北岸公馆全案(营销策划,售楼部布置及制度)

北岸公馆全案（营销策划，售楼部布置及制度）项目说明占地面积62亩总建筑面积700000M2规划形态水景园林容积率3.75%绿化率75%实用率外立面特点北欧风格外立面材质保温涂料规划户数1460汽位数800交房日期户型结构建筑面积二房二厅99M2三房二厅130M2四房二厅157.701M2-160.701M2五房二厅194.690M2-197.374M2复式360M2-390M2整体分析项目优势（卖点）该项目的的新闻炒作非常有水平，在项目还没有一个实体就进行大规模的炒作在内地是非常之少见的。该项目其园林等方面的设计也是进行全球招标来进行，这种方法在全国都不是很多。冠名兰州降雨等公益活动来提高楼盘的知名度这是非常理想的。该项目的绿化是其一大特色。兰州首个北欧建筑风格小区，此种风格在全国也不多见，是市场的一大亮点。提出CLD精英社区的生活概念。申请专利的新型景观阳光户型。不足之处前期新闻炒作时间过长给消费者有一定的负面影响。项目容积率比较高绿化水景维护相对比较差该项目的的新闻炒作非常有水平，在项目还没有一个实体就进行大规模的炒作在内地是非常之少见的。该项目其园林等方面的设计也是进行全球招标来进行，这种方法在全国都不是很多。冠名兰州降雨等公益活动来提高楼盘的知名度这是非常理想的。该项目的绿化是其一大特色。兰州首个北欧建筑风格小区，此种风格在全国也不多见，是市场的一大亮点。10、提出CLD精英社区的生活概念。11、申请专利的新型景观阳光户型。销售业绩当前销售率80%旺销户型99M2（已售完）130M2（还有少量）广告媒体组合兰州电视台、兰州晚报、兰州晨报等广告诉求重点CLD精英生活特区公关活动冠名兰州降雨等公益活动商业部分项目说明整体面积还未施工建造，内容不详单体面积内容不详层数内容不详商业定位内容不详价格预计在20000元/M2以上付款方式内容不详销售状况内容不详停车条件内容不详名称天庆嘉园地址兰州市城关区雁南路1296号环境评估从规划到施工到住家可以这么说应该是比较理想的，同时开发商对景观设计的投入非常大，从小区大门起至中心广场乃至每栋楼的区间景观小品都设计的非常到位，可以说是兰州目前景观做的最好的楼盘。发展商兰州天庆房地产开发有限公司策划代理销售据点天庆嘉园水云阁底层商铺销售电话8554888、8558118规划设计冶金设计院园林设计新加坡设计公司物业管理天庆物业管理有限公司公共设施会所：主要以住宅底层作为主要娱乐、休闲、美容、文教等场所，（二期）设有3000㎡多功能会所。其他：配套建设中小学，足球场3000平方米1个，羽毛球场3个，健身道2条，游泳池1个，3.5万平米大型智能化地下停车场，超市，银行等基础生活配套齐全，。售价及付款方式起售单价2880元/M2最高单价3400元/M2平均单价3200元/M2总价范围主力总价28万左右车位单价9万元∕个按揭付款银行可提供7成30年按揭客源分析城市富裕阶层、外地经商者、雁滩技术开发区内的企事业高层购买抗性分析地处雁滩地区离市中心较远，价格在雁滩地区目前是最高的购买动机分析小区优美的景观，当地知名的物业管理项目说明占地面积300亩总建筑面积42万规划形态水景园林容积率2.0绿化率35%实用率项目说明占地面积300亩总建筑面积42万规划形态水景园林容积率2.0绿化率35%实用率外立面特点欧式现代风格外立面材质环保涂料规划户数2000车位数600交房日期户型结构建筑面积二室二厅一卫116.72M2-129.84M2三室二厅一卫130.70M2-138.79M2三室二厅二卫129.49M2-181.22M2四室二厅一卫170M2-171.53M2五室二厅三卫210.31M2-217.47M2整体分析项目优势（卖点）不足之处开发公司在兰州市场上有了一定的知名度。该项目现在是兰州市第一个采用欧式风格的水景高档楼盘。该项目是兰州市第一个在报纸上征名的房地产公司。该项目是组织今年房地产西部论坛的组织者之一。该项目在兰州市组织了样板房装修大赛来提高自己的知名度。该项目是兰州第一个提出无条件退房的开发商之一，这也是开发商对自己产品自信的表现。该小区是目前兰州最早设有直饮水到户。该小区的物业管理非常优良。由于该楼盘预算原计划只有35万平米，后来增加到42万平米，这就是说在原建筑上面增加了住户量，减少了绿化面积，增加了房屋的容积。该区域的竞争楼盘非常之多，对其销售有一定的影响。销售业绩当前销售率85%旺销户型二室二厅一卫、五室二厅三卫广告媒体组合兰州电视台、兰州晚报、兰州晨报等广告诉求重点生态园林景观公关活动全市征名活动等商业部分项目说明整体面积0.55万平米单体面积内容不详层数1层商业定位主要为社区日常生活配套价格一期4000；二期8000付款方式按揭付款销售状况已销售完名称实创现代城地址北滨河西路黄河市场西侧约300米环境评估该楼盘处于四十里的黄河风情线上，所以可以这么说实创现代城在兰州的风景是首屈一指，国内著名景观设计公司设计建造。发展商兰州实创园区开发有限公司策划代理兰州市群英策划顾问有限公司销售据点项目商业部分销售电话77625557762888规划设计中科建筑设计研究院有限责任公司园林设计北京土人物业管理开发商自己公共设施会所：6000平米高尚会所其他：双语幼儿园、大型超市售价及付款方式起售单价2580元/M2最高单价∕2880元/M2㎡平均单价2680元/M2总价范围主力总价28-30万车位单价5万买断按揭付款本市7成外地户口6成客源分析政府公务员，兰州周边高收入者，安宁区大学教师等购买抗性分析周边配套不健全，交通不便，现阶段属于城市边缘地区购买动机分析地处四十里风情线核心地段南临黄河自然风光优美加上富有现代气息的建筑风格项目说明占地面积143亩总建筑面积21万M2规划形态生态小区容积率1.9绿化率40%实用率外立面特点现代风格外立面材质保温涂料规划户数1427汽位数484交房日期户型结构建筑面积一房一厅一卫52.98M2-65.87M2二房二厅一卫95.72M2-116.28M2三房二厅一卫123M2-173.49M2三房三厅二卫166.43M2-176.45M2复式251.33M2-257.39M2整体分析项目优势（卖点）不足之处该楼盘号称安宁第一盘，其广告的投放力量在兰州现售楼盘之中也是首屈一指。该楼盘由于地理位置等方面的情况准备建成安宁第一盘，这是其楼盘的定位。该楼盘kao近黄河四十里风景线，也是依山kao水，环境优势也是其最大的卖点之一。项目还准备建成兰州市黄河边的地标性建筑。由于该楼盘其定位于安宁第一盘，其楼盘的架构等方面的要求也将要求非常之高，这也就决定了楼盘的价格档定，而该楼的价位也决定出购房群体，但根据兰州人消费出的习惯来说，安宁目前不是兰州人购房的首选区域。销售业绩当前销售率75%旺销户型一房二房广告媒体组合兰州电视台、兰州晚报、兰州晨报等广告诉求重点现代住宅，科技社区公关活动商业部分项目说明整体面积20000M2单体面积200层数1层商业定位社区配套价格一层7000-8300元/M2付款方式一次性，银行按揭销售状况10%停车条件不详从调查研究所得到的数据，不难看出现在兰州房地产市场还是以城区、雁滩片区为主要龙头板块，其中不乏兰州*级豪宅、高尚社区、景观名宅，这些楼盘在规划、景观、户型、配套、价格等各方面给兰州房产市场起到极大的拉升作用。但兰州房产市场发展缓慢也严重制约了所有片区的整体发展，总结有以下几点：1、楼价攀升，华而不实以“鸿运润园”举例，在与其销售经理交谈中了解到其项目在经过7个月在各媒体上广告宣传攻势下每个月才有50套左右的销售业绩，与原定的每月150套销售业绩相差甚远。以“黄河家园•颐园”举例，小区内高层部分销售真实业绩为8个月才16套。、2、购买力有限，望房兴叹房价的增长过快已经远远超出兰州普通市民的消费水平。3、大户型市场供大与求从本次调查中各楼盘现在主要推荐的均是积压量较大以三房四房面积在150平米至200平米之间的大户型，可以看出在兰州各楼盘开发上大户型设计在兰州房产市场已经供大于求，如何消化这部分户型成为现阶段各楼盘老总最头疼的事。反观各以小户型为主的楼盘销售火爆，销售业绩蒸蒸日上。4、规划没有变化快随着兰州高档楼盘的不断出现，兰州市民对楼盘的规划、景观、户型、配套、物业等各方面有了更深的理解。消费日趋理性，结合兰州购房群体发生的变化（有钱人前几年多购置了市中心的大户型，他们是有提升生活品质欲望的，但因购房时间不长新购房尚需时日，而部分手头宽裕想提升生活品质的客户也都首选市中心内或周边的高品质楼盘），市场上住房需求的主体已变为年青一族为主，其因自身实力、家庭观念的变化，使得住宅的需求已转向经济实用的中小户型为主，这一市场的变化使各楼盘开发商措手不及，原本作为主流购买市场的大户房型一下变成了高端消费产品，无疑是把原来的“香勃勃”变成了“烫手的山芋”。5、持币观望，伺机入市国家出台了一系列，土地、金融等紧收政策，使有实力的购房者、投资者等待楼市降价，等待更多的优惠和折扣，持币观望。6、售楼员综合水平低兰州楼盘的置业顾问综合素质比较低，对不能及时表达购房意愿和有一定专业知识的客户会表现得消极对待，而沿海房地产高度发达的城市市民购房都要进行5到10次的以上的采盘调查后才会有基本确定购买意向。片区情况分析1、项目情况开发商：兰州华升置业有限责任公司项目位置：项目位于兰州市安宁区黄河市场西侧。占地面积：占地75.73亩；地块总建筑面积：150000m2；住宅面积：114397.22m2商业面积：8642.43m2绿地面积：16735m2建筑密度：28.24%绿化率：33.14%容积率：2.4车位：254个（地上40个，低下214个）项目建筑规划：由8栋5层——17层的多层、高层建筑组成；其中5#楼为框架结构，1#2#3#4#6#7#8#楼均为全现浇剪力墙结构1#2#3#4#5#7#8#楼为一梯二户；6#楼为一梯三户2、片区情况项目位于“桃源”之乡---安宁区，安宁区地处兰州市西北部黄河之滨，东起九州台与城关区接壤，西至虎头崖、大坪山与西固区毗连，南濒黄河与七里河区、西固区隔河相望，北kao群山与皋兰县相接。全区总面积86平方公里，距市中心5公里。境内有纯天然的天斧沙宫、仁寿山公园，特别是万亩桃园，每当春暖花开，绵延15公里的桃林成为市民春游的好去处。安宁区是兰州著名的大学城，西北师范大学、兰州交通大学、甘肃政法学院、兰州师专、甘肃农大等高等学府坐落于此，得天独厚的地理位置，形成独特的文化氛围。3、片区优势安宁区---世纪新城区，21世纪城市副中心。注：（2003年末，兰州市政府对安宁区提出了“造就一个21世纪的都市副中心，并使之成为一个充满活力，富有个性的有机山水城市的副中心”的宏伟规划目标，启动区规划面积位2.7平方公里，按照有“点”带动“片”，最终带动整个“面”的构想，逐步使之成为有吸引力的经济活动中心和辐射力强的集散地）安宁区绿化建设起步早，环境优美，绿地面积大，空气净化功能强。安宁区教育事业发达，，大专院校17所科研机构11所。规划中的高新科研企事业将带动安宁片区经济发展安宁区是国家两个重点开发区之一世纪大道、北滨河延伸段的投入建设将提升安宁区在兰州市的地位兰州国际会展中心的启动，对片区的经济带来促进作用。4、片区劣势离市中心较远。发展速度慢，经济水平低。区内交通不发达。区内生活、商业、娱乐等配套设施还不齐全。兰州市民对本片区片区价值认识度不足。21世纪新城区的规划实施有待时日，短期效果不能显现;5、片区分析总结本区域环境优美、文化氛围强，虽然交通、周边配套从目前情况来看严重不足，但随着兰州城市规划的开展与住宅项目逐渐向“河北”及安宁等地区发展，交通、周边配套等将很快完善足以满足人们生活与工作的需求。安宁板块将是兰州市地产项膋ao⒌南赂鋈鹊悖鄹窠嶂鸾プ吒撸坏贾菔忻穸云现然贡冉系停壑档奶嵘剐枰姓哟蠊婊凳┝Χ取⒚教逵呗鄣墓刈ⅰ?br/项目SWOT分析1、项目优势地理位置：处于未来城市规划新城区的规划起始位置。区位：位于'桃源'之乡，具备了先