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临沂市项目调研报告目录第一部分临沂市概况第二部分商圈分析第三部分临沂房地产信息第四部分拟定项目规划第五部分调研结论第一部分——临沂市概况地处东部沿海经济区核心城市北京至上海最短距离的中心位置，区位优势十分明显。东靠青岛港、日照港、日照岚山港和连云港，属于亚欧大陆桥东方桥头堡范畴，处于山东和江苏两个经济大省的交界处，南北交汇，海陆兼济，发展空间广阔。临沂市是一个多民族聚居区，共有1027.5万人。全国第五次人口普查显示，有汉、回、满、朝鲜、壮、蒙、藏、苗等45个民族,除汉族以外的其他少数民族人口占总人口的0.44%。市辖区人口达195.9万人。一、临沂市概述临沂市位于山东省的东南部,东部连接日照,地近黄海,西接枣庄、济宁、泰安，北靠淄博、潍坊。地跨东经117度24秒─119度11秒，北纬34度22秒─36度22秒，南北最大长距228公里，东西最大宽度161公里，总面积17184平方公里，是山东省面积最大和人口最多的地级市。临沂市交通十分便利，已形成海上、空中、公路、铁路相衔接的立体网络。已经复航的临沂机场为国家二级机场，是鲁南地区最大的民航机场，可起降波音737、麦道82等机型，现已开通北京、上海、广州、青岛的直飞航班。境内以4条过境国道和14条省道干线为主，形成四通八达的公路网。兖（州）石（臼所）铁路、坪（上）岚（山）铁路和胶新铁路贯穿南北。京（北京）沪（上海）高速公路和日（照）东（明）高速公路在市内形成一个十字形，通车里程达到340公里。二、地理位置与交通三、临沂经济随着城市建设的不断深入，临沂市综合经济实力显著增强，消费市场平稳增长。2009年全市实现社会消费品零售总额974.2亿元，增长19.3%。市区实现零售额445亿元，增长19.1%；县城实现零售额282.2亿元，增长20%；县以下市场实现零售额247亿元，增长18.7%。新的消费热点向更多的消费群体扩散，消费增长动力增强。与住房相关的建筑及装潢材料类、家俱类、家用电器及音像器材类、体育娱乐用品类和书报杂志类零售额保持较快增长。房屋建筑施工面积2473.2万平方米，房屋建筑竣工面积1045.9万平方米。商品房销售面积374.1万平方米，增长10.7%；商品房销售额90.4亿元，增长19.3%。四、商业发展现状近年来，临沂市经济出现了持续、快速、健康发展的新局面、新气象。商业的发展更为喜人——大商场快速发展、大市场不断成长、新业态纷纷抢滩、外商投资突破性发展。按照“城内大商场、城郊大市场、城外大流通”的总体思路，正逐步发展成现代区域经济中心城市。通过市场带动，全市发展各类专业村1500多个，专业镇80多个，农业产业化龙头企业近800家，直接受益的农民达300多万。目前全市共有民营企业1.27万家，以临沂批发城为龙头形成各类市场965处，其中专业批发市场189处，集贸市场76处，个体工商户24.12万户，从业人员62.56万人。规模以上工业企业中民营企业599家，年完成工业总产值450亿元，全市民营经济增加值占国内生产总值的比重达52%2008年临沂位居中国城市投资吸引力排行榜第67位。2008年3月28日在新发布的《城市竞争力蓝皮书》中，临沂位居2008年中国城市增长竞争力第五位。2008年11月24日，在中国商业联合会主办的中国市场大会暨中国商品市场30年成就展览会上，山东临沂、浙江义乌等5地市荣获“中国市场名城”称号。临沂成为山东惟一获此殊荣的城市。临沂商城进入第五代市场。据统计，临沂市现有3万多个商业网点，经营范围涉及商品批发零售、美容美发、粮油机械、物资建材、汽车销售、化肥农药、进出口贸易、房地产开发、餐饮服务、仓储运输、技术培训等多项领域。临沂已建成以临沂批发城为龙头的各类市场1000余处，其中各类专业市场200余处，年成交金额725.4亿元，其中批发城内拥有专业市场68个，其中亿元以上的商品交易市场25个，2006年成交金额450亿元。政府将重点培育及发展小商品、灯具、数码、图书、日用品、建材、摩托车、塑料、家电、汽车配件等10个年成交额10亿元以上，辐射范围达全省，在苏鲁豫皖乃至全国都有一定知名度和影响的区域性商品批发市场。第二部分——商圈分析人民广场商圈：蓝色部分，传统商圈。其实这个商圈应该叫解放路商圈，是以兰田步行街为中心的，逐步向西发展，但是自从2001年人民广场竣工后，随着大润发、银座的进驻，慢慢的形成了以人民广场为中心的商圈。这个商圈西至通达路，东至沂蒙路。在此商圈中，拥有银座、大润发、桃源大世界、九州商厦、金鹰家电城（3个店）、九州家电城、桃源超市、九州超市、兰田步行街、华丰国际商贸城等。在建的商业综合体有久隆奥斯卡、万阅城、金鼎国际、万兴都等。传统商圈的发展依旧强劲，将成为临沂市屹立不倒的稳固商圈。西郊批发商圈：浅蓝色，批发商圈。由通达路以西到临西10路，以蒙山大道，工业大道为主干，位于市中心区的西部。作为临沂商品批发城的发源地,华北批发核心.“西郊大棚底”的繁荣,促进了临沂西郊商圈的形成,也成为兴建市场的榜样.在西郊商圈的带领发展下,临沂相继建起了包罗服装鞋帽,日用百货,五金电子,蔬菜食品,物资建材等各类专业批发市场1000余处,临沂批发市场在经历了几代的发展更新、购销活动辐射国内30个省市自治区的大型批发市场,销售量居全国第三位,山东省第一位,是全国重要的商贸中心；罗庄商圈：紫色部分，游乐式假日经济商圈。以游乐为主题的购物中心，体现假日经济。临沂虽然说是一个红色旅游城市，但是旅游的中心却不在临沂市，而在蒙山、沂水等县市，在临沂市缺少一个能为临沂产生旅游经济的地方。南坊商圈：红色部分，政治文化商圈。以青岛为参考坐标，以市政府为中心的区域必定要发展成为城市的政治经济文化中心，拥有大量的高档商业及高档消费群体。大学城商圈：绿色部分，以大学城、汽车站、商贸批发城为消费点的酒店文化及中端商务商圈。河东商圈：黄色部分，将为人民广场商圈的延伸，发展为局部零售业商圈，辐射面比较窄。此次调研主要针对人民广场商圈与西批发郊商圈百货市场：桃园大世界、银座、九州商业大厦、大润发、金鹰家电商场零售市场：兰田步行街、温州鞋帽批发市场、万博泓品牌服装批发市场、华丰国际服装城（华丰前门街、画风国际服装城、华丰华丰服装城）、隆达批发市场、临沂小商品批发市场、箱包皮革市场、蓝天劳保皮革鞋材市场、华丰箱包市场等。临沂商圈分布颜色名称蓝色人民广场商圈浅蓝西郊批发商圈红色南方商圈黄色河东商圈绿色大学城商圈紫色罗庄商圈人民广场商圈与西郊批发商圈商圈内商场桃园大世界地址沂蒙路与银雀山路交汇处开业1993年营业面积18000㎡品项分布1F:超市、珠宝、化妆品、玉器、电器2F：女装、箱包、羊绒装、内衣3F：男装、童装、儿童用品、衬衫、箱包4F:鞋类、运动装、运动器材、鞋帽；经营方式联营扣点（22%-23%）商品定位及客层临沂最早的百货市场，由于起步较早，积累大部分老顾客，商品较为丰富，客户一般以企事业单位公务人员消费为主。经营优势由于起步较早，信誉较好，又是电业系统附属企业，团购是其重要的支撑点。企业性质电力集团三产机构，集体企业；软硬件设施直梯一部、消防喷淋、烟感、售后服务、中央空调、休息座椅综述经营中高档品牌，价格较高，促销活动较少，整体经营模式相对陈旧，以联营为主，服务意识较强大润发超市地址山东省临沂市人民广场地下商场开业时间2001年12月营业面积7000㎡品项钟表、电器、数码中心、音像制品、文具店、内衣店、箱包、婴童区、服装区、鞋类、灯具区、日用百货、洗化用品、玻璃器皿、锅具、一次性用品、食品、家居纸品、玩具区经营方式连锁经营，产供销一条龙供货，以零售为主。商品定位及客层整体经营档次较低，以大众货消费层为主。经营优势以大众消费为主，市区开放免费班车，定期举办促销活动等吸引顾客，商品种类繁多，价格低廉。企业性质连锁企业软硬件实施服务较好，客服咨询台及售后服务，统一着装；消防喷淋、烟感、购物环境舒适。商铺租赁租赁期15年，每年500万，不递增。综述大润发超市2001年底与广场世纪城签订15年合同以来，是人民广场最繁华街区，整体知名度及营业额逐渐飙升。从长远发展作为临沂核心商圈位置人不会动摇，银座、桃园大世界、九州商业大厦等，未来的百丽、乐购等诸多国内外商家汇聚于此，被当地人称为“金圈”。大润发租金情况汇总路段地址面积（㎡）租赁价格（万/年）月租金（元/㎡/月）备注大润发大润发北门地下广场30-5015-25416.6北门地下路段是大润发客流量最为集中区域，部分商铺日均租金达到14元左右；北段内铺客流充足以温州客商经营大众货为主，租金8元左右；南段以餐饮居多消费形式单一，顾客聚集有时间性，所以资金偏低。北门沿街商铺大润发北入口、内铺北段、内铺南段8-3004-60416.6-166.6东西门沿街商铺大润发西门内铺、东侧桥下50-20018-15300-62.5西门内铺经营档次较高，客流量仅次于北门，日租金维持在10元左右；东门由于处于天桥地下，车辆来往较多无法聚集过多人气，租金维持在2元左右。商铺产权属于广场物业处，合同一年一签，每年都有涨幅，市场每年有抬高炒作；转让现象严重，经营业态越来越以年轻大众消费品为主；无物业管理费。银座商城地址八一路与红旗路交汇处，人民广场北侧开业时间2005年1月营业面积40000㎡品项分布地下：超市1F：珠宝、手表、鞋类、化妆品2F:少淑装、休闲装、淑女装3F:男士正装、商务休闲、衬衫4F：电器、运动器材、童装、童鞋、家访、餐饮经营方式联营扣点（25%-28%）商品定位及客层连锁企业，以经营中高档商品为主，主力一线品牌较多，主要以商务人士、企事业单位、白领及生活品质较高人群为主。经营优势整体档次较高，以经营品牌化、管理现代化、服务满意化方针运营，商场货品齐全，也太丰富，也是目前临沂消费品质最高的百货市场。企业性质上市公司软硬件设施微笑服务、营业员着装因品牌不同、服务态度好;休息座椅、烟感喷淋、中央空调、服务台。综述经营品种丰富，主流品牌强悍、服务热情、硬件设施完善，档次最高商场。九州商业大厦地址解放路与義之路交汇处开业时间始建于1992年，二期工程96年元月开业营业面积50000㎡品项分布1F：珠宝、玉器、化妆品、照相器材、眼镜、手表、箱包、通讯器材2F:少淑装、休闲装、时尚女装3F:男士正装、商务休闲、衬衫4F:鞋帽类、内衣、文胸、袜类5F：运动服饰、运动器材、运动鞋、家电、文体用品、儿童用品6F:餐饮、电玩、摄影坊经营方式联营扣点（1F-3F22%-25%）、零售（四层以租赁为主30㎡左右4万，日租金3.5-4元/㎡其余交还需保证金。六层美食3万/年一个档口）商品定位及客层以中高档消费为主，客户基本以生活品质较高及年轻消费群体居多经营优势货品齐全，整体经营档次较高，购物环境舒适，同质商场价格优惠。企业性质民营企业软硬件设施微笑服务、营业员着装因品牌不同、服务态度好;直梯3部、烟感喷淋、中央空调、服务台、饮水机。综述临沂市老百货店，影响较大，经营品种丰富，具有较高人气，硬件稍落后，电梯缺乏，办公区域环境较差，企业氛围不够。蓝田步行街兰田步行街，规划占地75亩，建筑面积4.5万平方米，投资1.2亿元人民币，由7条纵横交错的步行街面组成。并配有室外扶梯、地下停车场、主题广场、音乐喷泉、连廊天桥、闭路监控、宽带入店、集中供暖。兰田步行街处于新华路和解放路交汇处，处于解放路商业街的中段位置，市口位置很好。但是就目前其租金行情而言是整个解放路商业网点的价值低洼区。沿解放路的商铺：以世界名表城、罗蒙西服、鄂尔多斯专卖店等为代表，是融合在解放路商业街体系中，表现出的租金水平脱离了步行街整体行情。兰田步行街在经营运作上是完全失败的。完全依靠小业主进行自行招商，缺少了统一经营规划，导致步行街经营混杂，无特色。同时缺少强悍品牌的支撑，使经营门类和商品特色上无法抗衡解放路商业街，遭到冷遇也是必然结果。步行街当初的销售价是10000——16000元/㎡，除了沿解放路的商铺价值大幅提高外，区域内所有商铺均有不同程度的跳水。部分商铺的价值缩水程度至少超过50