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Codeofthisreport|1©CopyrightCentalineGroup,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原集团书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。房地产基础知识培训安徽中原HeFei.12.26.2012Codeofthisreport|2©CopyrightCentalineGroup,2009作为专业房地产服务公司的一员把一些基础的、浅显的房地产知识梳理一次应该有所必要！即便以下内容或许您已经熟悉了百分之七八十。。。。。Codeofthisreport|3©CopyrightCentalineGroup,2009纲要一、中国房地产行业发展历程二、房地产开发流程及各阶段需求分析三、房地产常用专业术语Codeofthisreport|4©CopyrightCentalineGroup,2009中国房地产行业发展历程阶段划分发展特征阶段关键词第一阶段1978年以前计划经济时代，实行房屋统建统配统管制，由地方财政拨款和各单位投资建造住房以解决房屋问题住宅统建、福利分房第二阶段1978—1990住房商品化，房地产计划经济向房地产市场经济转变的阶段土地使用制度改革宪法与土地管理法的修改住房制度改革第三阶段1990—1997第一个快速发展阶段，因市场不规范及发展过快也导致了第一个低谷期快速发展、泡沫、宏观调控、安居工程、货币分房、房屋抵压贷款、住房公积金第四阶段1998—2007第二个快速发展阶段快速发展、宏观调控、大盘开发、多元化融资、商业地产、旅游地产……第五阶段至今第二个调整期拐点、通涨、紧缩、政策市……Codeofthisreport|5©CopyrightCentalineGroup,2009房地产开发企业类型分类标准类型企业性质国有、集体、私营、中外合资企业资质一级、二级、三级、四级开发类型住宅开发商、综合开发商、商业地产开发商业务体系房地产专业化企业、多元化企业企业规模项目公司、集团公司企业前身原住宅统建相关部门、建筑施工企业、其他行业企业开发区域本土型开发企业、跨区域开发企业Codeofthisreport|6©CopyrightCentalineGroup,2009房地产开发流程及开发商角色分析房地产开发各环节需求分析Codeofthisreport|7©CopyrightCentalineGroup,2009房地产开发各环节需求分析1、投资决策及可行性研究需求：市场调研，形成可行性研究报告1）对内：明确项目在经济上、技术上、效益上的可行性2）项目立项需要一份可研报告3）银行贷款需要可研报告Codeofthisreport|8©CopyrightCentalineGroup,2009需求：确定整体开发策略，产品定位，形成设计任务书1）市场调研：区域市场走势、竞争项目、类比项目、消费群体、政策、地块……2）发达区域采盘，学习先进经验3）产品定位：做什么样的产品（档次、风格、户型面积配比、建筑结构、装修、配套、园林……），4）整体开发思路：开发时序、开盘策略、营销主题、广告策略……房地产开发各环节需求分析2、前期策划Codeofthisreport|9©CopyrightCentalineGroup,2009需求：把前期策划或老板的思路通过设计形成执行方案1）概念性规划设计：确定整体规划理念及总体规划布局2）规划、园林、建筑、户型方案设计：执行方案3）施工图设计：执行方案，指导施工房地产开发各环节需求分析3、规划设计Codeofthisreport|10©CopyrightCentalineGroup,2009需求：采购管理、施工管理1）采购：硬采购（建筑材料、建筑部品等）2）施工管理：进度管理、质量管理、安全管理3）成本控制：控制采购及施工过程中的成本房地产开发各环节需求分析4、施工阶段Codeofthisreport|11©CopyrightCentalineGroup,2009需求1）制定整体推广方案（营销主题、开盘方案、广告策略、活动策略……）2）广告及活动推广执行房地产开发各环节需求分析5、营销推广Codeofthisreport|12©CopyrightCentalineGroup,2009需求1）销售培训（楼盘知识、销售说辞、礼仪、策略……）2）销售管理（人员管理、客户管理、业绩管理、物料管理……）3）销售策划（销售过程中的销售执行策略策划：价格、促销……）4）客户服务：办理按揭、交房等房地产开发各环节需求分析6、销售Codeofthisreport|13©CopyrightCentalineGroup,2009现在，让我们来了解一下不一样的建筑。首先，您知道世界上哪一栋建筑在严重的进度延误和费用超支的情况下完成，历时14年，造价从700万美元膨胀到1.2亿美元，比预算增加了17倍？Codeofthisreport|14©CopyrightCentalineGroup,2009身为专业房地产服务公司的一员，您知道：“不求最好，但求最贵”的香港写字间是哪一栋吗？香港汇丰银行总部号称：停放在港口海岸地面上的一艘“宇宙飞船”Codeofthisreport|15©CopyrightCentalineGroup,2009您知道：香港中银大厦为什么被誉为“节节高”吗？Codeofthisreport|16©CopyrightCentalineGroup,2009您知道中国哪一栋建筑看起来很舒服，修建起来难度滔天吗？Codeofthisreport|17©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|18©CopyrightCentalineGroup,2009您知道：国家大剧院的建筑理念是什么吗？曾经是周总理未能完成的夙愿。位于人民大会堂西侧，全世界独一无二的恢宏建筑,总耗资45亿人民币。可惜，由法国人担纲设计…….Codeofthisreport|19©CopyrightCentalineGroup,2009Codeofthisreport|20©CopyrightCentalineGroup,2009如果以上这些内容都太复杂深奥，还是让我们来看些简单、基础的内容吧！Codeofthisreport|21©CopyrightCentalineGroup,2009房地产一级市场、二级市场、三级市场概念房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场；房地产二级市场：是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场；房地产三级市场：具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为；Codeofthisreport|22©CopyrightCentalineGroup,2009期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称做为买“楼花“，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。准现房是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋；所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋；期房、准现房、现房Codeofthisreport|23©CopyrightCentalineGroup,2009容积率:是项目总建筑面积与总用地面积的比值。一般用小数表示。绿化率:项目绿地总面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。建筑密度:项目总占地基地面积与总用地面积的比值。一般用百分数表示。层高、净高：(1)层高指建筑物的层间高度，及本层楼面或地面至上一层楼面或地面的高度；(2)净高指房间的净空高度，及地面至天花板下皮的高度房地产常用专业术语1、技术经济指标Codeofthisreport|24©CopyrightCentalineGroup,2009建筑的面积建筑面积、使用面积、使用率:(1)建筑面积指建筑物长度、宽度的外包尺寸的乘积再乘以层数。它由使用面积、交通面积和结构面积组成。(2)使用面积指主要使用房间和辅助使用房间的净面积（净面积为轴线尺寸减去墙厚所得的净尺寸的乘积）。(3)使用率亦称得房率，指使用面积占建筑面积的百分数。交通面积、结构面积:(1)交通面积指走道、楼梯间、电梯间等交通联系设施的净面积。(2)结构面积指墙体、柱所占的面积。Codeofthisreport|25©CopyrightCentalineGroup,2009砖木砖混框架钢结构其他：钢混、框剪……房地产常用专业术语建筑结构Codeofthisreport|26©CopyrightCentalineGroup,2009砖混结构：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。框架结构：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。剪力墙：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。钢结构：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。建筑的结构Codeofthisreport|27©CopyrightCentalineGroup,2009砖混结构：房屋的竖向承重构件采用砖墙或砖柱，水平承重构件采用钢筋混凝土楼板、屋顶板，此类结构形式叫砖混结构。框架结构：框架结构指由柱子、纵向梁、横向梁、楼板等构成的骨架作为承重结构，墙体是围护结构。剪力墙：剪力墙指在框架结构内增设的抵抗水平剪切力的墙体。因高层建筑所要抵抗的水平剪力主要是地震引起，故剪力墙又称抗震墙。钢结构：钢结构是建筑物的主要承重构件由钢材构成的结构。具有自重轻、强度高、延性好、施工快、抗震性好的特点。钢结构多用于超高层建筑，造价较高。建筑的结构Codeofthisreport|28©CopyrightCentalineGroup,2009与砖混结构相比，框架结构有何优、缺点？优点：(1)自重轻：砖混结构自重为1500公斤/平方米；框架结构如采用轻板（加气混凝土隔墙、轻钢龙骨隔墙等）的自重为400公斤~600公斤/平方米，仅为砖混结构的1/3。(2)房间布置灵活：框架结构的承重结构为框架本身，墙板只起围护和分隔作用，因而布置比较灵活。(3)增加了有效面积：框架结构墙体较砖混结构薄，相对的增加了房屋的使用面积。缺点：(1)用钢量比砖混结构高出约30%，与砖混结构相比，造价偏高。(2)部分柱子截面尺寸过大，会凸出墙外，影响美观。Codeofthisreport|29©CopyrightCentalineGroup,2009五证《国有土地使用证》《建筑用地规划许可证》《建筑工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》(建筑工程开工证）《商品房销售（预售）许可证》两书《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》房地产常用专业术语“五证两书”Codeofthisreport|30©CopyrightCentalineGroup,2009开间住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙