商业地产招商基础知识培训

商业地产招商基础知识培训2013-10-31中国房地产策划师联谊会一、租赁政策1、租金：承租方使用产权人的商铺，给予产权人约定的场地的使用费用。市场上的一般做法是按照商铺的建筑面积去计算租金的多少。笔者观点：全球租金最贵的前五条商业街：纽约第五街的商铺以年租金每平方米7.4万元人民币名列第一，排名第二的是法国巴黎的香榭丽舍大道，每平方米年租金5.9万元人民币。香港的铜锣湾以每平方米4.4万元人民币列第三位，伦敦的牛津街、澳大利亚的皮特街紧随其后。2、租期：承租方租用产权人商铺的年限，标注于《租赁合同》中的一项重要的内容。承租方的经营业态、实力大小以及视商场特点和承租商铺位置而言有不同，一般在2——5年。笔者观点：不要小看租期的重要性，在合同规定的租期内承租方必须承担租金的递增，还有一个最重要的行业潜规则，那就是如果承租方在租期内经营状况实在不可以承受租金的水平要退租，那么出租方则会要求承租方寻找到新的接替者后才可以离开，出租方的经营压力完全转接于承租方，以前还有一种做法有利于承租人的，就是转让商铺，这可以让原先的经营商家小赚一笔，但现在的大部分合同都有规定，“承租方在租期内不得擅自转租、转让商铺”。租期与租金递增构成了第二级的门槛。3、租金递增：一般承租方与出租方在签定《租赁合同》中约定的按一定时间跨度去计算的租金增长的额度，以比率的形式体现。市场上的通常做法是根据商场成熟程度的不同，递增有较大差异，一般年递增率在5%以下，并按照复利计算方法计算。笔者观点：什么是复利？你投资的资金可以年复一年的获得利息、股息或者资本利得。当你将这些收益再次进行投资，她们还会产生额外的收益。这些额外的收益还会产生更多的收益，如此循环就称为复利。例如，如果每年的投资回报率为8%，并且每年将它的收益都进行再投资，那么：在一年之后，你的总收益率将是8%在五年之后，你的累计总收益率为47%在十年之后，你的累计总收益率为116%问题：租金上升10%之后再下降10%，是否会回到原来的水平？4、保证金：保证金是约束承租方在《租赁合同》期限之内，经营活动不能够超越合同框架所规定的条款内容，需要由承租方交纳除租金之外的一项费用。市场上的一般做法是出租人向承租人收取2——3个月租金作为保证金数额。笔者观点：所有的出租方都是小人，在签定《租赁合同》的时候口口声声说押金在租期结束以后会全额退还，但没有哪个承租方的得到的这个承诺会得到实现。押金与结算时间构成了承租方的第一个门槛，举个例子：某商铺的租金按季度结算，押金为两个月租金，那么承租人要入场经营就要先交5个月的租金。5、租金支付周期：承租方支付租金于出租方的时间间隔。市场的一般做法有按季度支付、按半年支付、按一年支付，大多市场会采用按季度支付租金的方法。笔者观点：很少有按照每个月或一年作为结算周期的。为什么？因为按月结算，出租方害怕承租方短期内会撤租，自己再找新的经营者很麻烦；一年太长，涉及的金额会太大，承租方除非有很高的支付能力，否则他会把出租方当作痴心妄想的傻子。二、租赁合同《租赁合同》是租赁政策各项内容的细化，《租赁合同》中的每一个细节的问题如果不能够充分在承租方的角度考虑问题，则很有可能错失成交。《租赁合同》中有几个的细节问题需要充分重视。1、起租日起租日是出租方正式计算承租方租金的日期。签定租金之日并非为起租日，它与开业时间有着区别，由于在实际情况之中会存在着出租方给予租户的免租优惠期、装修免租期，同时由于不可预计情况的存在，实际上即定的开业时间有不能够达成的可能，则必须要求工作中的各方认真的细致的充分考虑到阻碍开业时间的因素，并做适当的延迟。因而，起租日的确定能够减轻招商工作中的租金计算工作的困难程度与复杂程度。2、交纳租金时间商铺租赁经营依据的是先交租后经营的原则。《租赁合同》内一般规定有第一次交纳租金的时间和数额，实际上就是起租之日的规定，但并不明确有注明以后租金交纳的时间，行业内的通常做法是在本期租金到期后的月末或当期期末的最后三天为下期租金交纳的时间。一般出租方为了减轻交纳租金过程中的复杂程度，都从每月的1日作为衡量交租跨度的标准，即选择了上述两种方式的后者。3、装修免租期合理的《租赁合同》中，都将会预留出一段时间为新的承租商家场所进行的装修活动，由于在这段时间内，经营商家不能够正常经营以产生利润，因而，这段时间内的承租方承受租金免除。免租装修期的长短视商铺的成熟程度，市场上一般为半个月至一个月左右。4、免租优惠期免租优惠期与免租装修期在概念上不同，但在实际操作上却可以融合为一体。免租优惠的做法一般为新的商场大规模吸引目标意向租户进驻所运用的工具。免租期的长短一般等于租金支付周期跨度时间，这是从减轻租金结算的基础上出发考虑的。例如，租金的支付周期为三个月，则免租期选择为三个月或半年。实际上，免租期的存在，使得首次承租成为先交租金后经营的形式。5、装修时间完整的《租赁合同》中，双方对装修有一定程度上的约定，特别是对装修时间上的约定，这是为避免承租方对商铺进行短期的投机活动。市场一般的做法是承租方在签定正式的《租赁合同》后的一段时间内，与管理公司签定正式的《装修合同》，交纳装修押金，提交相应材料，并在《装修合同》中约定投入装修费用，进驻工作人员，以及其他相关细节问题。（目前新的相关法规出台，禁止了对装修押金的收取，但可以在以保证金的形式收取，在规定范围内完成装修后，部分退还保证金于承租方。）6、重新装修有部分《租赁合同》中考虑要求商家在经营较长的一段时间后，重新对经营商铺进行部分或整体的装修，特别是项目的经营业态容易造成项目陈旧，以此保证整体项目的更长的商业生命力。7、租期结束后的装修问题一般《租赁合同》注明租期结束之后，租户可搬离可移动物品和装修，但对不可移动部分则必须留于项目，严格规定租户不能够对商铺内不可移动部分进行损坏。如果租期结束后，租户尚未搬走要求搬走的物品，《租赁合同》则约定按一定的计算标准计算商铺场地占用费用。8、承租费用组成完善的《租赁合同》中包括租金、物业管理费用、租户所承担的税金、工商管理费，以及广告费用、商业活动等一系列费用都直接进行了细化。而水电费用、维修基金等则体现于《物业管理合同》中。（维修基金一般由业主交纳。）9、转让、转租问题的规定对需要进行转租的商家，《租赁合同》中将会给予其一定的招商时间，并要求其明确较准确的开业经营时间。转租问题需要写明于合同的补充条款之中，如未达到合同的约定，则可根据实际情况扣除保证金。对短期投机的商家，是必须严格的禁止。而对后期如为经营不善不得不进行转让的租户，合同中必须规定其需要找到另外的承租人之后方可获得保证金的退还，但项目不承担为其招商的工作。笔者观点：转让与转租是两个不同的概念：1、转租：转租是承租商家根据其经营的特点，在其已经承租下的商铺重新进行招商活动，其招商的目标一般是其针对的供货商。承租方商铺进行的装修，是以柜台或者卖场的形式出现。国美家电、梦之岛、搜品廊等商场都涉及到了转租的操作方式，一般业内都将进行转租的大型商家称为商场运营商。2、转让：转让是商铺的第一手承租方在《租赁合同》约定的期限内，由于其自身的原因，退出承租商铺，并为业主寻找到另一位接手继续租赁的商家。转让成功后，第二手承租方可以选择与业主重新签定新的《租赁合同》，也可以继续履行第一手商家与业主签定的合同。第一手承租方可以向第二手承租方收取一定的转让手续费，而不必与业主分享。裕丰商场内的个别商铺的转让费用高达7万元。10、其他与《租赁合同》有关的问题1、商业管理公司与物业管理公司商业管理公司与物业管理公司是两个不同的管理部门。商业管理公司形使的职责是如何保证所管理的商场以及商铺能够经营良好。而物业管理公司的职责在于保证商场硬件条件的运转良好，尽可能的延长商场的使用寿命。《租赁合同》中会有部分条款要求承租方与相应的管理公司签定相关的协议和合同，并交纳费用。笔者观点：1、商业管理公司：商业管理公司的工作包括了收取租金、后期招商、规划商业业态组合、统一市场推广、日常商务服务等一系列软件的工作，商管能力卓越的商业管理公司会根据对商场整体状况的把握，要求承租方统一店面装修、统一进行收银工作、统一营业人员管理等甚至拥有末位淘汰、参与定价等权利。商业管理公司收取费用的方式多样，但在进场管理前会收取业主以月租金计算的费用，后期收取经营商家的管理费用。2、物业管理公司：商场物业管理公司的工作范围与管理住宅相差不大。一般包括了八大项内容。其收费方式与管理住宅收费方式相同。商业管理公司是一个综合能力要求非常高的机构，在很多时候，商管公司完全能够行使物业管理公司的工作，两者很多时候都融合到了一起。金裕丰物业管理公司、梦之岛物业管理公司、南百集团这三者是南宁市商管能力非常卓越的商业管理公司，因而成为了优秀的商场运营商（很多时候可以成为运用转租的方式盈利），进而做到品牌输出。2、开业与试营业《租赁合同》中对开业时间的设置很灵活，正如同购买住宅的《商品房买卖合同》对交房的日期规定一样，开业时间总是设置了一个操作空间比较大的范围，这就衍生出了一个概念——试营业，一般《租赁合同》中对其没有严格的规定。试营业时间可以设置于免租期全部时间内或是部分时间内。需要清楚的是开业时间并未必等于起租日。笔者观点：1、开业一般新的商场开业标准是承租率到达80%之后即可选择开业，这是由于如果商场没有能够达到一定数量的经营商家进驻，那么规模经营优势无法体现（市场上的经营户都非常重视新商场的第一次开业），而最为重要的是如果未能够达到一定的承租规模而开业经营，那么商场内的设备，包括电梯、中央空调、公用照明等设备产生的成本将极大的增加了已承租商家的压力（或者是未出租商铺业主的压力）。另外，业内对开业通常的操作方式是，完成80%的承租率之后开业，剩余20%的商铺等待商场的整体租金上涨后选择时机再进行招商，但这也仅限于商场产权没有被零散分割销售的情况下。2、试营业商场的管理公司在未达到开业标准时候，允许已完成装修工作的商家先进行营业，但商场会严格计算设备产生的成本，部分的使用。试营业能够在商场招商进程受到阻碍的时候发挥重要的经营示范作用，灵活的运用试营业已成为了商场运营阶段中的不可或缺的组成部分。3、税金问题这是一个非常敏感的问题。实际上，《租赁合同》中规定的费用交纳仅针对于承租商家日常经营产生的有关税费支出，《租赁合同》中并未能够体现出的是——业主也需要针对出租商铺产生的租金收益交纳的税金。在商铺出租前，业主必须办理一个获取出租商铺资格的流程手续：业主必须凭借着房产证或《商品房买卖合同》到房产局办理《租赁证》，房产局则为业主办理备案登记，业主即可获得租赁商铺资格；完成租赁事务之后，业主持《租赁合同》分别到房产局与税务机关办理备案登记，则《租赁合同》即产生法律效力。而税务机关日后则按月对业主获得的租金征收近20%的税收。另外，另一种税收方式是业主申请税收定额。笔者观点：避税必须清楚的是，没有什么避税的行为是能够满足合法和安全两个基本原则的。也不要认为用“把商铺租给自己的亲戚”的借口业主就可以逃过交税，只要《营业执照》上不是业主的名字，业主就得交税，如果业主一定要在营业执照上写上自己的名字，那他就得祈祷他的经营户在以后经营中别干什么坏勾当，否则业主就得承担相应的责任。当然，市场上的商铺业主也有经常使用的避税方法：1、虚报租金数额。税金是按照租金数额为基础计算的，只要一万元的租金体现在《租赁合同》为一千元，那么业主就可以逃避了大部分的税金，那双方就需要准备两份合同，一份专门是应付的。但税务机关也不是白痴，他们会调查周边商铺的租金，如果有一间体现在《租赁合同》中的租金非常低，他们就会认定业主在避税，同时业主也要承担被承租方耍的风险；另外，法律只保护上报的业主的租金收益。2、借助物业管理公司。此方式是降低租金，提高物业管理费用。这一方式对业主的风险较小，但物业管理公司的风险就很大了，物业管理公司肯定凭借着手中的权利向业主收点安家费用，不然打死都不会干。3、合作经营避税。业主出场地，经营商家出产品大家共同经营，租赁交纳