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©2009克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉房地产市场月报——2010.07目录宏观政策后期政策看执行，汉版新政“似有似无”3Ⅰ市场热点成交继续下滑，三季度看“量”，四季度看“价”8Ⅱ新盘营销新盘表现各有千秋，开盘前后两重天16Ⅲ土地市场土地推出有减缓迹象，但成交暂未有明显影响35Ⅳ政策层面抑制不会再度加强汉版新政(商品房预售管理放案)执行难，影响甚微Ⅰ宏观政策时至年中，房地产调控政策不会改变，在内外形势复杂的情况下，“中性”政策成为下半年政策主基调“二套房”标准从严，异地贷款购房政策放松，在房地产信息登记系统完善前存在政策空档期武汉楼市细则出现“乌龙”，政策落脚点在加强商品房预售管理上武汉新政细则旨在增加市场供应，其中诸多内容属于重提，此次执行力度受关注时至年中，房地产调控政策不会改变，在内外形势复杂的情况下，“中性”政策成为下半年政策主基调房地产调控政策不见松动，“紧”仍是下半年主要特征。继5月底国税总局发布开展土地增值税清算工作的通知后不久即对土地增值税预证率的最低限进行了划定，这就对开发商的资金设了一道坎，开发商必须预留好相应的税款以缴纳土地增值税。三部委联合发布二套房“认房又认贷”标准，即是从国家层面统一了二套房的执行标准，只是目前执行起来困难仍较大，因此住建部要求加快个人住房信息系统建设。另外，6月中旬以来，住建部、国土部各部委相继表态，调控政策不会转向，但仍以贯彻落实前期出台政策为主。时至年中，中国宏观经济的复杂性仍未减弱，经济减速风险初显。展望下半年经济运行形势，不同于上半年的高增长以及前期的“波澜起伏”，“中性”政策可能成为整个经济运行和宏观调控的主基调。市场分析月度专题新盘营销宏观政策日期发文机关/会议主要内容6月3日国家税务总局发布《加强土地增值税征管工作通知》，划定土地增值税预征率的最低限，其中中部地区省份预证率不得低于1.5%。6月4日住建部、央行、银监会发布《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》，通知明确，对于二套房的认定不仅要以家庭为单位，同时执行认房又认贷的严厉政策。6月11日住建部政策研究中心副主任王珏林表示，中央已经对此次楼市调控有可能带来的影响做好了充分准备，调控政策不会半途而废。6月15日银监会地方融资平台信贷隐藏较大风险，银监会要求银行业金融机构在地方融资平台贷款中必须牢牢把住三条红线不放松。6月18日房地产用地管理和调控暨2009年度土地卫片执法检查工作情况分片座谈汇报会国土部副部长贠小苏强调，土地参与楼市调控政策不会改变，要切实发挥土地管理调控作用，进一步落实中央关于房地产调控政策，促进房地产市场继续向好发展。6月24日住建部加快住房信息系统建设工作现场会部署房地产调控工作，要求加快个人住房信息系统建设。6月26日2010房地产夏季峰会国土部总规划师胡存智指出，国土部将严格规范土地出让制度，对于已出让的土地，土地出让价不低于当地基准地价的70%，竞买土地出让金不低于出让最低价的30%，土地出让金交付较之前提高10%。6月29日国土资源部部长办公会研究进一步加强房地产用地管理和调控。会议强调，要狠抓落实，进一步坚定整个国土资源系统主动参与房地产用地调控的决心。6月29日国务院经济形势座谈会温家宝表示当前国内外经济形势仍然极为复杂，我们必须更加全面深入地研究分析形势；要保持宏观经济政策连续性和稳定性，增强宏观调控的针对性、灵活性。“二套房”标准从严，异地贷款购房政策放松，在房地产信息登记系统完善前存在政策空档期2010年6月4日住建部、央行、银监会联合发出《关于规范商业个人住房贷款中二套住房认定标准通知》，要求商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。这是三部委首次针对“二套房”认定标准联合发文。在国务院4月17日出台的“新国十条”中就已明确要求“住房城乡建设部要会同人民银行、银监会抓紧制定第二套住房的认定标准”。《通知》是“新国十条”的配套政策。市场分析月度专题新盘营销宏观政策主要内容认定标准认定渠道借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）中其家庭已登记有一套（及以上）成套住房的认房房屋登记系统借款人已利用贷款购买过一套（及以上）住房，又申请贷款购买住房的认贷银行贷款记录贷款人通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房的面测面谈贷款人尽责调查对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行异地购房认定贷款人尽责调查本次二套房“认房又认贷”属于从严执行。当前市场仍处于纠结期，而市场长效的调控机制受各方压力影响短期内仍无法出台的背景下，直接调控房价的短效政策机制将得到强化，未来此类政策仍将被从严执行。此政策构筑了一道制度门槛，既防止二套房房贷执行中的“跑冒滴漏”，又对各商业银行乱设标准、各行其是，在国家层面上进行了统一。此政策的严格执行对于银行房贷操作层面的行为进行了规范，对于巩固房地产调控已经取得的成果，对于维护政府政策公信力，发挥更大作用。此次二套房政策放松了对异地购房贷款的限制，同时并未提及“三套房停贷”的字眼。从二套房认定的三种渠道看出，只有银行贷款记录渠道目前是可行的操作，而房屋登记认定渠道目前还没有实现全国房地产登记联网，二套房认定仅局限于本地，对于异地购房的认定将存在很大漏洞；同时，贷款人尽责调查渠道操作起来难度大，成本也较高，在全国房地产信息登记系统尚未完善前，各地方银行执行二套房政策仍有弹性。武汉楼市细则出现“乌龙”，政策落脚点在加强商品房预售管理上6月27日，有媒体报道，武汉市房管局表示传言已久的“汉版”实施细则近期内不会出台。但7月1日，武汉市房管局发布了《武汉市商品房预售方案管理暂行规定》，要求一次开盘不得少于3万平方米，取得预售许可的10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并且预售资金要实行专款专用。这是新“国十一条”公布两个多月以来，武汉政府的最新表态。在中央一再强调调控房地产的压力下，武汉政府最终做出“响应”。市场分析月度专题新盘营销宏观政策从2003年开始，武汉市关于规范房地产市场的相关政策从未间断，在打击捂盘惜售、炒卖房号、未取得预售许可证收取诚意金等房地产违规操作方面采取了一系列的手段，行政监管和金融监管并重，对当时不规范的市场起了一定的作用。如今，从“417”新政以来武汉出台的政策来看，预售规范制度又被推到“前台”，成为武汉遏制房价过快上涨的一个惯性措施。武汉市政府在此时推出该政策，旨在叫停市场预售方面的不正之风，规范房地产市场健康发展。武汉出台《开展房地产开发企业经营行为检查和在建在售商品住房项目清理的工作方案》。《方案》瞄准开发商违规预售、捂盘炒作、任意抬价等违规行为。这也是汉版楼市新政的“第一枪”。5月24日5月28号6月27日6月30日7月1日武汉市房管局下发文件《行政处罚自由裁量权参考执行标准》，对处罚开发企业、房产中介违法违规行为，作出进一步细化。开发商将一栋楼分单元、分层数开盘销售，最高可受罚3万元。武汉市房管局表示“汉版”楼市细则近期不会出台武汉市新房产登记系统将于7月15日上线，银行即可在线查出购房者拥有商品房套数商品房预售方案管理暂行规定出台，重在打击捂盘惜售1日后3日后4日后“417新政”37日后30日后武汉新政细则旨在增加市场供应，诸多内容属于重提，此次执行力度受关注这个通知的出发点，着眼仍在增加市场供应。在房产新政的大背景下，通知内容如果得到严格执行，或将成为武汉楼市的“最后一根稻草”，加速房价下降。从供求理论来看，市场上房子越来越多，价格自然就涨不起来。另外，该细则增加“将预售资金纳入监管”，这一措施除了有效防止商品房延期交付、烂尾外，还将“绷紧”开发商的资金链。一次开盘由于细则中有些规定之前就已公布，只是没有得到严格执行。这次能否起到实际效果，还要看执行力度。市场分析月度专题新盘营销宏观政策内容提要具体内容与原有政策对比整治捂盘惜售预售许可的最低规模不得少于栋，不得分层、分单元预售。建筑面积3万平方米（含3万平方米）以下的商品房项目，应一次性开盘；超过3万平方米的，每次预售面积不得少于3万平方米。已有政策的重申规范销售行为未取得预售许可的商品房项目不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。取得预售许可的，要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，明码标价对外销售，不得分批、分次销售。不得采取发布虚假信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等行为恶意炒作、哄抬房价。不得采取返本销售、售后包租的方式预售商品住房，不得进行虚假交易。已有政策的重申商品房形象达到进度方可预售别墅类项目土建工程完工；低层（含四层）主体结构封顶；多层（含六跃七）主体结构达到层数的三分之二；小高层及以上建筑主体结构达到层数的二分之一且不得少于七层。已有政策的重申现场公示预售方案房地产开发企业在申报预售许可时，应切实做好商品房预售方案，并按方案销售。预售方案的相关信息要公开披露，并在销售现场清晰明示。已有政策的重申预售资金专款专用商品房预售资金，要全部纳入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设；预售资金可按建设进度进行核拨，但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。新增政策内容捂盘惜售将暂停销售对未取得预售许可进行销售的，一经查实，记入房地产信用档案，并依法处罚。对捂盘惜售、囤积房源的，对发布虚假广告、散布虚假信息的，可暂停商品房网上签约;拒不整改的，直至取消其开发企业资质。对任意提高房价的，人为制造房源紧张的，予以处罚，并在媒体上通报批评。已有政策的重申成交继续降低，预计后期波动于50万方的水平供应未减，存量压力逐步回升，四季度压力作用会显现Ⅱ市场分析6月成交量再度下滑，续5月下滑46%后，本月再次环比下滑35%，七、八两月为传统淡季，加上政策影响，整体市场推盘量非常有限，成交会进一步下滑，预计后期将于45万方上下浮动供应保小幅下跌，由于政策原因，部分项目在工程进度达到预售标准后依然未主动申请预售，此部分供应不会延时太久，后期供应将会维持在较高的水平，并由此促进存量的上升及存量压力的加大市场价小幅回落，更多原因在于成交结构回归正常；从实际情况讲，二歪内价格表现十分坚挺，二环外部份项目则出现不同幅度不同方式的变化，价调整迹象显现成交量环比大幅下滑，预计7、8月成交量还会继续小量减少4月新政市场成交量连续两月大幅下滑，下滑幅度分别为45%和35%，成交量降至47万方。在后期继续利空的条件下，及高温7、8月的到来，预计三季度成交量将进一步萎缩，下半年月均成交量或将降到40万方左右的水平。供求关系成交量价存量变化成交结构7213260291039798751061091069399949958296248293232423839223218445392911041119797807979358747010203040506070809010011012013014009.0509.0309.0108.1108.0908.0708.0508.0310.06Ø7010.0310.0109.1109.0909.0708.0107.1107.0907.0707.0507.0307.01-35%-45%武汉商品住宅成交量走势图市场分析月度专题新盘营销宏观政策供应面积07年：月均84万方08年：月均36方09年：月均89万方10上半年月均74万方供大于求，上半年累积存量约60万方，下半年供应不减，预计新增存量200-300万方从历年供应及目前市场推测，市场后期将依然维持较高的供应量，预计下半年供应不小于上半年，不小于500万方，根据之前对成交量的推测，下半年市场存量将将增加200-300万方。供求关系成交量价存量变化成交结构供应面积82120