1房地产公司组织架构及运作流程概述

地产公司组织架构及运作流程地产公司组织架构及运作流程概述苏州科技学院2011年7月地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月第一部分地产公司组织架构简介管理学中，组织架构设立的目的是对完成组织目标所涉及的人员、工作、技术和信息所作的制度性安排。组织结构可以用复杂性、规范性和集权性来描述。就地产公司的组织架构而言，会因企业规模的大小、所开发项目的多少和企业层级管理的需求而有所不同。结合目前中国地产公司的实际，基本可分为以下几类：地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月一、单一化、大型地产公司组织架构典型企业——万科地产地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月万科地产成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2011年公司完成新开工面积490.1万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元在其组织架构中，充分体现了一大型集团化企业在专业管理和条线领导上的特色，建立在专业分工与地方公司日常运作相辅相成基础之上的管理体系，有效的促进了职业经理人管理模式的形成，这为万科近10年以来的快速发展提供了良好的制度保障！地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月二、多元化地产公司组织架构典型企业——招商地产招商地产1984年在深圳成立，是香港招商局集团三大核心产业之一，也是中国最早的房地产公司之一多元化经营，分板块和区域进行有效管理区域公司自主性强，能全面处理与地方公司有关的绝大部分决策事项，但单个项目公司的自我调节能力很差地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月三、区域地产公司组织架构典型企业——中海佛山公司该组织结构主要为在某个城市有多个项目的企业所用特点是按专业分板块管理，注重多个专业之间的横向协调和纵向管理地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月四、单一城市（项目）公司组织架构典型企业——集权式或地方性地产公司特点是决策快，但思路调整也快；集权，领导人工作强度、跨度大计划性和组织协调性差强调中央管控，部门壁垒严重地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月第二部分地产公司部门设置为确保企业发展和项目开发运行顺利，地产企业一般都具有完善的组织体系和部门构架。因专业区隔和工作界面的要求，地产公司从初期投资到产品研发、现场施工、销售管理及成本控制等多个角度，会设立相应的部门来管理。以我公司为例组织架构及部门设置如下：地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月副总经理副总经理财务部副总经理采购部成本部行政部工程部工程部设计部开发部客服部营销部物业公司总经理董事长地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月第三部分各部门工作内容一、设计管理部设计部职能1、参与工程项目投资策划、项目可行性研究工作，联络设计单位对总体规划设计、单体工程各专业施工图纸设计并审核2、与设计合作公司的交流、配合，对外来方案图纸，组织本部门和相关部门讨论、论证、上报和实施。3、参与做好各项从规划方案至施工图纸过程中的建筑成本控制、估测工作4、负责所开发项目室内、外主要建筑材料的规格、品牌等的选用、确定工作5、承担完整图纸生产工作，做好与工程部的工作配合和设计挂靠单位的衔接工作。6、负责处理和解决各项工程技术问题设计单位招标管理设计单位招标管理图纸自审、会审交底管理对设计图纸进行审查、会审并向其它部门交底规划设计招标实施细则、出台设计任务书……设计变更管理对各类图纸及时归档在保证品质前提下通过设计变更控制，降低成本支出工程现成指导施工并监督施工效果工程施工现场配合图纸资料管理设计管理部地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月二、前期开发部1、负责项目前期开发，负责对公司项目的立项、申报2、负责土地的规划、征用开发和管理3、负责办理土地证、房地产证、销售证等各类证件4、协助做好前期工程的服务工作，各项配套工程的全程跟踪5、协助办理企业注册等各项审批工作6、协调好与相关政府部门的关系项目投资信息获取关注土地市场信息并及时反馈给公司决策立项报批手续办理规划方案报批及施工许可办对设计完成方案报送规划部门审批、办理施工许可项目开发前的立项审批、各有关政府部门的手续办理配套部门协调、工程跟踪交付前的各种验收协调和政府关系处理水、电、气、电话网络、有线电视等垄断部门沟通政府综合管网、人防、消防、道路使用、环保、园林……项目开发过程中各类报建综合验收管理开发前期部地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月三、成本管理部1、通过对项目开发全过程跟踪，有效控制成本支出，定期进行成本分析2、负责工程预、结算书的编制工作，并对设计合理性提出专业建议3、对工程施工进展过程中的各类签证（增减项）进行核实4、严格进行工程结算，并协助财务部审议工程付款情况。5、参与工程验收，并对工程适时进行预决算工作重点工作为招投标管理和造价管理项目招投标决策管理招标决策管理制度、招标费用预算制度……管理制度……项目招标管理制度、招标费用控制制度……招标实施管理开标、评标、议标管理标底管理评标专家管理制度……勘察设计合同管理制度、施工合同管理制度、监理合同管理制度、合同评审管理制度……招标标底编制规范、标底保密工作规定……招投标文件管理招标文件编写规范……各专业项目招投标细则成本招投标管理签订合同规划设计招标实施细则、监理单位招标实施细则、工程施工招标实施细则……地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月成本造价管理工程项目成本管理管理制度……项目成本管理制度、工程预算管理制度……工程概算预算管理工程计量管理工程预算管理制度、工程定额管理办法……工程项目计量管理规定……工程进度付款管理工程尾款支付管理工程尾款支付规定……付款审批审核工作规定……工程结算管理制度……工程结算管理工程决算管理工程决算管理规定……分包工程预决算管理分包工程预决算审计办法……地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月四、采购管理部1、通过对项目开发过程的分解，及时进行相关材料的招标采购2、积极进行供应商评价，建立稳定供应商资源，确立战略合作单位3、监督所采购物料的质量、数量和使用情况，并提出改进建议4、切实进行合同管理，并对合同履行情况作持续跟踪5、负责公司运行中的各种零星采购重点工作为工程设备及材料采购和合同管理合同谈判合同会审管理制度项目招标管理制度、合同管理制度、……签订合同合同履行与监督采购合同管理制度、勘察设计合同管理制度、施工合同管理制度、监理合同管理制度、……合同评审制度、……合同管理制度、项目招投标管理制度、……合同执行管理制度、合同变更管理制度、……合同管理制度、合同纠纷处理制度、……违约责任、纠纷处理各类合同管理合同管理地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月材料设备采购管理提出采购申请采购申请管理制度……采购决策、制订采购计划编制采购预算采购预算管理制度……采购计划管理制度、采购库存管理制度……市场调查、询价、比价采购绩效评估制度、采购成本管控制度……跟单与催货管理制度……采购检验管理制度、采购付款管理制度……监督供应商准时交货供应商评价采购检验、采购付款供应商管理制度……履行采购合同、执行采购作业采购订单跟催管理规定……订立采购合同采购合同管理制度……选择供应商供应商管理制度、采购质量认证制度……采购价格管理办法、采购招标管理制度……采购绩效管理地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月考核项权重计算公式或说明质量40%质量得分=采购数量合格品数量×40交期20%交期得分=进货总批量准时交货批量×20配合度10%1．出现问题不太配合解决，每次扣1分2．公司会议正式批评或抱怨，每次扣2分3．客户抱怨或批评，每次扣3分成本20%成本得分=采购价格市场时价×20付款方式10%1．付款周期2个月以上者，得10分2．付款方式为月付者，得8分3．货到付款（一个月内），得6分4．先款后货，得4分考核总分考核总分=质量得分+交期得分+成本得分+付款方式得分地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月六、工程管理部1、根据公司各项目建设的实际情况，编制并实施完成工程计划，按时上报工作情况，及时跟进落实各项工作计划及资金计划2、参与工程施工招、投标工作，编写工程施工合同，并进行审批、签订3、负责制定各阶段的施工进度计划、采购计划及资金需求计划4、进行施工阶段的进度控制，审查施工组织设计，监督进度计划的实施，完成工期目标5、管理施工队伍，加强质量控制，保证工程施工按有关规定要求进行6、整理有关资料、图纸，做好归档工作7、负责工程质量检查及工程验收、竣工验收工作，及时解决施工中的各种问题。重点工作为工程技术管理工程技术管理编写施工作业指导书制订施工计划、方案技术核定技术总结技术交底技术档案管理工程技术管理制度、工程技术管理责任制度……施工组织设计管理制度、施工组织设计编制细则……施工作业指导书编写规范……项目施工管理制度……工程项目技术交底制度……工程技术核定管理办法……施工技术总结编写细则……工程技术档案管理办法……工程技术总管理施工组织设计地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月施工现场管理施工成本控制材料设备管理安全文明施工现场人员管理现场环境管理工程量统计管理制度、项目施工成本核算管理制度、物料消耗统计制度、质量成本管理制度……安全文明施工管理制度、安全文明施工检查制度、安全施工作业传票管理制度、施工安全设施管理制度……物资进场检验管理制度、物资仓储管理制度、物资领用管理制度、物资回收管理制度、物资报废管理制度、设备操作规程管理制度、设备维修保养制度……施工进度管理制度、工程量统计管理制度、工程签证管理制度、工序交接管理办法……协作单位安全管理制度、安全用电管理制度、安全文明施工管理制度、施工现场事故处理制度……安全文明施工责任制度、施工管理人员绩效考核制度、施工作业人员绩效考核办法……施工进度管理地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月工程质量管理质量数据统计制度、质量信息管理制度、工程质量记录控制细则、质量报告制度……材料设备管理质量信息管理前期质量管理工程竣工验收管理质量体系管理质量人员管理质量体系管理制度、质量标准管理制度、程序文件编写规范、质量体系执行制度、质量体系内审制度、质量记录管理制度……质量管理经济责任制度、质量管理培训制度、质量人员考核制度……采购质量控制制度、物资存储管理制度、材料进场检验管理制度、设备使用管理规范、设备维护保养制度、仪器设备定期检查制度……质量计划管理制度、质量标准管理制度、质量目标管理制度、委托外部质量检验管理制度……施工过程质量控制制度、、质量检查管理制度、隐蔽工程质量管理制度、工序交接质量管理制度……施工过程质量管理请参照图1-11的相关内容质量异常处理制度、不合格现象分析制度、质量事故处理制度、质量纠纷处理制度、质量处罚制度……质量异常处理质量成本管理制度、质量成本控制制度……质量成本管理地产公司组织架构及运作流程苏州科技学院2011年7月七、营销管理部1、负责公司品牌及项目的宣传推广工作2、参与公司投资决策，密切关注市场及行业发展动态，为公司提供专业参考3、负责前期项目定位研究，提出市场定位、客户定位，形成产品定位4、负责楼盘的营销推广工作，通过媒体宣传、活动组织等方式进行信息传递5、负责楼盘销售工作，通过对客户的良好服务，建立窗口形象6、负责办理招商、租售中的各项手续，做好售后服务工作。营销管理销售管理营销规划管理市场调研管理营销策划管理营销费用管理广告投放管理制度、广告宣传管理制度、广告费用预算制度、广告宣传品管理办法……请参考图1-13的相关内容营销预算管理制度、营销费用管控制度、费用报销管理制度…………广告管理楼盘上市管理制度、楼盘定位管理制度、楼盘价格管理制度……楼盘项目管理营销策划管理制度、市场推广管理办法、广告策划管理制度、促销策划管理办法、营销公关制度……营销计划管理制度、企业品牌管理制度……营