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权属及贷款知识2020/4/2621.房屋的权属类别1.1按住宅用途划分住宅非住宅2020/4/2631.2从权属类型划分国有产权地方产权军队产权使用权1.房屋的权属类别2020/4/2641.3从交易类型划分商品房（合同发票）二手房1.房屋的权属类别2020/4/2651.4从权属持有人划分单位（集体所有权）房个人所有房1.房屋的权属类别2020/4/2662.取得房屋所有权的方式商品房:购买开发商新建的商品房房改房:单位福利分配房屋，自己出资根据工作年限、个人资历、房屋状况综合评定后的金额购买产权解困房:2003年以后统称为经济适用房符合国家规定的住房困难标准的个人，国家提供的一种以较低价格购买的房屋。2020/4/267其他的获得房屋所有权的形式有：拍卖商品房因经济纠纷从法院取得的判决房继承财产取得的继承房中奖获得的中奖房以上统称为产权房。2.取得房屋所有权的方式2020/4/268国有产权证老百姓俗称的大红本2020/4/269国有产权证产权证号2020/4/2610国有产权所有权人房屋坐落（物业/行政）房屋状况他项权共有权附记（房改/商品/存量）平面图2020/4/2611附记标注购买的房屋类型发放证件的日期，而不是房屋购买或者建筑日期即借款期限贷款的日期由哪家银行提供的贷款他项权利中，我们见到较多的情况是贷款购买房屋，所以他项权利很多都是银行作为权利人。上面所说都是贷款情况，当然也有其他查封等情况，这种情况往往不能正常销售。混合就是我们俗称的砖混结构，钢混就是我们说的框架结构。设计用途中，住宅和非住宅过户费用是不同的产权人姓名如果共有权人上有标注，则过户时需要所有共有权人到场。2020/4/26122020/4/2613如果贷款形式购买房屋，则在合同封皮加盖贷款印章。2020/4/2614登记备案印章2020/4/26153.商品房合同发票办产权3.1提供材料（1）已登记的商品房销售合同（2）购房发票（3）购房人身份证（4）办理房屋所有权证申请书（5）房屋面积测绘报告（6）房屋公共维修基金发票（7）其他相关文件、资料2020/4/26163.商品房合同发票办产权3.2收费标准契税成交额×1.5%（非住宅为房款×4%）印花税房款×0.03%维修基金40元/平测绘费住宅：1.36/平；商住：2.04/平多功能综合楼：2.72/平；调档费：0.19/平2020/4/26173商品房合同发票办产权3.3流程商品房合同（已登记备案完毕）结算发票测绘中心递交测绘申请(5个工作日后交纳测量费，提取测绘报告)凭商品房合同、结算发票、测量报告、身份证到交费窗口交纳维修基金凭商品房合同交纳印花税2020/4/2618房屋所有权证申请单（开发商盖章）、商品房合同、发票（复印件）、测量报告、维修基金发票（第六联）、身份证（复印件）递交商品房科申办产权；商品房科核验手续，出具交纳契税联络单，五个工作日后凭联络单到商品房窗口申请契税单，到税务窗口交纳契税；将申请契税单转交商品房科，5个工作日后到发证中心取证。2020/4/26194.二手房屋交易的基本备件4.1提供材料4.1.1卖方：个人单位1、产权证2、夫妻双方身份证3、户口本4、结婚证明1、产权证2、营业执照3、受委托人身份证4、法人授权委托书5、单位法人证明6、上级主管部门批复或职代会7、董事会决议及各股东、董事签字8、公司章程（同意出售的要点）2020/4/2620注意户口本一栏地址与产权证地址是否相符，来判断是否有户口落入产权证地址，房屋交易后必须要迁出。户口本内页但上述判断标准并不准确，有的时候往往是前任房主的户口还落在产权证地址上，所以到派出所查验是最为准确的。2020/4/2621未婚证明一般都是由街道或者单位来开具，但是婚姻法2003年10月1日更改后，很多地方都不开具，所以就出现了具结保证。如果卖方是未婚则需要准备未婚证明2020/4/26224房屋交易的基本备件4.1提供材料4.1.2买方：个人单位1、身份证或身份证+其它资料1、营业执照2、受委托人身份证3、法人授权委托书4、单位法人证明2020/4/26234房屋交易所需费用4.2.1个人转让给个人契税评估价×1.5%（4%非住宅）土地出让金评估价×1%交易费6元/平（非住宅1%）产权证80元（非住宅550元）注：1、按规定按房屋的评估价作为计算基数2、单位产权转让给个人或非住宅涉及增值税(评估值低于原始发票值的不征收，高出的征收差额部分的30%、40%、50%)，具体收费标准按市地税局规定交纳2020/4/26244.2.2新增税费个人所得税免征条件：购房五年以上，夫妻双方唯一一处住房营业税免征条件：取得产权5年以上，单价及面积在规定标准之内；房屋交易所需费用2020/4/2625个人所得税查实征收：计算公式：应纳所得税额=（现交易评估值-原购房值-原所交费用）×20%核定征收计算公式应纳所得税额=转让房屋收入额×1%（首次交易房改房，经济适用房，解困房）应纳所得税额=转让房屋收入额×2%（非住宅）2020/4/2626营业税：5.55%适用范围：取得产权证5年之内的所有房屋；面积及单价超过规定标准的所有房屋征收标准：非住宅：征收评估价与原购房发票差额部分的营业税住宅：分为普通住宅和非普通住宅两种普通住宅：以发证日期为准，5年以内的交纳房屋评估价差额营业税，5年以外的免收营业税。非普通住宅：房屋套建筑面积大于144平方米；单价大于10000元/平方米，征收差额营业税，即原房价与现房价差额部分的5.55%。（5年以上差额，5年以全额）2020/4/26274.3房屋交易流程大连市内1、到地税窗口申报税费；大连市内：房主全部资料+买方身份证2、五个工作日后交税并带买卖双方到交易市场办理递交手续；3、完税后五个工作日取房屋所有权证。2020/4/26284.3房屋交易流程高新园区1、到地税窗口申报税费；同时办理过户手续高新园区：房主全部资料+买方全部资料2、五至十个工作日交纳税费；3、完税后五个工作日取房屋所有权证。2020/4/26294.3房屋交易流程买卖双方备齐材料递交窗口审批返还收件回执单取得产权证缴纳税费2020/4/26304.3.1继承房产死亡前购买死亡后购买：使用权房屋其配偶在办理产权前死亡。多指房改房2020/4/26314.3.2产权人死亡第一继承人：配偶、子女、死亡人父母公证处办理继承公证：配偶继承：评估价×1%（公证费）＋80元（工本费）其他人继承：评估价×2%（公证费）＋80元（工本费）凭继承公证书到发证中心办理更证申请，5个工作日后取证；产权证、购房合同、发票、产权人死亡证明、未再婚证明2020/4/26324.3.3产权人配偶死亡第一继承人：产权人、子女、死亡人父母公证处办理继承公证：产权人继承：评估价×1%（公证费）无需更名其他人继承：评估价×2%（公证费）＋80元（工本费）产权证、购房合同、发票、配偶死亡证明、未再婚证明2020/4/2633产权人死亡，卖方如何准备文件产权人死亡后，有两种可能出售房屋，产权人的配偶出售房屋；儿女出售房屋；但无论怎样，都必须要做继承公证后，才能出售房屋。2020/4/26344.3.4其他备注：如果产权人做遗嘱，将房产指定继承人，继承人必须再接到遗嘱通知后90日到公证处凭身份证办理遗嘱继承，公证费：1%。也称之为遗赠。继承公证证明有出售此房屋的权利，其他文件仍需要遵循以上描述准备。2020/4/26354.3.5产权人未满十八周岁转让监护人提供房屋转让后保证产权人有固定住所监护人提供房屋转让后保证产权人有足够资金完成学业2020/4/26364.3.6赠与房产提供材料赠方：夫妻双方身份证、户口本、结婚证明受赠方：身份证2020/4/2637赠与房产所需费用住宅非住宅契税评估价×1.5%---受赠方评估价×4%---受赠方印花税评估价×0.1%---双方各半评估价×0.1%---双方各半土地出让金评估价×1%---受赠方评估价×1%---受赠方个人所得税评估价×1%交易费6元/平---双方各半评估价×1%---双方各半公证费评估价×2%---受赠方评估价×2%---受赠方工本费80元---受赠方80元---受赠方2020/4/26385使用权房产5.1购买条件：大连市内四区户口必须现金购买产权单位是否允许出售2020/4/26395使用权房产交易5.2提供材料：卖方：使用权证、身份证、户口本、辖区证明或单位介绍信买方：身份证、户口本，辖区证明或单位介绍信2020/4/26405使用权房产交易5.3所需费用直管房：中山、西岗、沙河口、甘井子区房产直接管理自管房：造船、海港、大化、机车、大钢、住宅办（自管房费用不一定）评估标准：一般按地区类动迁价评估比例为评估价格的10%，2000年以后的新房另加家。2020/4/26415使用权房产交易5.4流程买卖双方到产权单位办理换房登记审批手续，或到公证处办理买卖契约公证。缴纳过户税费房产部门受理更名2020/4/26426房屋购买方式现金购买商业贷款购买公积金贷款购买组合贷款购买2020/4/26436.1现金购买备件本人持身份证原件未满十八周岁者：父母可凭身份证、户口本代为办理外籍人购买：凭护照办理，另外需要办理买卖公证，公证费：契约价×0.3%；护照必需由翻译公司翻译原件2020/4/26446.2商业贷款购买6.2.1贷款条件：1、在中国境内有常住户口或有效居留身份，准确详细住址及联系方式的18—60岁（男性最高65岁，女性最高60岁），有完全民事行为能力的公民。2、有稳定、正当的职业和合法的收入，具有按期还本付息的能力3、同意将所购二手房抵押给银行作为担保的4、如已发生按揭贷款，不允许出现不良还款记录，连续3个月欠缴，终身不给予贷款。2020/4/26456.2商业贷款购买6.2.2贷款额度使用年限10年内的，贷款最高比例不超过评估价的70%；使用年限10-15年内的，贷款比例为50%-70%；使用年限15年以上的，贷款最高比例不超过评估价的50%；1980年以前的房屋，不给予贷款非住宅（公建等）贷款最高比例不超过评估价的50%。•注：以上所指的使用年限以房屋竣工验收、交付使用为准。2020/4/26466.2商业贷款购买6.2.3贷款年限：贷款年限与楼龄合计不超过30年；非住宅贷款年限一般为5年，最多不得超过10年2020/4/26476.2.4商业贷款购买备件身份证、户口本、婚姻证明、印章收入证明：单位必需盖公章提供单位详细地址、联系（固定）电话若借款人为外市户口需提供本市联系人的身份证、户口本、收入证明产权人为父母，以子女名义贷款。2020/4/26486.2.5商业贷款交易流程备件初审：签订借款合同、审核买方个人贷款资历评估：确定贷款额度（10个工作日）递手续：买卖双方缴税：过户（5个工作日）放款：（3个工作日）交接注：银行审批后，共计15个工作日可以办理完手续，一般可以提前。2020/4/26496.2.6商业贷款购买所需费用评估费评估价×0.5%保险费或担保费贷款额×0.8%抵押登记费贷款额×0.15%(最多不超过200元)合同印花税贷款额×0.005%代办费500元工本费80元他项权证费80元合同工本费20元2020/4/26506.3公积金贷款购买6.3.1贷款条件：按期足额连续交纳公积金1年以上的个人；同意将所购二手房抵押给银行作为担保的2020/4/26516.3公积金贷款购买6.3.2贷款额度：公积金最高个人可贷20万，夫妻双方二人可贷38万；公积金贷款额度不得超过交易价格或评估价的60%2020/4/26526.3公积金贷款购买6.3.3贷款年限：贷款年限加贷款人的年龄不得超过国家规定的退休年龄(男：6o周岁；女：55周岁)贷款年限与楼龄合计不得超过40年。2