保利地产10年定向增发董事会预案点评

请务必阅读正文之后的免责条款部分保利地产10年定向增发董事会预案点评孙建平[e-mail]0880209040413本报告导读：公司10、11年依然处于06年IPO之后的快速成长期，业绩释放和增长与融资能匹配。事件：z事件内容：公司3月20日公告，拟定向增发不超过7亿股、不低于17.92元，募集96亿，保利集团认购1-12亿之间。z事件点评：（1）如果以摊薄后EPS保持30%以上增长为定向增发的条件，则保利地产10、11年业绩能够支持这次定向增发。09年已售未结算收入300亿，10年1-2月销售48亿，这已锁定了10年94%的业绩，即摊薄前EPS可做到1.5元，预计11年2.03元EPS。这次定增按上限摊薄20%，因实际增发价应将高于17.92元，所以10、11年摊薄后EPS能保持30%增长。（2）此次增发目的在于10年报中说的加快周转，提高市场份额，继续提升行业龙头地位，为下一轮地价降温后拿地扩张储备充足的弹药。（3）鉴于公司项目最新销售进度，略微提高10、11年业绩，10年EPS提高8%（从1.39元调高到1.5元），11年提高约10%（从1.85元到2.03元）。（3）短期股价反应偏正面，一是因为是定向增发，二是因为业绩能支撑。但对房地产板块而言，相信随着更多公司加入第二轮大规模再融资，中期看影响偏负面（现在有大约40多家房地产主业上市公司再融资在国土部等待，融资金额总记大约1100亿元）。（4）预计此次定向增发价在24.12元左右，与09年定向增发80亿元发行价基本相当。相当于16倍发行PE，股本摊薄11.3%。（5）21.8元RNAV。公司在21个城市拥有2918万平米可结资源（在建1223万平米），其中穗京沪45%。普通住宅87%，中心城区68%。（6）10年上、下半年4：6的可售量较为均衡，切合行业景气走势。10年计划新开工800万平米左右，计划投资665亿元，分别同比增长42%和68%。（7）维持2月4日公司更新报告结论，目标价28元，维持增持投资评级。评级：增持上次评级：增持目标价格：28.00上次预测：28.00当前价格：20.872010.03.22交易数据52周内股价区间（元）18.38-30.90总市值（百万元）73,457总股本/流通A股（百万股）3,520/3,188流通B股/H股（百万股）0/0流通股比例91%日均成交量（百万股）30日均成交值（百万元）61752周内股价走势图-5%11%27%43%59%75%2009/32009/62009/92009/12保利地产上证综指相关报告《IPO上市后高速超预期成长，10年稳中求攻》，2010.02.05《2009完美收官，上调全年业绩》，2010.01.13《开工与销售同步，业绩将稳定增长》，2009.10.27《销售靓丽，扩张积极》，2009.10.15《资源充足，业绩有保障》，2009.09.07《新版房地产行业周报第68期（3.14-3.20）：一二手房销量环比继续上升，同比跌幅减少》，2010.3.22《新版房地产行业周报第68期（3.07-3.13）一、二手房销量环比回升，房价尚无明显松动》，2010.3.17《地产周报第67期（2.28-3.06）节后成交持续回升，本周环比上升30%》，2010.3.8《重庆区域楼市联合调研纪要》，2010.3.15《抑地价、增供应、调结构—国土部34号文件点评》，2009.3.11《国泰君安_CRIC（克尔瑞）房地产电话交流会纪要》，2009.3.9《花月正春风—2010年房地产行业投资策略》，2009.12.10《2009年房地产行业专题策略研讨会纪要-拨云见日》，2009.8.27-28房地产/金融保利地产（600048）股票研究公司事件点评保利地产（600048）请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3附表：公司损益表及其预测（单位：百万）2005A2006A2007A2008A2009A2010E2011E一、营业总收入2356.44031.28115.215519.922986.637208.844414.5营业收入2356.44031.28115.215519.922986.637208.844414.5二、营业总成本1705.33179.66269.911779.017767.728293.233777.0营业成本1353.62587.14991.19188.214524.122488.726779.0营业税金及附加155.2315.5839.51546.02536.44167.45018.8销售费用105.1168.3255.6462.4590.8967.41199.2管理费用88.9104.4208.2311.2456.7744.2888.3财务费用2.6-6.9-31.9-33.2-66.2-74.4-108.3资产减值损失0.011.17.4304.5-274.10.00.0三、其他经营收益公允价值变动净收益0.0-0.11.0-1.2-0.20.00.0投资净收益-0.4202.5207.597.11.60.00.0其中：对联营企业和合营企业的投资收益0.00.00.00.00.00.00.0四、营业利润656.31054.02053.93836.85220.38915.610637.5加：营业外收入1.71.4355.8196.9194.70.00.0减：营业外支出2.35.06.510.436.00.00.0五、利润总额655.71050.52403.14023.35379.08915.610637.5减：所得税238.5316.5774.8979.61371.32272.92711.9加：未确认的投资损失0.00.00.00.00.00.00.0六、净利润417.2734.01628.33043.74007.76642.77925.6减：少数股东损益10.462.5139.2804.8488.51358.5764.5归属于母公司所有者的净利润406.9671.51489.12238.93519.25284.27161.1股本4005501226.172452.343519.723519.723519.72EPS1.021.221.210.911.001.502.03主营收入增长率51.1%71.1%101.3%91.2%48.1%61.9%19.4%净利润增长率115.2%65.0%121.8%50.4%57.2%50.2%35.5%毛利率42.6%35.8%38.5%40.8%36.8%39.6%39.7%三项费用率8.3%6.6%5.3%4.8%4.3%4.4%4.5%净利润率17.3%16.7%18.3%14.4%15.3%14.2%16.1%注：2009年EPS为考虑全面摊薄之后；数据来源：国泰君安证券销售交易总部作者简介：孙建平：孙建平：经济学硕士，毕业于南开大学金融学系，2004年1月进入国泰君安证券研究所，从事宏观经济、房地产行业研究。荣获2006年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第二名，2007年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第一名，2008年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第一名,2009年“新财富”中国房地产行业最佳分析师第一名。保利地产（600048）请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，本报告清晰准确地反映了作者的研究观点，力求独立、客观和公正，结论不受任何第三方的授意或影响，特此声明。免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司（以下简称“本公司”）的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，并仅为提供信息而发放，概不构成任何广告。本报告的信息来源于已公开的资料，本公司对该等信息的准确性、完整性或可靠性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可升可跌。过往表现不应作为日后的表现依据。在不同时期，本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态。同时，本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户，不构成客户私人咨询建议。在任何情况下，本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议。在任何情况下，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任。投资者务必注意，其据此做出的任何投资决策与本公司、本公司员工或者关联机构无关。本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域、部门或关联机构之间的信息流动。因此，投资者应注意，在法律许可的情况下，本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等相关服务。在法律许可的情况下，本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事。市场有风险，投资需谨慎。投资者不应将本报告为作出投资决策的惟一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断。在决定投资前，如有需要，投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策。本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“国泰君安证券研究”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。若本公司以外的其他机构（以下简称“该机构”）发送本报告，则由该机构独自为此发送行为负责。通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券。本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议，本公司、本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任。评级说明评级说明1.投资建议的比较标准投资评级分为股票评级和行业评级。以报告发布后的12个月内的市场表现为比较标准，报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准。股票投资评级增持相对沪深300指数涨幅15%以上谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于5%～15%之间中性相对沪深300指数涨幅介于-5%～5%减持相对沪深300指数下跌5%以上2.投资建议的评级标准报告发布日后的12个月内的公司股价（或行业指数）的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅。行业投资评级增持明显强于沪深300指数中性基本与沪深300指数持平减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究上海深圳北京地址上海市浦东新区银城中路168号上海银行大厦29层深圳市福田区益田路6009号新世界商务中心34层北京市西城区金融大街28号盈泰中心2号楼10层邮编200120518026100140电话[phone]（0755）23976888（010）59312799E-mail：[e-mail]