侧自强村拆迁影响，未取得土地证，短期内不具备施工条件。15#楼二期B区2.2开元壹号项目二期C区20#、22#，D区21#、23#楼C区20#楼、22#楼及D区21#楼、23#楼：受北侧自强村拆迁影响，未取得土地证，短期内不具备施工条件。20#楼22#楼二期C区二期D区21#楼23#楼2.2开元壹号项目二期A区进展情况13#楼地下室结构正在施工12#楼灰土垫层完成；11#、17#、18#、19#楼桩基施工正在进行。2.2开元壹号项目二期A区16#楼类别套数面积已售量销售面积剩余量备注11#、12#、13#栋237套31534.92平米106套14299.23平米131套17235.69平米2012年可推售16#44套8258.54平米未推售不具备开工条件17#栋132套14816.34平米未推售不具备销售条件18#栋133套14073.34平米未推售133套14073.34平米2012年可推售19#栋133套14073.34平米未推售不具备销售条件二期A区共计679套85280.6平米106套14299.23平米264套31309.