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商业地产共享资料郭洁成都市商品市场（专业市场）布局规划（2007-2020年）三环内所有的专业市场将在2-3年内全部搬迁出三环外；随着市区三环内专业市场的外迁，新规划的商品市场将掀起一场新的商业地产建设与供应的热潮。北部商贸集中发展区位于成都市金牛区和新都区交界处。经营商品类型以日用品、医药和五金机电类为主。规划占地面积约215公顷龙泉驿市场集中发展区位于四环路东侧、成渝高速以北、龙泉山脉以西区域，包括四部分，经营商品类型以化工塑料、汽车配件、纺织品和废旧汽车拆解为主。规划总占地面积约430公顷双流市场集中发展区位于双流县东升镇与九江镇交界处，新川藏路以北，经营商品类型以食品、高档家具、电子电器、品牌服装和汽车整车销售为主。规划总占地面积约235公顷青白江市场集中发展区位于宝成铁路以东，弥牟镇以南区域，经营商品类型以建筑装潢、金属材料、五金机电和载重汽车为主。规划总占地面积约200公顷主城区商业布局整体功能分区图（2003-2020年）中心城商业网点总体布局规划图（2003-2020年）中心城各级商业中心规划布局图（2003-2020年）中心城商业用地布局规划图（2003-2020）中心城大型零售网点规划布局示意图（2003-2020）商业地产开发的重点：不是在建筑设计和项目的销售上。商业地产开发的关键：是在前期的市场调研和项目定位上。没有准确的市场调研分析，不可能有正确的结果，就不可能对项目进行科学的定位和规划，更不可能会有项目操作的成功！思考什么——十大问题！•问题一：社区居民生活需要什么？•问题二：商家需要什么样的物业？•问题三：投资者偏好何种商业？•问题四：区域内还规划有何种商业？•问题五：魅力商业用地有何强制性规划？•问题六：魅力四块商业用地情况如何？•问题七：区域内还有哪些竞争对手？•问题八：万科自身有什么禁忌和要求？•问题九：商圈的生命周期说明了什么？•问题十：后期如何运营管理？特别说明——对于不同商业类别的商家来说，其对物业具体的要求是不同的，根据我司多年的工作经验，现列举五种类型商家对物业的不同要求：•第一种：大中型卖场类•第二种：餐饮类•第三种：休闲类•第四种：娱乐类•第五种：小型购物类第一种：大中型卖场类•区位要求：成熟社区交通核心结点处，或发展潜力巨大处•楼层要求：从-1F—4F不等•面积要求：总面积：从4000-20000平不等单层面积：不小于4000平，且长宽比最好在5:4•层高要求：梁以下不低于4.5米，掉顶后不低于4.2米•荷载要求：国内商家要求不低于350Kg/㎡，国外要求不低于1000Kg/㎡•柱距要求：不低于6×6米，国外要求不低于8×8米•硬件配置要求：水、电、气、烟道，有后备发电机组消防（包括自动喷淋及报警系统）、监控、背景音乐、灯带等系统中央空调、新风系统生鲜区（荷载不低于1吨/平米）、卸货区（至少200平米）、库房、停车位电梯（2部）、货梯（2吨/部至少1-2部）、坡步梯（至少每层双向各一部）•其它要求：交房要求：所有验收手续过关，所有产权等证件办理完毕（视谈判条件）装修要求：天地墙基本装修到位，根据开发商与商家谈判的条件制定是否有中厅：百货卖场需要，超市不需要第二种：餐饮类•区位要求：交通便利，经营环境优越，停车位充足处•楼层要求：从1F—3F不等•面积要求：总面积：从100-10000平不等（根据商家自己的规模制定）单层面积：无特殊要求•层高要求：无特殊要求，但最好不要低于3米•荷载要求：不低于350Kg/㎡，最好在450Kg/㎡•柱距要求：无特殊要求•硬件配置要求：厨房必须有水、电、气、地沟、排污、隔油池（火锅、洋快餐）、烟道（重点）大堂、包间、库房、粗加工、冷菜房等均由商家自行隔断停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）光纤、消防（二次验收）、背景音乐等系统由商家自行考虑•其它要求：物业属性：必须是纯商业性质，且楼上不能有住宅交房要求：所有验收手续过关（视谈判条件）装修要求：根据开发商与商家谈判的条件制定第三种：休闲类•区位要求：交通便利，营环境优越，停车位充足处•楼层要求：从1F—5F不等•面积要求：总面积：从100-10000平不等（根据商家自己的规模制定）单层面积：无特殊要求•层高要求：无特殊要求，但最好不要低于3米•荷载要求：不低于350Kg/㎡，最好在450Kg/㎡•柱距要求：无特殊要求•硬件配置要求：若有厨房，则必须有水、电、烟道等大堂、包间等均由商家自行隔断停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）光纤、消防（二次验收）等系统由商家自行考虑•其它要求：交房要求：所有验收手续过关（视谈判条件）装修要求：根据开发商与商家谈判的条件制定第四种：娱乐类•区位要求：成熟繁华商业区，交通便利，停车位充足处•楼层要求：从-1F—6F不等，但-1F及5F以上不是商家首选（因消防要求太高）•面积要求：总面积：从100-10000平不等（根据商家自己的规模制定）单层面积：无特殊要求•层高要求：最好不要低于3.5米，若行业特殊，层高要求也特殊•荷载要求：不低于450Kg/㎡，最好在600Kg/㎡以上•柱距要求：一般无特殊要求，若行业特殊，柱距要求会不同•硬件配置要求：若有厨房，则必须有水、电、烟道等大堂、包间、办公室、休息区等均由商家自行隔断停车位必须充足，且越多越好（这个是商家最关心的重点）光纤、消防（二次验收）、音乐等系统由商家自行考虑•其它要求：物业属性：必须是纯商业性质，楼上最好没有住宅交房要求：所有验收手续过关（视谈判条件）装修要求：根据开发商与商家谈判的条件制定第五种：小型购物类•区位要求：商业中心、成熟社区、商业街等交通便利的人流汇集处•楼层要求：从-1F—2F不等，但最好是临街商铺•面积要求：总面积：从10-500平不等单层面积：无特殊要求，但最好是开间大、进深短的商铺•层高要求：无特殊要求，但最好不低于3米•荷载要求：不低于国内最低商业物业标准要求•柱距要求：无特殊要求•硬件配置要求：通水、电、光纤、电话等有统一店招位（通电）、广告位，最好有橱窗和公共广告位、空调外机位•其它要求：交房要求：无特殊要求，产权明晰即可装修要求：无特殊要求附件——招商系统工作体系前言：招商系统与销售系统在合作的过程中必然会产生许多工作的交叉，为使销售系统能较好的了解招商系统的工作进程和职责范围，扩大招商系统的良性作用，提供本工作体系以供参考。我司将招商工作分为三个阶段：第一阶段：前期准备阶段第二阶段：中期执行阶段第三阶段：后期扫尾阶段第一部分：前期准备阶段•与销售系统合作范围及方式：–全程商业运营项目的销售及招商说明：此种项目是开发商明确要求我司不仅承担项目销售任务，还要负责项目的整体招商，那么在工作过程当中，招商和销售基本可同时进行的，在某些情况下招商可能比销售更提前进场。合作范围：商业项目整体招商及全程销售的部分合作方式：在开发商委托的招商范围内进行招商、根据销售系统的即时实际需要对未售部分进行招商从而促进销售招商作用：以招商带动全面销售第一部分：前期准备阶段–销售项目的辅助招商说明：此种情况是我司只进行项目销售代理，在过程中遇到销售困难，需招商进场协助促进销售。那么招商只是作为一种促销手段进行运用，并与开发商之间不产生直接关系。合作范围：商业未销售部分招商合作方式：根据销售系统实际需求对未售部分进行重点招商招商作用：阶段性以招商带动销售第一部分：前期准备阶段•制定工作阶段及计划–工作内容如下：•招商政策准备：以下政策由销售系统与招商系统共同协调制定–招商租赁政策–招商优惠政策•招商道具准备：–项目说明资料、招商说明书、效果图、DM单等（由创意中心协助）–招商与销售的统一说辞（招商与销售统一口径进行专场培训）•招商人员准备：–立项后组织人员（人员数量根据项目具体情况配置）–招商人员培训（对招商人员进行项目的专场培训）•招商管理准备：–建立本项目的各种招商管理表格–建立本项目的客户管理系统–工作计划：•招商进度表•招商节点控制第二部分：中期执行阶段–入场前期培训：以下培训工作需在进场前完成。•销售系统培训：为了招商人员能够更好的配合销售系统的工作，招商人员必须对销售要有一定的了解，所以在入场前，请销售系统对招商人员安排一次专场的培训。•招商系统培训：同上，招商对销售人员进行一场招商方面的培训。–营销推广•招商作为销售的辅助手段，在大营销的概念中应该属于营销的一个环节和手段，在推广方面应给予专门的经费和广告宣传支持，并入营销推广计划中；•在项目推广时期，招商的信息应与销售的信息有策略的发布，并给予项目现场的商环境包装和划分专门的办公接待区域；•在项目开盘前和交房前，应对商业项目和经营商家进行强势的推广，并举办各种招商活动，如招商说明会、商家投资者见面会等，为销售开盘提供支持。第二部分：中期执行阶段•招商执行–招商进度控制•期房招商：对项目所设定的主力店及品牌店进行定向招商，在预期的时间内完成招商工作。•现房招商：出招商进度表，对招商计划进行时间节点控制，按时达到招商率。–招商人员控制管理•行政管理•业务管理：客户拜访计划、客户成交率等–招商政策调整在招商的过程当中，有可能出现招商政策不符合市场实际需求的情况，就需要及时对招商政策进行调整。在此情况下，招商系统与销售系统必须进行协商讨论，共同制定新的招商政策及招商计划，确保招商工作能够顺利的开展。第三部分：后期扫尾阶段•工作目的：–销售尾盘期：当项目销售已到尾盘时期，招商工作不仅是为完成招商，还要为销售系统提供服务，并可协助销售系统进行行销。销售系统的人员与招商系统的人员要精诚合作，尽快结束销售工作。–交房前后：本阶段的招商工作是最关键的，必须在较短的时间内完成招商工作，起到旺场的作用。此阶段需一定的广告推广支持，不仅为招商进行宣传，还需为商家的经营及开业进行炒做。•工作内容：–协助商家入场装修及工程协调–后继补位招商：在招商的过程当中，一些商家因各种问题退出项目，需招商给予补位。–举办项目的开业活动：对于一些餐饮休闲娱乐或大型综合性的商业项目，当招商率达到80%左右时，应举办本项目的统一开业造势活动，为商家提供经营方面的支持。以上为招商系统对一个商业项目的工作各阶段，其中有许多阶段是需要与销售系统进行紧密合作，所以双方需相互了解对方的工作流程和内容，以便相互配合促进。