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员工业务知识培训教程——房地产基础概念壹家园·房产·家居·社区-一、房地产是什么？壹家园·房产·家居·社区-、什么是房地产房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。壹家园·房产·家居·社区-、房地产的特征是什么？每一类拍卖标的都有自己的特殊性，这种特殊性是与该类标的物的特性相联系的，房地产有以下几个特点：（一）位置的固定性和不可移动性。（二）使用的长期性。（三）影响因素多样性。（四）投资大量性。（五）保值增值性。壹家园·房产·家居·社区-、房地产的类别有哪些？（1）根据土地的用途分有九类：a、居住用地b、公用设施用地（含商业用地）c、工业用地d、仓储用地e、对外交通用地f、道路广场用地g、市政公用设施用地h、绿化用地i、特殊用地壹家园·房产·家居·社区-（2）根据房屋的用途分有八类：a、住宅b、工业厂房和仓库c、商场和店铺d、办公楼e、宾馆酒店f、文体娱乐设施g、政府和公用设施h、多功能建筑（综合楼宇）壹家园·房产·家居·社区-二、房地产市场如何划分？壹家园·房产·家居·社区-国家对房地产市场的划分，主要是依据使用权让渡关系，把房地产市场划分为三个相关层次的市场即三级市场。壹家园·房产·家居·社区-、房地产一级市场它主要是指土地使用权的转让。在我国，土地归国家和农村集体所有，而城市用地则归国家所有。一级市场就是把城市土地使用权有偿有限期的批租给土地需求者；承担者（即受让方）一次支付整个使用年限的出让金。房地产一级市场是由政府整体控制的体现政府政策导向的准市场。壹家园·房产·家居·社区-、房地产二级市场即新商品房市场。它是指房地产的开发者与房地产的消费者之间构成的交易市场。具体而言，就是开发商在取得土地使用权之后对土地进行开发建设，然后将土地及其附着物转让给使用者的过程。在房地产二级市场，土地及其附着物的转让，包括土地使用权和建筑物所有权的转移，而土地使用权被转移后，其使用年限要作适当扣除。在二级市场，房地产交易要有合法的证明文件，要有明确的和约，交易方式则由买卖双方自己议定。壹家园·房产·家居·社区-、房地产三级市场即二手房市场。它主要是指房地产的再次交易行为。也就是从前的购房者现在因为各种因素对房屋进行出卖。壹家园·房产·家居·社区-三、什么是商品房？壹家园·房产·家居·社区-商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。理解这个概念至少有三点：壹家园·房产·家居·社区-、商品房必须是由具有相应资格的房地产开发企业依法开发建设的房屋，否则不能称为商品房，也不能按商品房对外出售，并办理交易、产权过户手续。壹家园·房产·家居·社区-、它是一种商品，是完全按市场经济规律组织生产，并进入交换环节的，具备一般商品的所有特征。商品住宅区别于一切如保障房房、安居房、房改房、经济适用房等带有一定社会保障性质的住房。壹家园·房产·家居·社区-、商品房开发、出售具有明显的利润率。壹家园·房产·家居·社区-四、商品房常识壹家园·房产·家居·社区-、物业类别的划分物业类别主要分四类：住宅、写字楼、商铺、别墅壹家园·房产·家居·社区-、建筑类别的划分建筑类别目前南京多按层高进行区分，主要有：低层、多层、小高层、高层。别墅产品分为：独栋别墅、双拼别墅、联排别墅，叠加别墅壹家园·房产·家居·社区-、建筑层高的划分低层建筑：3层以下多层建筑：3-6层小高层建筑：7-11层高层建筑：11层以上壹家园·房产·家居·社区-、建筑结构的划分砖混结构：砖混结构一般指把砖砌体用作内外承重墙或隔墙，楼盖、屋盖、梁、柱（也可是砖柱）是钢筋混凝土作用在墙柱上的荷载，主要是由梁板传来的屋盖、楼盖上的活、恒荷载，它通过墙柱基础传到地基。壹家园·房产·家居·社区-框架结构：是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。壹家园·房产·家居·社区-框架-剪力墙结构：又称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。壹家园·房产·家居·社区-钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。壹家园·房产·家居·社区-四、房地产常用术语壹家园·房产·家居·社区-、建筑物比率术语建筑容积率：地面总建筑面积(万m2)与项目占地面积(万m2)的比值建筑密度：即建筑覆盖率，居住区用地内，各类建筑的基底总面积与占地面积的比率(%)。楼面地价=土地总价值/总建筑面积=土地单价/容积率壹家园·房产·家居·社区-绿化率：居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区用地的比率(%)。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地绿地率：区域内的绿地面积/该区域用地总面积×100%区别：绿化率指植物冠幅的投影面积占城市用地的百分比绿地率指用于绿化种植的土地面积（垂直投影面积）占城市用地的百分比，是描述城市用地构成的一项重要指标。壹家园·房产·家居·社区-得房率：指套内建筑面积与套建筑面积之比。套内建筑面积＝套内使用面积＋套内墙体面积＋阳台建筑面积。套建筑面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。使用面积=房间实际能使用的面积壹家园·房产·家居·社区-、建筑物结构术语（1）普通住宅的结构划分A、错层、复式和平层区别平层表示一户人家的厅、卧、卫、厨等所有房间都处一同层面，而错层和复式内的各个房间则处于不同层面。壹家园·房产·家居·社区-、错层和复式的区别复式层高往往超过一人高度，相当于两层楼；而错层式高度低于一人，人站立在第一层面平视可自到第二层面C、复式和跃层的区别上下两层完全分隔，应称为跃层式住宅；如上下两层在同一空间内，即从下层室内可以看见上层墙面、栏杆或走廊等部分，则为复式住宅。壹家园·房产·家居·社区-（2）别墅结构的划分A、独栋别墅：即独门别墅，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右都有属于自己的独立空间。壹家园·房产·家居·社区-、联排别墅：又称Townhouse，它是由几栋小于三层的单户别墅并联组成的联排或者住宅。壹家园·房产·家居·社区-、双拼别墅：是联排别墅和独栋别墅之间的中间层产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。壹家园·房产·家居·社区-、叠加别墅：是联排别墅的一种延伸，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，一般为四层带阁楼建筑。壹家园·房产·家居·社区-、建筑物功能术语A、层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。也就是一层房屋的高度。砖混结构住宅建筑层高采用的参数为：2.6米、2.7米、2.8米。注：低于2.2米，不算建筑面积B、净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高和层高的关系可以用公式来表示：净高＝层高－楼板厚度。即层高和楼板厚度的差叫“净高”。壹家园·房产·家居·社区-、开间：住宅的开间就是住宅的宽度。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。D、住宅的进深就是指住宅的实际长度。砖混结构住宅建筑的进深常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件，进深不宜过长。壹家园·房产·家居·社区-（壹家园·房产·家居·社区）