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土地违法行为及法律责任执法监察局2011年12月土地违法行为概述•一、概念•土地违法行为是指单位或个人违反土地管理法律法规的规定，依法应当追究法律责任的行为。•土地违法行为概述•二、构成要件•1、必须是违反土地管理法律、法规的一种行为;•2、侵犯了土地管理法律法规所保护的土地关系和土地管理秩序，具有社会危害性；•3、主观方面有过错，即行为人是出于故意或过失；•4、违法行为主体是具有责任能力的自然人、法人或者其他组织。土地违法行为概述•三、分类•1、非法转让土地行为，•2、非法占地行为，•3、非法批地行为（包括非法供地行为），•4、破坏耕地行为，•5、其他土地违法行为。非法转让土地行为一、概念指违反土地管理法律、法规的规定，将土地权利（全部或部分）永久地或在一定期限内转移给他人，从中获利的行为。非法转让土地行为•二、特点•1、土地权利发生了转移；•2、土地权利发生转移是非法的；•3、转让人通过非法转移土地权利获取了非法所得。非法转让土地行为•“买卖土地”和“以其他形式非法转让土地”，区别：•1、对在实质上非法将土地权利完全地、永久地提供给另一方，另一方为此支付价款的，应定性为“买卖土地”；•2、对将土地违法地、有期限地提供给他人使用，则应定性为“以其他形式非法转让土地”。非法转让土地行为三、表现形式1、未经批准转让划拨土地使用权。2、不具备法定条件，非法转让以出让等有偿方式取得的土地使用权。3、违反《土地管理法》第63条的规定，买卖、转让农民集体所有的土地用于非农业建设的行为。非法转让土地行为非法转让土地行为表现形式之一非法转让划拨土地使用权非法转让土地行为《房地产管理法》第四十条规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。非法转让土地行为非法转让划拨土地使用权案例【案情】某高校甲位于市中心，土地以划拨方式取得。某房地产公司乙在市郊有一宗以出让方式取得的土地。甲乙双方达成协议，乙公司以郊区土地附加5000万元为条件，与甲高校置换市中心土地。置换后，甲高校在郊区建设新校区，乙公司将市中心土地转让给丙公司，用于开发房地产项目，乙公司通过转让获利逾千万元。非法转让土地行为【违法性质认定】一种意见认为，甲高校与乙公司的交易属于土地置换，乙公司与丙公司之间的转让属于平等民事主体间的合法转让。另一种意见认为，甲、乙、丙之间土地使用权的转让未依法办理批准手续是非法的，属于非法转让土地行为。非法转让土地行为【本案例的关键点】甲高校所享有的市中心土地使用权，是以划拨方式无偿取得的，而划拨土地使用权的转让受法律法规的严格限制，且须经过批准。非法转让土地行为【违法性质的认定】由于没有经过市、县人民政府土地管理部门和房地产管理部门批准，甲高校无权转让原划拨土地使用权，也就是说，其转让行为非法，属非法转让划拨土地使用权行为。由于转让行为非法，导致各公司之间的转让行为一概无效。非法转让土地行为【总结】甲高校与乙公司置换土地后虽然区域条件比市中心差，但是获得了可观的资金5000万元。丙公司从乙公司获得的原甲高校黄金地段的价格，低于通过招拍挂出让取得土地的价格。由于各方均有利可图，最终促成了这一交易。各方所获利益之和，实际是甲高校原土地用途发生改变而使土地使用权增加的价值，而这一价值正是国家流失的土地资产。非法转让土地行为非法转让土地行为表现之二不具备法定条件，非法转让以出让等有偿方式取得的土地使用权。非法转让土地行为转让出让土地使用权的法定条件:《房地产管理法》第三十九条的规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时应当符合下列条件：1、已经支付全部土地出让金，并取得土地使用权证书；2、按出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的完成投资总额的25%以上，属于成片开发土地的形成用地条件。非法转让土地行为转让土地使用权特例：以转让股权方式转让土地使用权一般指房地产开发公司将土地使用权作价入股，然后将股权（连同土地使用权）一并转让给他人的行为。以转让股权方式转让土地使用权主要动因：一是为了规避法律有关土地使用权转让的限制性规定。二是为了规避土地使用权转让相关税费的缴纳。以转让股权方式转让土地使用权•案例：•2007年10月，成都世纪城国际会展中心，将该中心2003年以每亩28.8万元以出让方式获得的72亩土地，作价每亩2515万元，总计18.1亿元，合资成立了四家公司，同年12月，把四家公司的股权全部转让，获利17.9亿元。以转让股权方式转让土地使用权对采取转让股权方式转让土地使用权行为的性质认定，目前，主要有两种意见：一种意见认为，股权转让时，其包含的土地使用权也发生了转移，所以应当符合土地使用权转让的法定条件。不具备法定条件的转让，应认定为非法转让土地使用权行为。以转让股权方式转让土地使用权１、以转让股权的形式转让土地使用权，规避了土地管理法律法规关于严禁非法倒卖土地的规定，以表面合法的形式掩盖了非法倒卖、转让土地的实质；使大量国有土地交易处于隐性状态，缺乏监管。２、逃避了土地使用权转让中有关契税（包括土地增值税、营业税、契税、所得税、印花税）。以转让股权方式转让土地使用权另一种意见认为，这种方式不违反《公司法》的有关规定。《公司法》第138条规定：股东持有的股份可以依法转让。《房地产管理法》第27条规定，依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。以转让股权方式转让土地使用权《国土资源部办公厅关于股权转让涉及土地使用权变更有关问题的批复》（国土资厅函[2004]224号）指出：“太古可口可乐香港有限公司将其全资拥有的独资企业—太古饮品（东莞）有限公司全部转让给可口可乐（中国）投资有限公司，属于企业资产的整体出售，其中包含土地使用权的转移。因此，该行为属于土地使用权转让，应按土地使用权转让的规定办理变更登记”。以转让股权方式转让土地使用权［总结］严格从现行法律法规规定来看，采取股权转让方式达到土地使用权转让的目的，不违反《公司法》的规定，《土地管理法》对此也未进行明确的限制性或禁止性的规定。要从根本上杜绝此类不合理问题的发生，须做出新的法律规定或司法解释。非法转让土地行为•非法转让土地行为表现之三•违反《土地管理法》第63条的规定，擅自将农民集体所有的土地出让、转让或者出租用于非农业建设的行为。非法转让土地行为•非法转让农村集体土地行为案例•[案例]2010年1月，某选矿厂租用某村集体耕地50亩，协议约定，土地长期使用，土地租赁费为400万元。协议规定企业可在该地块上搞种植、建厂房。协议签订后企业开始动工建设厂房。非法转让土地行为•非法转让农村集体土地行为案例•【定性关键】•1、双方的买卖或者转让协议，不要受合同中假象的影响，如乙方负责办理用地审批手续，甲方概不负任何责任等。•2、土地是否发生了交易，村得到了卖地款，企业获得了土地。非法占地行为一.概念。非法占地行为，是指行为人未经批准，或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的行为。非法占地行为•《土地管理法》第43条和第44条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农转用审批手续。非法占地行为•二、主要表现形式•1、未经批准非法占地；•2、采取欺骗手段骗取批准占用土地；•3、超过批准的数量占用土地；•4、不按照批准的用地位置和范围使用土地；•5、依法收回非法批准、使用的土地有关当事人拒不归还的；•6、在临时使用土地上修建永久性建筑物构筑物•7、农村村民违法占用土地建住宅等。非法占地行为•案例1•2011年，某公司以农林开发的名义承包村集体耕地、林地和荒地总计1540亩建设旅游度假村和高尔夫球场。非法占地行为•案例2、•2010年，某开发区管委会，在用地审批手续已经申报但尚未获批准的情况下，开始修建园区道路，和建设标准工业厂房。非法批地行为一、概念。非法批地行为是指违反土地管理法律、法规的规定，非法批准征收、使用和占用土地的行为。非法批地的主体一般是国家机关及其工作人员。拒不归还依法非法批地行为二、表现形式1、无权批准而批准；2、超越权限批准；3、不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地；4、违反法定程序批准征收、占用土地；5、没有新增建设占用农用地计划指标批准农用地转用的；6、将单个建设项目用地拆分审批的等。非法批地行为【典型案例】2009年以来，某开发区管委会未取得农转用和征收批准手续，违法征收集体土地8000余亩。非法批地行为【案例分析】农用地转用和土地征收的审批权在国务院和省级人民政府两级，省以下各级人民政府均无权批准农用地转用和土地征收。因此，开发区管委会批准征收集体土地行为属于无权批准，构成非法批地行为。非法批地行为【违法批地主体的界定】该案中，非法征收土地的决定由开发区管委会做出，开发区征地动迁指挥部具体组织实施征地拆迁。非法批地行为【责任人追究】对开发区管委会主要领导给予行政记过处分；给予具体负责征地拆迁的分管领导行政记大过处分；给予具体项目负责人行政记大过处分，免去其行政职务。非法批地行为一、非法供地行为概念非法供地是指违反土地管理法律、法规和相关政策的规定供应土地。非法批地行为二、非法供地行为表现形式１、违反有偿用地政策规定供应土地，２、违反国家供地政策供地（高耗能、高污染和消耗资源性），３、违反招拍挂规定出让土地，４、低价出让土地等。耕地破坏行为一、概念指违反法律规定，非法占用或使用耕地，造成种植条件破坏的行为。破坏耕地行为二、表现形式1、占用耕地搞建设导致耕地被破坏的行为，包括占用耕地建窑、建坟、建房；2、使用耕地（不是建设行为）而导致耕地被破坏的行为，包括在耕地上挖砂、采石、采矿、取土等。这两类行为都会造成耕地种植条件被破坏的后果。其他类型的土地违法行为１、破坏或擅自改变基本农田保护区标志；２、在临时用地上修建永久性建筑物构筑物；３、依法应当将耕地划入基本农田而不划入；４、侵占挪用征地补偿费；５、侵占挪用耕地开垦费等。第二部分土地违法行为法律责任土地违法行为法律责任一、概念土地违法行为的法律责任，是指行为人对其实施的违反土地管理法律、法规规定行为，所应当承担的不利的法律后果。土地违法行为法律责任二、特点1、必须有土地管理法律法规明确而具体的规定，即所谓的“法无明文规定不处罚”2、具有强制性。是指违法行为人必须承担法律责任，否则国家将强制其履行该项义务或承担该种责任，不存在调解或协商。土地违法行为法律责任三、分类从法律性质上可以把土地法律责任划分为行政法律责任、刑事法律责任和民事法律责任。土地行政法律责任包括非法转让、非法占地、破坏耕地、非法批地等。土地刑事法律责任包括非法转让、非法占地、非法批地等。民事法律责任包括侵权案件，以及因缔约或履约过错造成的合同无效形成的民事责任。非法转让土地行为法律责任土地管理法第七十三条1、没收违法所得；2、对于违反土地利用总体规划的，限期拆除新建的建筑物和其他设施；对于符和土地利用总体规划的没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；3、可以并处罚款（处以非法所得的百分之五十以下罚款）4、对有关责任人员给予行政处分；5、构成犯罪的依法追究刑事责任。非法转让土地行为法律责任•一、违法所得如何计算•违法所得是指买卖或者非法转让土地时所获得的全部价款。在实践中如何认定违法所得有三个方面的问题：一是违法所得是否包含土地，二是违法所得是否包含地上建筑物的价值，三是违法所得是否包含转让方原取得的用地的成本和开发用地的成本。非法转让土地行为法律责任•违法所得如何计算•［举例］某单位非法转让土地的交易额为１０００万元，其中地上房屋评估价格４００万元，当初征地费用和平整土地费用１００万元，非法所得应为多少万元。非法转让土地行为法律责任•违法所得如何计算