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转型的代价商品房与我们的生活肖倩茹产业环境篇目录产业结构篇产业组织篇产业发展篇Thankyou地产结构的供给因素非理性繁荣，商品房和中国的资本市场产业环境篇地产的需求结构因素房地产结构与中国宏观调控房地产现行交易制度房地产与政府规制房地产现行交易制度•1、土地挂牌拍卖制度•2、房屋产权制度地产的需求结构因素•1、中国城市化进程与刚性需求之间的矛盾房地产的需求因素•城市化率首次突破50%，意味着城市人口超过农村人口，这将大大促进五大重大转折——中国发展结构将出现重大转折，内需拉动将成为主导动力；中国经济结构将出现重大转折。房地产的需求因素•2、人口因素的影响地产结构的供给因素•1、土地的期货效应•2、中国土地制度对地产价格的影响。•中国的土地制度在前文中已作论述是土地挂牌拍卖制度。在这样的背景下，由于政府在流通环节中控制了土地的收购价和拍卖参考价。是的土地市场成为一个不折不扣的垄断市场，正是由于这种垄断，使得土地的期货效益很难得到显现，土地交易价格的不透明，使得价格变得难以估计。•3、地方政府的产业规制很大程度上造成了中国商品房价格上涨。•4、政府土地财政的根本原因：中国分税制改革地产结构的供给因素•5、地方与中央的博弈地产结构的供给因素•6、政府规制扭曲市场机制•1）在高额的土地拍卖交易制度以后。开发商从利润的角度必然追求大户型，高回报的商品房，而这本身与政府所倡导的小户型商品房冲突。•2）在土地挂牌价交易机制下，出现了很多没有缴纳土地出让金的小产权房，这一部分产权原来属于集体所有，后进过拍卖，属于私人。但由于没有土地出让金，是没有正式产权的。买卖也不在法律上认可。政府在土地上的垄断，使得大量的商品房流通成为难题。遏制供应带来的必然问题就是价格上涨和相关交易费用的上升。这是最基本的经济学常识。•3）政府将所谓的经济适用房市场化，使得寻租行为得以成为可能。在经济适用房的将设过程中，出现了大量的寻租行为，经适房成为体制内购房的另一种手段。•4）让商品房回归市场，让保障性住房回归政府，这才应该是市场与政府的合理界限。非理性繁荣，商品房和中国的资本市场•1、房地产的相关性质•房地产是不动产，具有明确的保值性，这也决定了其性质与其他商品的不同，最近关于网络上的所谓了房地产是投资品吗？这问题相当愚蠢。•我们认为房地产有以下需求：•使用需求•预防保值需求•投资需求非理性繁荣，商品房和中国的资本市场非理性繁荣，商品房和中国的资本市场非理性繁荣，商品房和中国的资本市场•对两者求相关系数得到p=0.43，2008-2012年数据显示，房地产指数受宏观经济的波动性较大考虑，两者的相关系数为p=0.59。•从中我们可以看到房价与股价受宏观层面影响因素大大致两者价格具有很强的相关性。同时两者都深受价格预期影响，两者具有较强的相关性。•与其他金融资产相同，股票价格同样受到了价格预期的影响。房地产结构与中国宏观调控•1、中国宏观经济形势与长短期均衡基于AD–AS,IS–LM的视角房地产结构与中国宏观调控•2、中国外汇上涨对房地产投资结构的潜在风险•3、存贷款准备金率与经济预期•4、房贷：想说爱你不容易•由于中国居民储蓄率较高，中国居民在选择购房时更加倾向于房地产按揭贷款，对于银行来说，较高的存款率，不动产的抵押保证了其回收贷款的效益，与美国等银行相比，中国银行的非系统性风险降低。对于这一政策，首先我们要看到，房地产贷款本身具有财务杠杆的作用，在先期垫付百分之三十的首付后即可后的商品房的居住权。在一方面对广大中国居民实现买房梦想提供了条件，但同时在一定的程度上，使得部分投机性交易能够实现。正是由于这种杠杆效应，一部分投机者，可以同时够的多套房产，实现套利。因此遏制地产过度投机，降低房地产的杠杆比例，同时实行有效的二套房政策尤为必要。房地产结构与中国宏观调控•5、前车之鉴？中国会重蹈日本覆辙吗•财政政策•货币政策•资本市场•外汇市场•资本开放性房地产结构与中国宏观调控•外汇较大升值压力较大升值压力6未来经济预计•投资：2012年房地产开发投资增速预计将下降至14.5%。•政策：中央调控主基调不变，地方政府松绑意愿强烈。•今年的GDP增速目标为7.5%，保8的政治任务不再，房地产调控难言放松。•交易量：今年全国整体交易量稳中略降，各线城市或出现分化。一二线城市整体情况将好于去年。三四线中近年来发展速度过快的城市未来市场增速将放缓，其余则将将维持正常发展节奏。•房价：本轮调控成效已现，整体房价水平将回到2010年年中点位。•土地：典型城市土地市场低迷形势难改•地方财政：房地产业持续低迷已对地方财政收入产生巨大压力。房地产与政府规制房产税：猛药还是毒药？1、房产税产生的相关背景•2、需要明确的几个问题•3、救火还是打劫：房产税合理吗？•4、房产税效果之辩产业结构篇1、房地产竞争阶段2、城市市场及企业运作分析3、当前商品房市场结构产业结构篇房地产竞争阶段第一阶段：成本竞争阶段第二阶段：性价比竞争阶段第三阶段：模式竞争阶段产业结构篇城市市场及企业运作分析1、品牌运作2、房地产的销售策略从城市布局看房地产行业的趋势判断当前商品房市场结构从城市布局看•从销售业绩看•从发展速度看•从投资结构看从城市布局看房地产行业的趋势判断当前商品房市场结构房地产行业的趋势判断•趋势一：管购房者对当前房价依旧非常不满，但表示“完全不能接受当前房价”的购房者占比却在不断下降。房地产行业的趋势判断•趋势二：从购房者近一年的价格预期走势来看，2012年度看涨者人数首度超过看跌者人数，超四成购房者看涨房价。房地产行业的趋势判断•趋势三：购房者感知到的成交活跃度有所提升，四成购房者预期未来成交量将会继续上升。1、地产行业商业模式2、企业市场绩效地产行业商业模式•房地产开发模式•房地产经营模式•房地产服务模式•房地产盈利来源•房地产成本结构企业市场绩效•（1）、财务绩效（资料来源：wind金融终端）企业市场绩效•（1）、财务绩效（资料来源：wind金融终端）企业市场绩效•（1）、财务绩效（资料来源：wind金融终端）企业市场绩效•（2）销售绩效企业市场绩效•（2）销售绩效产业发展篇1、我国房地产融资渠道现状分析1、融资压力大。2、融资渠道单一。造成房地产业融资问题的主要原因1、土地取得成本提高。2、房地产业可能进入调整期3、海外企业竞争加剧。4、不重视自身资金的积累5、房地产金融市场不发达6、法律法规不健全。商品房市场如何健康发展•一、商品房改革以什么作为导向•二、应当坚持几个基本原则•1、完善土地立法，在保护正当开发的同时也应当保护中国的耕地资源，守住18亿亩的底线。•2、要正视地产行业的地位，无论是从其产业链的长度，还是其在国名经济中的地位来看，地产行业正是也仍将是中国国民经济的支柱产业•3、扩大土地供给，保障房屋的所有权。•4、完善地产拍卖信息公开制度，规范地产招投标过程。•5、鼓励房地产二级市场的发展，形成一、二级市场有效互动的机制。•6、遏制投机性的需求，规范投资市场。•7、加强保障性住房建设，加快公租房的制度将设，完善公租房的进入与退出机制。•让商品房回归正常市场，明确市场与政府的界限，在充分发挥市场机制时，加强机制建设和执法监督，我想这是我们当前所达到的共识和前进的方向。••••郎咸平谈我们需要怎样的房地产调控••房地产调控一年来，各地方相继出台了“限购令”“房产税”等等调控政策，但是时至今日见多了对限购令的试探，见多了中小房地产企业被大企业兼并重组，却唯独看不到房价回归到理性的水平，反而是调控期间频现新地王，大型房地产企业的收益不减反增，是什么原因造成了这种“空调”“白调”的局面呢？房地产调控最需要削减的是谁的利益呢？那我们应该如何看待这些问题呢？我们这段视频中，郎咸平教授将带来我们进入关于关于房地产调控的世界，同时也解决了我们需要怎样的房地产调控的问题。视屏介绍转型的代价商品房与我们的生活肖倩茹国际市场营销一班