深圳海岸城商业体案例

1案例研究4•D1深圳海岸城•D2--2·基本概况·区域价值·区域交通业态分布案例分析总结·业态分布解析·经营策略分析·SWOT分析·案例点评目录301·基本概况·区域价值·区域交通案例分析4海岸城基本概况5项目名称海岸城（coastalcity）开发商海岸地产物业管理海岸物业开业时间2007.12.16占地面积36908㎡建筑面积约12万㎡建筑构成东、西两座写字楼，海岸城购物中心，风情街四至交通东临文心五路，西至文心三路，南为海德一道，北至海德二道周边公交线路J1、K204、K113、305、322等周边地铁站地铁二号线后海站停车位1500停车收费标准首2个小时5元，超过2个小时，每小时5元；每天最高收费不超过60元。扶梯35垂直电梯21案例基本概况6案例基本概况-建筑构成写字楼建筑形态：东、西两座单体写字楼构成建筑高度：最高155米建筑面积：14万平方米购物中心建筑形态：单体商业建筑建筑高度：30米建筑面积：12万平方米占地面积：3.7万平方米（含广场1.2万平方米）风情街建筑形态：写字楼裙楼商业体建筑面积：4万平方米（租售）（全部自营）（全部销售）7案例基本概况-基本参数•楼层：地下两层，地上五层，楼高30米•层高：地下室5米，首层6.5米，二层至五层6米•平面结构特点：二层以上，平面呈“L”型。平面动线长达900米，因此海岸城设有两个中庭；从平面图来看，右边的中庭附近业态分布较难活跃，因此三层以上按端头规划主力店的原则，规划为影院以及餐饮。•铺型：90%商铺门面大于8.5米；80%铺深小于12米；大于200平方米的品牌专门店约20个。8海岸城-区域价值分析9配套分析-南山中心区商业配套海岸城海岸写字楼西座海岸写字楼东座7以海岸城为中心的南山中心区包括了海雅百货、深圳书城、保利以及凯宾斯基酒店等商业配套，打造一站式集中商业10配套分析-南山中心区住宅配套漾日湾畔滨海之窗观海台8海岸城海岸写字楼西座海岸写字楼东座围绕海岸城周围居住小区多达14个，海岸城为这些小区提供了一站式的商业配套11海岸城-区位交通分析12案例区位分析后海大道文心五路9南山中心区与滨海大道、后海大道、后海滨路三条城市快速干道相邻13案例区位分析海岸城周围公交车线路分布A：海岸城站121B：滨海西站76、80、231、305、382、353、322、337C:海德三道站J1、229、72D：后海立交站20、K105、K113、K204、362E：海雅百货站19、37、70、80、113、226、230、231、232、328、329AEBCD1402·海岸城业态分布解析·海岸城经营策略分析业态分布15海岸城业态分布解析16业态分析-主力店铺商户名称类型位置估算面积(㎡)占总面积比(估算)JUSCO吉之岛大型连锁超市L11011589912.66%UNIQLO优衣库连锁服装品牌L1102-1037520.60%海岸影城影院L330138803.09%江南厨子餐饮L3331-33210090.80%英孚教育教育机构L44027200.57%冰FUN海岸滑冰场滑冰场L442221781.73%大饱口福餐饮L551336482.90%将海岸城以下7间店划分为主力店与次主力店：主力店：JUSCO吉之岛、海岸影城、冰FUN海岸溜冰场和大饱口福次主力店：UNIQLO优衣库、江南厨子、英孚教育17业态分析-铺数服装：男装13间，女装62间，流行便装19间，运动系列服装4间；占比40%；童装/玩具：童装玩具类型13间；占比5%；银行/服务：包括7-11便利店，银行，英孚教育，欧米勒琴行等9间商铺；占比6%。生活/百货：包括数码、个人护理药品以及大型百货超市吉之岛共22间；占比9%；餐饮：包括大饱口福，中森明菜等共34间；占比14%；精品/配饰：包括鞋、包、珠宝、眼镜等共66间铺；占比26%；餐饮14%服装40%童装/玩具5%生活/百货9%精品/配饰26%银行/服务6%18业态分析-面积大型租户：面积17620平方米；包括吉之岛，海岸影城和顺电；餐饮：面积7675平方米；包括餐厅/酒吧/咖啡厅，美食广场/座位区，大型酒楼；娱乐：面积2345平方米；包括电玩/娱乐，溜冰场；其他商店：面积18635平方米。公共空间与辅助：面积22655平方米；地下：面积56700平方米；停车场，商店，吉之岛，装载服务/后勤，公共空间与辅助；大型租户14%餐饮6%娱乐2%其他商店15%地下总面积45%公共空间与辅助18%19业态分布分析-L1时尚配饰 13%时装32%银行/其他服务 8%饮食31%便利店2%大型超市2%礼品/精品 4%珠宝/钟表 8%由于人流动量较密集，因此时装类的店铺占比为32%，海岸城外街多为餐饮店铺，因此占比为30%，其次为时尚配饰占比为13%20L1层商户明细铺位名称面积（部分）铺位名称面积（部分）L1101 JUSCO吉之岛15899㎡L1131-133 恒生银行203㎡L1102-103 UNIQLO优衣库752㎡L1135 ESPRIT269㎡L1105 TEENIEWEENIE226㎡L1136 MANGO150㎡L1106 G2000342㎡L1137 motivi133㎡L1107 渣打自助银行20㎡L1138DAZZLE253㎡L1108 面包新语85㎡L1139-140 VEROMODA432㎡L1108A 汇丰自助银行12㎡L1141 ochirly147㎡L1109 金燕庄19㎡L1147 千味涮253㎡L1110 金茂眼镜37㎡L1148 面点王325㎡L1111 swatch57㎡L1149 金寿司121㎡L1112 mikibana132㎡L1150 寿师傅91㎡L1113 GB99㎡L1151 面牵一线88㎡L1115 OASIS148㎡L1152 满记甜品88㎡L1116 TBF189㎡L1153 甜言物语51㎡L1117-118 TRENDIANO144㎡L1153 优之良品L1118Arebecca51㎡L1155 韩流63㎡L1119 西铁城49㎡L1156东启品味L1120广天藏品L1157 禾绿回转寿司167㎡L1121 Lapargay81㎡L1158-159 麻辣派对85㎡L1122 7-ELEVEN56㎡L1160-161 味千拉面L1123 棒！约翰152㎡L1165 CKwatches&jewelryL1125 麦当劳318㎡L1166 ELLEL1126 眼镜8842㎡L1A01 SIDIL1127 UCLA78㎡L1A02 o.d.m/Levi'sL1128-129 5+148㎡L1A03 PH7L1130 大家乐457㎡L1A05 光大银行ATM21业态分布分析-L2海岸城2楼与海德广场相连，众多人群往来为它带来了丰富的人流资源，因此海岸城2楼并未设置任何主力店，时装(包括女装和男装)的占比高达44%，鞋包和珠宝/钟表的占比分别为19%和16%个人护理/药品 1%时尚配饰 9%时装44%鞋/包 19%饮食11%珠宝/钟表 16%22L2层商户明细铺位名称面积铺位名称面积铺位名称面积L2201酷客吧98㎡L2231 HIRST81㎡L2265 西可尼西34㎡L2202 三度酒吧223㎡L2232 Amass81㎡L2266stellaluna86㎡L2203 FINITY157㎡L2233 VJC107㎡L2266-267 WhatForL2205 MYTENO97㎡L2235 FESDA62㎡L2270 JASS40㎡L2206DANIELHECHTER101㎡L2236A.JESDANI97㎡L2271 Love&lovegold47㎡L2207 KALTENDIN254㎡L2237 IWODE77㎡L2272 查理珠宝51㎡L2208 sammy197㎡L2237 K.S.BERE77㎡L2273 周大福43㎡L2209 PSALTERL2238 Seasoul64㎡L2275 DANIELHECHTER46㎡L2210 INSUNL2239 JESSIE170㎡L2276 GALADAY52㎡L2211 YINGER295㎡L2240 A&G109㎡L2277francinel&co38㎡L2211APERICS62㎡L2241 STACCATO89㎡L2279SamsoniteL2212-213 MUX150㎡L2242 SEPHORA309㎡L2281-282 SKAP49㎡L2215CAROLINE142㎡L2242ABijoli21㎡L2283 DiCaro41㎡L2216-217 Marisfrolg172㎡L2243-249 TOUGH&SALAD、GXG、ZUBEN、max.sam850㎡L2285 DISSONA44㎡L2218 钻石世家55㎡L2250 卡宾126㎡L2286 LOVE&LOVEcouple's38㎡L2219 yuan'i29㎡L2251-252 adidasoriginals129㎡L2287 思慕雪smoothieL2220MOISELLE107㎡L2253 CalvinKleinJeans102㎡L2287ADELSEYL2221 miamia150㎡L2255 MILLIE'S85㎡L2288 天使湾法式铁板烧L2222 ORIGIN177㎡L2256 HAZZYS105㎡L2289-290 亚马逊巴西烤肉396㎡L2223 MantolinL2257 CASIO43㎡L2291 星巴克273㎡L2223-1 VVAL2258 意粉屋387㎡L22B01J.SPRING/KennethcoleL2225 ELLASSAY280㎡L2259 gentle79㎡L22B02 琦凡L2226 ELEGANT.PROSPER209㎡L2260 KALTENDINGOLF99㎡L22B03 美伊L2227-228 Aimer282㎡L2261 泰元素233㎡L22B05 天鹅堡L2229 Byford80㎡L2262 SUNGLASSSHOP37㎡L22B06 ZSISKAL2230 Bodybreathe25㎡L2263 亨吉利世界名表中心198㎡L22B07 pilgrimL22B08 圣马可L2-99 HEYYO喜乳酪23业态分布分析-L3电影院2%个人护理/药品 5%家庭生活/数码 14%礼品/精品 12%时尚配饰 10%时装37%鞋/包 5%银行/其他服务3%饮食12%海岸城3楼的业态较为丰富，时装仍为首要业态形式，占比为37%；另外增添了海岸影城、数码电器以及个人护理/药品类的业态形式24L3层商户明细铺位名称面积铺位名称面积L3301 海岸影城3880㎡L3328 superfast49㎡L3302 仙踪林168㎡L3329 顺电2535㎡L3303 伊丽莎李美发沙龙263㎡L3330 移客数码81㎡L3305 EVE'STEMPTATION61㎡L3331-332 江南厨子1009㎡L3306FANDECIEL3333 ZOPIN122㎡L3307BUILDINGBEAUTY50㎡L3335AMYCHOICE100㎡L3308 MAGIFIT38㎡L3335B欧米勒琴行109㎡L3309 eifini79㎡L3336 BeLLE91㎡L3309 k.a.t79㎡L3337 M.G.S47㎡L3310 TITI87㎡L3338 NICE20㎡L3311EIFINI161㎡L3339 许留山106㎡L3312 evaouxiu165㎡L3340 汉拿山467㎡L3313 TWELVENYCL3341-342 vivavoce108㎡L3313-A富翔L3343 i+now65㎡L3315 Westlink162㎡L3345 Doneed96㎡L3316 JNBY126㎡L3347-348 BOSE81㎡L3317 曼娅奴55㎡L3349-350 Snowbound90㎡L3318 达衣岩72㎡L3351 Ⅲ31㎡L3319 火间土42