民宿产业发展与未来愿景

民宿产业发展与未来愿景颜建贤蔡侑霓(朝阳科技大学休闲业管理系，台中)中国台湾自1998年实施双休日政策以来，市民休闲的余裕时间增加。相对的出外旅游的机会也随之增加。而市民收入的提高，也使得游客对旅游质量及体验的要求有所改变。在旅游趋向多样化、个性化的要求中，其中住宿体验亦成为旅游体验中的一部分，而住宿的安排，是二日以上旅游者行前必须考虑的因素之一。中国台湾目前面临观光休闲需求人口增加，产业外移情况严重，传统产业竞争压力大，急需面临转型的情势，政府更加重视观光休闲产业的发展。民宿为台湾地区观光发展中产生的新兴休闲产业，由于受到人际互动关系的改变，大众信息媒体影响，市民收入有所提高，高度都市化，市民生活方式改变，经济、社会环境变迁，休憩观念的改变，政策法令的修正等因素的共同影响，民宿产业市场成长迅速。以往民宿给人的印象是次于饭店的选择，但随着民宿的普及化与业者在经营方式上的改变，渐渐地民宿被消费者所青睐。综观现今的民宿市场，其形态、种类与主题繁多，经营的主题包括景观特色、生态特色、地方美食、文史展示、文化特色、产业生产过程体验等，虽然这些民宿各自拥有自己的特色，却并非完全以消费者导向出发，符合消费者的需求。经过主管部门的大力推广与辅导，一些观光风景区发展成民宿村，例如苗栗的南庄与南投清境农场四周等地，并以“特色”吸引消费者；目前有关民宿的信息除了集中在旅游书籍与杂志中外，网络上也有旅游相关网站介绍各地的民宿，甚至一些聪明的旅游业者也开始规划民宿体验的套装行程。近年来，随着主管部门对民宿发展政策的推行，例如：当地市民事务主管单位规划设计山地聚落的当地市民住宅，其提供旅游住宿的功能，发展山地经济，创造就业机会；以及农政单位提倡休闲农业政策，容许在休闲农场内提供游客住宿设施；还有交通主管单位观光部门制定民宿管理办法等。使得在早期的民宿仅具提供旅客平价住宿与食宿服务的功能，至今已有很大的转变；而且其服务项目更由仅单纯满足住宿需求转变成提供住宿体验或导览当地特色资源的领域服务。因此，台湾地区行政管理部门为了健全台湾地区民宿发展，提升整体旅游服务质量，于2001年公布实施《民宿管理办法》作为管理辅导的准则。另外依据交通主管部门2009年1月份统计，台湾地区民宿经营家数为3155家，合法家数为2664家。二、民宿起源及定义(一)民宿的起源台湾地区最早大规模民宿发展的地区是垦丁公园，时间约在1981年左右；其次是阿里闲219山的丰山一带、台北县瑞芳镇九份地区、南投县的鹿谷乡产茶区和溪头地区、外岛的澎湖、宜兰休闲农业区，乃至于全岛各地。基本上是先由一些热门的旅游区域开始，因经济成长后市民休闲活动开始活跃，旅游区域内的旅馆旅社无法容纳大量的涌入的游客，因此衍生出来的住宿服务。另一类是尚未具有旅馆规模，然已有外地涌入的游憩旅客需求，又位于尚未完全开发的游憩区，如早期的嘉义县瑞里地区、溪头地区、草岭、石壁以及最近之达娜依谷、司马库斯部落都有类似民宿形态的产生。(二)民宿的定义依观光部门在2001年底所制定的民宿管理办法中第三、六条定义，指利用自用住宅空间房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，供旅客乡野生活之住宿处所。其经营规则为民宿之经营规模，以客房数五间以下，且客房总楼地板面积150m2以下为原则，但当地居民的保留地、经农业主管部门核发经营许可登记证之休闲农业区、观光地区、偏远地区即离岛地区之特色民宿，得以客房数十五间以下，且客房总楼地板面积200m2以下的规模经营。相关学者对民宿的定义如表1所列。综合表1各研究学者有关民宿的定义可发现，在2001年《民宿管理办法》未通过前，民宿研究学者对民宿的定义事倾向于以住宿功能为出发点，其经营模式是以旅馆形态营运；但在《民宿管理办法》通过之后，对民宿的定义则倾向于结合农、渔产业观光性质之各项资源，以提供旅客不一样的住宿体验为主要的吸引力，其经营形态则是多以家庭副业模式经营。而本研究的研究范围及对象为南投县的合法特色民宿。故本研究将民宿定义为：客房数低于五间，结合当地自然或人文资源，且提供旅客休憩住宿以及具有乡土特色的餐饮。(三)民宿之类型刘清雄依据民宿管理办法第五条之规定，按民宿设置的位置分为景观特色民宿、文化体验特色民宿、乡野体验民宿、产业特色民宿四类，如表2所示。严如钰依据不同的民宿类型有不同的经营特色，而经营特色与民宿的房间形式，分述(1)民宿的经营特色“民宿”所给人的感觉是亲切、自然、无拘束，让在外的游客有家的感觉，综合归纳一些消费者他们对民宿的感受，民宿有下列几项异于旅馆的特色：①提供另一种的住宿体验民宿可提供游客不同于观光旅馆的住宿感受，如山林中独立的小木屋、邻近海边的海景住宅或在农庄中的农舍型民宿等，让游客对民宿有着不同于饭店的深刻感受。②认识当地的特色与文化对欲了解当地特色与文化的旅客，可由民宿业者提供服务。③维持人文与大自然环境部分民宿是利用当地古老建筑经翻修而成的，具备古代的建筑风格及历史文化的意义，因此民宿业者均费心维护，而成为人文与大自然环境的修护师。④提供服务与休闲活动民宿业者提供当地旅游介绍信息，担任旅游向导，提供采果、采花、泡茶等休闲活动。⑤品尝当地特产与美食有些民宿强调的是特产，像九份最著名的就是芋圆，阿里山最出名的是新鲜山菜；到白河欣赏莲花顺道品尝著名的莲子大餐；到坪林买茶与品尝茶叶餐；到礁溪洗温泉可尝到利用温泉水种植的蔬菜。⑥亲切的招待许多民宿的主人都是与游客住在同一栋建筑物，就像寄宿家庭一样。这种住宿方式能将民宿主人与旅客的关系拉的更近，面对面的接触增加彼此互动的机会。⑦价格经济实惠平常住在五星级饭店的价格平均在5000元左右，普通一般旅馆也要到3ooO元上下；民宿则根据他们所在位置与经营形态，价格弹性空间很大，游客可根据他们所需找到好又经济的民宿。除了上述的经营特色外，有民宿更贴心地提供汽车出租，全天候机场接送，出租登山等特别的服务。正因为民宿比起一般旅馆更具亲和力，且可供选择的类型多，价格又不贵，彻底满足消费者对外出住宿时的需求，因此民宿在旅游市场中逐渐被消费者所肯定与接受。(2)民宿的房间。由于民宿的特色在于提供游客一个舒服的住宿场所，因此应该有别于普通的旅馆；一般而言，民宿所提供的房间形式会因当地环境、经济价值的不同而有所区别，目前台湾地区的民宿有的房间形式可归纳成套房式、通铺式与家庭隔间式，分别叙述以下：①套房式套房式民宿主要优点是比较符合现代人讲求独立的个性、重视个人隐私，因此套房式的民宿居住质量较高，从而在收费上也较高。②通铺式大部分通铺式偏向日式榻榻米的形式，非常方便且人数弹性空间大。设有通铺的民宿大多位于学生团体或大批游客常去的地方，如：清境农场、垦丁公园等。③家庭隔间式家庭隔间式的民宿大多是业者将家中空出不使用的房间予以出租，提供游客住宿的空间，大部分的房间内是没有卫浴设备的，卫浴是公用的，平均2～3个房间共享一套卫浴。(四)台湾地区民宿经营现况民宿旅客在选择民宿时会根据他们的喜好与需求来决定，但由于不同的民宿旅客其消费特性有异，对民宿的需求也是不同的，例如一些消费者喜欢乡村型的民宿、强调自然生态体验的民宿等等。目前台湾地区的民宿市场发展出许多不同的种类与形式，有些推崇特殊景观、有些则强调建筑风格，因此在了解旅客对民宿的需求前必须对目前岛内的民宿现况略作探讨。1．台湾地区民宿现况陈墀吉、掌庆琳、单心稔指出在《民密管理办法》通避蘸，发震民窑经营上所蘧l蹇酶实质性问题，可归纳出以下数点：(1)规模小，较没竞争力，仅是陪树。(2)久力零足，乡李|环境蟹不餐青壮年人。(3)财务不健全，经济力不足。(4)服务质量良莠不齐，旺季敲诈游客事件时有所闻。(S)专业皴谖与技熊不足，大多是农民出身，没有经篱管理瑾念。(6)没有特定的利益诉求，资源特色的认定，需有专业人士指导。(7)没有组织，民宿组织化需靠地方人士协助整合。(8营销搬广麓力不足，无法包装产品提升徐蓬。而在民宿管理办法通过后，综观现阶段民宿发展所面临之问题，本研究进一步整理林时机等所提出之调查研究后，发现目前民宿业者经营上主要遇到以下情况：(1)设立法令闻题①民宿管理办法规范层面广泛，且民宿设立所涉农业、建管、环保、卫生、消防等法令繁杂，尤其位予山坡地之土地，因涉及水土保持、环境保护及山坡地保育等问题，虽然相关单位积极辅导监者，却医缺芝完善之单一窗叠服务，加深监鬻在申请设立过程之难度。②也由于有以上困难，致部分具备乡村特色且经营成效良好之农舍民宿，迟迟无法合法经嚣。③民宿管理办法一体适建之规范，限制农禽民宿难黻戗造应有之特色。(2)土地使用管制问题接主管部门2004年3月5尽修正非都市土地使用管制规则附表一使用缝类别：五、农牧耀地容许使用项目三)农舍许可使用：产品之零售。农舍民宿提供游客地方函园料理品尝或农产品调理品尝，可否视为前开法令容许之“农产品之零售”行为，尚待相关主管机关厘涛。(3)同监竞争阀题就农舍民宿而言，替代、威胁性最高之竞争者，莫过于同为提供住食宿服务与农村体验的休阑农场，其各项活动内容与农舍民瘩有相姿大之重叠性，甚至部分农舍民寤发展策峨德商手简易式休闲农场，因此两者之间不但竞争犬，亦彼此造成威胁，再加上近年来农舍＆宿发展迅速，虽然在经营形态有所差异，然同业间彼此竞争情形更形加剧。此外郑健雄、吴于正也攥出，台湾地区民窟弱翦有以下褥点：台湾地区民宿发震蓬勃；数量成长惊人；合法民宿比例呈现逐年提高之趋势；台湾地区民宿平均房间数偏高；多数尚未取得合法执照之民宿欲取得合法营业登记，似乎不容易。2。合法的瑟宿翻前的民宿与旅馆一样主管单位皆是交通主管单位观光部门。根据观光部门资料，截至2009年1月，已通过执照申请民宿业者2664家，详细资料如下表所示：目前各县市正在努力辅导当地的民宿申请合格执照，而这些民宿申请时大多具有特殊的景观资源，对消费者来说具有相当的魅力；依照如此积极的速度来看，不久就能见到许多合法的民宿，这对消费者的住宿质量来看无疑是提供一份保障书。三、民宿产业未来愿景(一)个别民宿呈现特色和主题民宿业者应有自己的独特性和鲜明主题，才能有别于其他旅馆业者，不易被模仿学习，借此增加竞争能力，创造永续经营价值。(二)发展民宿村结合乡镇地方、小区或区域性民宿，成为一团体组织，使此团体有相同目标及共同愿景，增进向心力，进而延伸至国家整体观光发展。(三)结合地方节庆与地区吸引力节庆活动已成为国人观光旅游的一环，与地方政府、节庆活动相结合，可替民宿业者增加营收效益，且具特色之民宿，也可吸引人潮前往节庆活动举办之地区，是相辅相成之行为。(四)民宿村结合长宿休闲的发展民宿业者在淡季时期，可与长宿休闲机构合作办理，国外旅客来台长宿休闲事宜，可提乡村旅游发展规划与景观设计升住房率，增进国际交流。四、结束语当小区总体营造将原本以农为本的小区导向民宿村发展时，这时产业发展的配套措施必须考虑服务业的特性，服务业的特性和制造业不同，传统农业经营的产出是实体产品(例如水果、蔬菜等)，大部分实体产品必须销往消费市场，才能赚取利润。反观民宿村所销售的核心产品是休闲，依休闲的定义，广义的休闲具有美满人生、教育以及生活调适等理念内涵。民宿村若推出具有美满人生教育以及生活调适等休闲产品，则这种产品特性亦符合上述服务业的服务特性，凡是符合上述无形性、异质性、不可分割性以及易逝性等服务特性的产业，均属于服务业的范畴。民宿村毋庸置疑的是一种独特的餐旅服务业。随着双休日制度的实施，原本竞争已十分激烈的休闲产业，势必引起更多的财团或新竞争者的加入，因此，民宿村若欲在此一产业之中出人头地、脱颖而出，必须具有与众不同的，或优异的服务质量，才能与竞争者一争高下。在体验经济时代，最后与其他同业竞争者决战的武器仍须倚靠独特的、优异的服务质量，或是提供物超所值的体验!这一点才是民宿村发展的辅导重心。因此，今后民宿村发展切莫仿效财团的经营手法，朝大型化、综合性、连锁化，且全方位的经营方向，而应密切注意整个休闲产业的走向，寻求符合乡土休闲特色的经营方向，重视乡土性的独特竞争能力与市场区隔的观念，