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学区房专题研究2014年10月31日1什么是学区房？学区房的概念学区房产生的原因学区房的客户关注点学区房的兴起与发展1.2.3.4【概念】学区房是指重点中、小学附近对口招生区域内的房产广义：广义而言，所在区域教育资源丰富，能够很好的满足人们教育学习生活需求的房屋，称为学区房狭义：狭义的学区房指由教育部门或者学校规定的，按照就近免试入学的原则，学校招收指定的一个地域范围，这个范围内的学生可以享受义务教育，免试就近入学，我们把这种范围内的物业、房产叫做学区房；而这些学校，主要是重点小学及重点初中我们通常所说的“真学区房”便是狭义的学区房【产生原因】就近入学政策让儿童及少年就学与购房挂钩各中小学办学质量存在很大差异，但基于就近入学政策，若适龄儿童不按要求在其指定学校接受教育，将会缴纳大笔择校费、共建费等一系列费用，学区房成为获得名校入学资格的一大途径就近入学政策国家层面：《中华人民共和国义务教育法》第十二条提出“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学”成都层面：适龄儿童持证到其户口所在地登记，教育行政部门根据入学登记情况和学校新生入学学位，划片安排适龄儿童就近入学；《成都市普通中小学（公办）布点规划（2006－2020）》规定，小学服务半径原则上为300-500米、中学服务半径原则上为800-1000米【产生原因】计划生育政策加剧了家长望子成龙的心态，应试教育让学区房成为家长的“必要装备”从1982年开始的计划生育政策造就了许多“四+二+一”的家庭模式，孩子成为三个家庭的希望，此现象加剧了家长“望子成龙”的心态；而中国应试教育的培养模式让学校教育成为儿童教育最为重要的部分，因此购买学区房，让孩子就读优质学校，成为很多家长的奋斗目标【客户关注点】学区房的两大客户关注点是能否落户及是否真正能够就读是否能落户：因《中华人民共和国义务教育法》就近入学政策规定的是“适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学”，因此能否实现落户是客户的一大关注点，根据成都90落户政策，要实现落户功能，学区房面积应做到90平米以上是否真正能够就读：教育部门每年会根据学校的招生名额及区域适龄儿童的登记情况，划定每个学校的服务范围，因此学校周边的楼盘是否在就读范围之内可能会存在变数，一些小区虽离学校很近却不能就读（点击播放案例），因此是否保证在就读范围之内，是购房者最关心的问题【客户关注点·案例】齐力光华岁月与泡桐树小学境界校区仅一街之隔，却不在其招生范围内泡桐树小学境界校区：泡桐树小学境界校区占地面积23亩，可容纳24个教学班，1400多名学生，绿化面积36%。其前身——成都市少儿文化艺术小学是一所创建于1940年的国有公办特色小学，1996年率先在西部探索文化与艺术相结合的小班化教学模式，成绩喜人。2005年学校规模扩大，从市中心玉带桥搬迁至瑞联路238号，2009年5月17日成都市少儿文化艺术小学正式纳入泡桐树小学教育集团，成为了现在的泡桐树小学境界校区泡桐树小学：成都市泡桐树小学创建于1961年，前身是省委子弟校，学校先后荣获省市两级校风示范学校，全国现代教育技术实验学校、四川省现代教育技术示范学校等多项荣誉称号，是成都五朵金花小学之一，也是成都综合排名第一的小学【客户关注点·案例】齐力光华岁月与泡桐树小学境界校区仅一街之隔，却不在其招生范围内泡小2013年招生范围齐力·光华岁月泡桐树小学境界校区泡桐树小学2013年招生范围为：三环路以东，双新北路以西，苏坡西路以南，瑞联路以北，双新北路西侧，苏坡西路南侧，东顺路，四威南路，四威北路，瑞联路北侧，贝森路，青森街，西三环路三段（1004号——1070号）。服务半径约500米，但与其一街之隔的齐力·光华岁月不在其招生范围内【客户关注点·案例】齐力光华岁月与泡桐树小学境界校区仅一街之隔，却不在其招生范围内齐力光华岁月由于不在泡桐树小学招生范围之内，均价及涨幅都低于招生范围内的项目齐力·光华岁月2009年均价：5000元/㎡2014年二手房均价：8000元/㎡泡桐树小学境界校区双玺2009年均价：6700元/㎡2014年二手房均价：11000元/㎡瑞通凯域2009年均价：4000元/㎡2014年二手房均价：8500元/㎡【学区房的兴起】学区房“名校、楼盘联姻”的模式起源于1994年拯救碧桂园行动1993年之前，现碧桂园地产董事长杨国强是一个建筑公司老板，该年钢筋、水泥和木材等建材价格翻番上涨，开发商出于崩溃边缘，杨国强的建筑公司为碧桂园原开发商垫资建造了近4000套别墅，因后续资金缺乏，成为当时南方最大的烂尾楼，开发商以烂尾项目抵账，杨国强被迫转行，开始拯救碧桂园开发商破产，烂尾楼抵债创办碧桂园学校，打教育牌开启“名校+楼盘”新模式1994年，杨国强经人介绍后请来了新华社记者王志纲，想借这个“记者王”的一支笔为碧桂园项目鼓吹一番。经过一番交谈后，杨国强被王志纲的想法所折服，当场拍板聘其为总策划王志刚的想法，便是通过创办碧桂园学校，打教育牌，盘活碧桂园配合王志纲的大手笔文案，以及对媒介势能的出色调动能力，使碧桂园学校短期之内名声大噪。1300名来自广东各地的先富者子弟成为碧桂园学校的首批“贵族”培养对象，他们的老师，则是从全国各地的8000名应聘者挑选出来的最优秀者开发商破产，烂尾楼抵债创办碧桂园学校，打教育牌开启“名校+楼盘”新模式【学区房的兴起】学区房“名校、楼盘联姻”的模式起源于1994年拯救碧桂园行动以办学带动楼盘销售的策略立竿见影，碧桂园的销售终于找到了自己的杠杆和支点，其“名校+楼盘”的模式也被争相效仿开发商破产，烂尾楼抵债创办碧桂园学校，打教育牌开启“名校+楼盘”新模式【学区房的兴起】学区房“名校、楼盘联姻”的模式起源于1994年拯救碧桂园行动【学区房的发展】北京天价学区房狂飙32万/平米，市重点学区房高于周边非学区房1-2万2013年3月北京华清嘉园出现9.5万/平米天价学区房之后，6月又出现32.5万/平米的学区房报价，瞬间秒杀全国，不同有偶，一间13平米学区房报价270万，合20.39万/平米，如此高价的原因在于都是北京实验二小的学区房。北京第二实验小学在美国一家机构近期推出的中国小学500强榜单中名列第一，校友有两弹一星功勋奖章获得者钱学森等，生源包括政府部门及央企的共建生。北京东城、西城、海淀等教育强区重点学校周边“学区房”尤受追捧，每平米和附近非学区房相比均高出1-2万【学区房的发展】上海学区房价格持续上涨，单价高达11万/平米2014年，上海静安区，一套25平米的破旧二手房挂牌价达275万元，折合单价高达11万/平米，原因为这是一套学区房。2014年，上海学区房价格地图，所选取房源均为普通房源，别墅或单价超高房源不计入内2学区房的模式靠近优质学校共建优质学校自建优质学校1.2.3.学区房的开发模式主要有靠近、共建、自建优质学校靠近优质学校•获取优质学校周边的地块进行项目开发，使业主子女可获得直接进入优质学校的机会共建优质学校•开发商同名校“联姻”，在教育主管部门的管理下，实现共建新校，一般由开发商出资建设，校方配备师资力量自建优质学校•开发商自建优质学校，为项目配备教育资源，使业主子女享受优先就读权【靠近优质学校】由于学校招生范围每年有调整，此类学区房存在不确定性，后期容易引发业主纠纷案例》某邸某邸位于成都市武侯大道铁佛段金履三路，新双楠片区核心地段，占地120亩，定位为低密度的法式风情小高层。项目临近龙江路小学武侯新城校区，且一期在其入学范围之内，但二期交房后，业主被告知本项目二期不在龙江路小学入学范围之内，许多冲着“学区房”才决定购买的业主纷纷前往售楼中心讨说法【共建优质学校】是目前最常用的方式，通常由开发商出资建设，一般会与学校达成某种默契，就读有保障，但引入存在难度案例》太阳公元太阳公元位于成都市成华区一环路建设北路，是信远地产城市“公元”系列作品之一，项目总占地约160余亩，是集五星级酒店、国际商业、甲级写字楼、精装住宅为一体的63万方城市综合体，住宅总户数约1856户项目于2013年成功引进成都“五朵金花”小学之一的龙江路小学；开发商负责提供建设用地及出资建设，而龙江路小学直接已“太阳公元配建小学”落户该项目，建成后太阳公元业主子女可保证享有就读名额【自建优质学校】民办学校一定要办学质量足够好才能对项目形成带动，开发商自建优质学校难度较大嘉祥房产算是成都自建优质学校的先行者，2000年开发城东育才都市家园之初，即抢先与成都七中联合在社区旁建起成都七中嘉祥外国语学校，成为成都市三环路内唯一一所现代、大型、寄宿式十二年制民办学校，之后在南延线推出的育才竹岛再次延续“名盘+名校”营销模式，并专门制订了会员手册，业主小孩就读嘉祥外国语学校从小学到高中都能享受不同程度的降分录取案例》嘉祥地产3学区房的市场表现溢价利器营销利器投资利器拓荒利器1.2.3.4.学区房基于其教育资源，表现出均价高、去化快、增值快、易被接受的特点，成为溢价利器、营销利器、投资利器、拓荒利器溢价利器》学区房拥有正读重点小学/初中的名额，在教育资源上优于其他普通住宅，因此表现出均价高的特点营销利器》学区房作为地产营销模式的成功典范，对销售起到推波助澜的作用，学区房在去化速度上优于普通住宅投资利器》学区房基于其优越的教育资源和文化氛围，表现出增值快、易转手的特点，成为住宅市场中的投资利器拓荒利器》陌生区域开发往往会遇到客户区域认可度低的问题，而拥有教育资源的学区房在陌生区域开发中可吸引客户，降低销售抗性【溢价利器·案例】卓锦城签约盐道街小学卓锦城卓锦城位于锦江区，三环路和成龙大道交汇处，三圣乡万亩花圃旁，项目占地520余亩，建筑面积100多万方，项目分六期开发，拥有4万平米配套卖场卓锦城于2009年2月正式签约引进盐道街小学，学校占地22.5亩，建筑面积9800平方米，总投资约2500万，共有30个班级，可容纳1000多名儿童就学卓锦城业主子女可获得正读盐道街小学的名额【溢价利器·案例】卓锦城均价一直高于其竞品项目卓锦城卓锦城与竞品项目对比项目名卓锦城鑫苑名家华都美林湾项目业态清水高层住宅清水高层住宅清水高层住宅占地面积520余亩157亩160亩容积率34.783.9配套资源4万平配套商业、盐道街小学100亩市政公园200亩幸福梅林湖景2011年均价7681元/㎡7115元/㎡7017元/㎡2012年均价8053元/㎡7365元/㎡7459元/㎡2013年均价8309元/㎡7413元/㎡7741元/㎡鑫苑名家卓锦城华都美林湾幸福梅林·湖景我们选取离卓锦城最近，同期销售且同为清水高层住宅的鑫苑名家和华都美林湾与其对比，卓锦城凭借大盘优势及“学区房”概念，平均溢价660元/㎡左右【营销利器·案例】COCO金沙联姻树德中学COCO金沙coco金沙位于青羊区西三环IT大道与公园路交界处，是蓝光coco系的产品之一，项目总规模约200亩，分三期开发蓝光coco金沙成功引入并出资建设树德中学，coco金沙业主子女可直接免考就读树德中学【营销利器·案例】蓝光coco系列产品介绍卓锦城蓝光coco系列产品项目名Coco金沙Coco蜜城Coco国际Coco时代项目区位三环外三环内三环内二环内占地200亩54亩116亩55亩容积率2.63.434.5优势资源树德中学、清波公园无动物园、地铁3号线地铁3号线、二环路均价93281146187119761Coco金沙Coco时代Coco国际Coco蜜城蓝光coco系列产品是蓝光2012-2013年主打的复制性系列产品，项目除区位及配套外无其他明显区别【营销利器·案例】蓝光coco金沙去化速度优于同系列产品Coco金沙与同系列产品去化速度对比13310410065020406080100120140coco金沙coco时代coco国际coco蜜城月均去化（套数）蓝光coco金沙月均去化133套，8648平米，在蓝光coco系列产品中名列第一；在2012年，COCO金沙1期更创造当年拿地、当年开盘、当年清盘的楼市传奇86487403664