商业营销策略报告

楠汇坊商业营销策略报告世联行2015.11本次汇报要解决的问题因追求财富利益而购买商铺根据资金回报判断商铺价值因经营前景而做出购买决策购买者市场分析营销策略经营者对经营者规划设定的根本目的是做给购买者看业态定位划铺建议通过形象定位引导消费人群形象定位包装建议消费者报告框架市场定位篇营销策略篇业态规划篇3C分析项目定位业态定位规划及划铺方案推售攻略推广策略市场分析客户分析本体分析产品定位客户定位形象定位业态主题定位业态配比建议规划建议划铺方案市场分析123壹整体市场特征典型项目分析区域市场概况4市场小结整体市场特征85379112264XX在售待售序号项目名体量性质1成都国际皮革城23万方专业市场2鞋都风尚3期6.7万方专业市场3首信红星国际广场60万方综合体4君雁金梧桐1.9万方社区底商5金花皮革城5万方专业市场6中筑西府兰庭（兰庭集）1.7万方社区底商+独栋7保利悦榕郡0.8万方社区底商8双楠尚品广场（万达广场）50万方综合体9蓝光金悦城0.9万方社区底商+独栋1蓝润广场35万方综合体2珑熙郡18万方社区底商+商业综合体3时代锦绣1.1万方社区底商+独栋区域内商业放量较大，目前以专业市场为主，预计未来将与综合体及主题性消费商业街区呈现“多中心”的商业格局3区域市场概况项目名体量（万方）商业形式铺面面积主力面积开间主力开间进深比销售模式售价销量有无烟道汇金成都国际皮革城23综合体15-300㎡110-130㎡3.5－7M1/2-2/3包租10年，10%保底年收益1F：2.2-3W；-1F：0.95W2－4F：自持5F：0.8－0.9W8月开盘销售约2000万，持销期月走量约400㎡有鞋都风尚6.7综合体15-300㎡45-70㎡3-10M1/3-1/1包租12年，综合收益93%1F：4-4.5W；2F：2W;3F:1.5W;4-5F：0.8-1.2W8月开盘总销约5000万约2000㎡，持销期走量约400-500㎡有（4、5层有餐饮）首信红星国际广场60综合体20-500㎡20-50㎡——1/3-1/2直接售卖均价3.5-4万/㎡4月开盘至今卖出约三分之一，月均走量约200㎡有君雁金梧桐1.9社区底商1F：16-111㎡；2F：18-278㎡；3F：31-286㎡31-47㎡————直接售卖1F:3.5-4W;2F:2-2.5W;3F:0.7-1.2W在售为1号楼，1楼前期去化27套，约1500㎡，均价3.5万没有金花皮革城5专业市场30-600㎡38-63㎡3.4-7M1/4-7/12先招商后销售，买铺送车位1F：4-5.5W月均走量约350㎡/月没有中筑西府兰庭（兰庭集）1.7社区底商+独栋33-393㎡150-270㎡3-10M1/5-1统一招商，不承诺包租1F：4-5W；2-4F：2W月均走量300㎡有保利悦榕郡0.8社区底商20-84㎡30-45㎡——1/3-1/2直接售卖1F：3.5-4W；2F：1.5-2W在售1、2、11#底商，月走量约8套200-300㎡有双楠尚品广场（万达广场）50综合体20-999㎡20-60㎡2-6M1/4-110年包租，综合收益70%;158%五年回购(增值30%）1F：4.5-5W;2-3F:2-3W;4F:1.5-2W目前已售出约一半，锐理数据月均200㎡）有蓝光金悦城0.9社区底商+独栋1F：25-64㎡1F：32-37㎡3.1-7.9M1/3-4/5直接售卖3.4-4.2W在售2、3#，2#前期去化7套，约300㎡，均价40575元/㎡无时代锦绣1.1社区底商+独栋1F：26-57㎡2F：16-85㎡20-50㎡2.35-4.25M¼-1/2部分招商+直接售卖1F：2.9-3W；2F：1.5-2W目前暂未入市有区域商业形式多样且面积区间丰富，社区底商多为划铺直接售卖，综合体及专业市场多为包租，整体定价虚高，1楼主力价格在3.5万-4万元/㎡，但有价无市走量不佳80－120元/㎡/月160－220元/㎡/月100－200元/㎡/月80－150元/㎡/月100－250元/㎡/月区域租金水平位置商铺类型经营类型面积(㎡）租金（元/月）租金（元/㎡/月）欧尚欧尚旁边街道铺子街道底商餐饮8011000140商场入口一楼商场日化102500250商场负一楼商场餐饮509000180商场一层商场服装183400190商场三层商场餐饮121920160鞋都商场一层入口旁商场鞋业303400180商场一层角落商场鞋业253750150二层角落商场鞋业909000100商场三层商场服装253000120商场三层商场鞋业12015600130千盛百货街边商场入口处商场外街底商餐饮123000200百货超市门楼口商场服装254500180商场三楼商场家纺507500150商场外底商商场外街底商服装204000200商场周边街道底商街道底商餐饮303000100金悦城旁边街道底商临街底商服装354900140旁边街道底商临街底商零售283300120旁边街道底商临街底商汽修303900130旁边街道底商临街底商餐饮404000100旁边街道底商临街底商服务81200150君雁金梧桐旁边街道底商临街底商服务5600120旁边街道底商临街底商服务303000100旁边街道底商临街底商餐饮40340085旁边街道底商临街底商零售202400120旁边街道底商临街底商服务101500150悦榕郡中铁骑士底商社区底商/8019000240中铁骑士底商社区底商餐饮304500150中铁骑士底商社区底商服务458100180兰亭集底商社区底商餐饮609600160兰亭集底商社区底商餐饮357000200区域内以社区老街为主，租金水平集中在100－160元/㎡/月，部分商圈（如欧尚、千盛及兰庭集等）可达到200元/㎡/月以上，新盘已售商铺空置率高。兰庭集已售商铺中铁骑士公馆已售商铺首信首御已售商铺典型在售项目沿街底商在售在售在售悦榕郡未作业态规划，1－2楼划铺面积小，依托于项目前期口碑客户积累及所处位置的商业氛围，虽商业无针对性推广手段，月均走量可达到8套，约300㎡开发商保利（成都）实业有限公司项目区位（商圈）万兴路及福锦路交汇处，紧邻中筑兰庭集主题商业街类别沿街商铺烟道设置有体量0.8万平米面积区间30－80㎡开间进深比1/3-1/2建议业态1F为零售、轻餐饮及服务类2F为轻餐饮、服务及培训类销售模式直接售卖销售情况已推1、2、11栋三栋底商，目前1、11号楼底商基本售罄项目定位社区商业、临街金铺（该项目未做商业针对性推广，目前主要依托住宅做附带宣传）楼栋楼层面积区间（㎡）套数价格（万元/㎡）1号楼1F32－7873.5－42F36－8671.5－22号楼1F31－74143.5－42F31－74151.5－211号楼1F44－8463.5－42F44－8461.5－2典型在售项目金悦城项目有主题规划，但招商情况未能确定，底商划铺面积小，前期依托于项目开盘热销去化7套，之后去化艰难，目前处于停滞状态开发商四川蓝光和骏实业股份有限公司项目区位（商圈）成双大道福锦路二段（簇桥工商所旁），临蓝润广场商业类别社区底商＋独栋烟道设置无商业体量0.9万平米面积区间25－64㎡开间进深比1/3-4/5建议业态两栋大型品牌餐饮+1栋儿童主题会所+两条法式风情商业街销售模式直接售卖销售情况在售2、3#，依托于该项目4月火爆首开次月销售2#底商合计7套，约300㎡，均价40575元/㎡，之后至今无走量项目定位社区商业、临街金铺、法式风情商业街（该项目未做商业针对性推广，目前主要依托住宅做附带宣传）2＃在售3＃在售2栋楼售卖情况图在售楼栋楼层面积区间（㎡）套数价格（万元/㎡）2号楼1F31－62153.5－4.23号楼1F25－5573.4－3.9典型在售项目兰庭集该项目有主题规划进行统一招商但不承诺包租，得益于现铺及主力店开业呈现的商业氛围，月均走量可达到约300㎡，铺面面积分布及去化较为均衡开发商成都中筑兰庭置业有限公司项目区位（商圈）武侯大道与金屡路交汇处商业类别社区底商＋独栋烟道设置有商业体量1.7万平米面积区间33-393㎡开间进深比1/5-1规划业态规划有1.8万方主题运动场馆及4千平现代农贸市场，集餐饮休闲娱乐为一体销售模式统一招商销售情况月均走量300㎡项目定位休闲消费公园商业综合体楼栋楼层面积区间（㎡）套数价格（万元/㎡）1号楼1F35－145154－52F159－394522号楼1F31－13474－52F153－284523号楼1F34－284264－52F214－4391123F91－3261224F71－270827号楼1F43－14544－52F166－314228号楼1F36－15574－52F143－383323F139－238324F139－335329号楼1F32－10664－52F211－29032典型在售项目中铁金花国际城开发商成都润宏府置业有限公司项目区位（商圈）武侯区金花镇簇桥街（武兴路与金凤街交汇处）商业类别综合体烟道设置无商业体量5万平米面积区间30－600㎡开间进深比1/4-7/12建议业态欧风体验式购物街区+城市精装主题酒店销售模式先招商后销售，买铺送车位销售情况月走量约350㎡，主力去化为70㎡以下的1楼街区商铺项目定位皮革城、临街金铺、托斯卡纳风情商业街类型层高面积区间（㎡）规划套数已售套数价格（万元/㎡）临街金铺4.5－630－170133433.5－4.5跃层烫铺4.5－6110－20040123.1－3.52F以上商铺4.5－6200－60063111.2－2.3该项目规划为皮革城，先期进行统一招商，目前虽为现铺且商家陆续开业，但业态过于局限加之规模不足以支撑吸引人流，经营状态不佳，月均走量约350㎡典型在售项目鞋都风尚3期开发商四川西部鞋都有限责任公司项目区位（商圈）四川省武侯区鞋都南路139号武侯直销鞋城1楼（游客中心旁）商业类别综合体烟道设置有商业体量6.7万平米面积区间20－500㎡开间进深比1/3-1/1建议业态以中端产品为主、以轻工直销业态为特色的，集购物、旅游、餐饮、休闲娱乐、运动体验于一体的新型轻工产业综合体销售模式包租12年，综合收益93%销售情况8月开盘总销约5000万约2000㎡，持效期月走量约400-500㎡项目定位西部首例·国际鞋包名店Mall楼层面积区间（㎡）套数价格（万元/㎡）-1F15－901841.8－2.21F15－2401054－4.52F15－24015023F15－2401551.54F15－2401590.8-1.25F70－300380.8-1.2该项目为鞋都3期，规划业态丰富，且统一招商统一经营并包租12年，吸引了区域投资客及部分置信前期老业主，月均走量可达到400－500㎡典型在售项目业态规划详尽，部分商铺可选做餐饮，有一定灵活性，客户最关注点为投资回报率总建面66773㎡，共8层，地下2-3层为智能停车场，面积为18493㎡，地下1层至地上5层为商业，面积43823㎡。业态分层布局：-1F：家居生活主题特色商品零售、创意百货生活馆、家居饰品、鞋包服饰、美妆个护理1F：高档鞋品牌主题国际品牌鞋包奥莱店、品牌生活馆、中高档买手店、餐饮连锁店2F：时尚品牌主题品牌生活馆、快时尚品牌集合店、设计师店、原创品牌馆、个性定制店、休闲餐饮咖啡、甜品等3F：母婴儿童主题集中儿童母婴馆、儿童主题乐园、运动户外、儿童益智馆、儿童主题餐饮等4F：餐饮娱乐主题特色餐饮、主题乐园、休闲娱乐5F：运动健身主题区内唯一屋顶空中花园，主题餐饮、运动健身、恒温游泳馆等健身美食专区鞋都风尚3期鞋都3期投资回报率时间1－3年4－6年7－9年10－12年回报6％7％8％10％市场小结区域内主要在售商业项目社区底商体量不大，以综合体为主，区域市场定价虚高总体走量不佳，社区底商无招商规划，区域租金水平受新开业的商超有所拉升但已售商铺出租率低以综合体为主定价虚高均价35000-40000元/㎡社区底商多无招商规划区域内在售项目多为综合体且有明确的主题