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投资理财基础课程三、请不要在会场抽烟及谈及其它生意一、请把手机关闭或调到静音请不要肆意走动、喧哗，未免影响他人学习二、请来宾不要拍照/摄像及录音与会期间注意事项：谢谢您的合作关于金朝阳财富商学院1、中国第一个国际性金融投资理财教育和信息交流的平台；2、是中国第一家专业打造投资理财教练的俱乐部；3、唯一一家专业传授使用获得诺贝尔经济学奖的“资产配置模型”的机构，使个人投资风险最小化，资产增值最大化；4、在这里你可以学习掌握贯穿你一生投资生涯的投资理财五大定律，熟练拥有各种投资理财工具，包括房地产、股票、基金、债券等等；5、快速放大你的投资格局，通过这些工具让你的钱来帮你工作，赚钱，快速实现财务自由。创始人牛嘉林女士麦博才先生美国佛罗里达大学国际金融专业美国华盛顿商学院市场学、会计学、金融学专业金朝阳的使命&目标让1000万中国人改变财商观念！让100万中国人财富明显增长！！让10万中国人实现财务自由！！！金朝阳财富教练的座右铭：我做给你看我教你怎么做我和你一起做讲师简介熟悉你的小组成员并思考互动以下问题……•投资理财重要吗？•你要通过学习投资理财解决什么问题？•你2014年的资产目标是什么？•请以小组为单位，进行讨论。“一生能够积累多少财富，不取决于你能够赚多少钱，而取决于你如何投资理财！”钱找人胜过人找钱，要懂得钱为你工作，而不是你为钱工作。“股神”巴菲特如是说投资理财三件事1、创造长期稳定的现金流2、信用最大化3、灵活使用杠杆4、学习拥有投资工具5、做好投资组合及资产配置，降低风险，使资产增值增长最大化资产增值5大定律创造长期稳定的现金流1资产增值之信用最大化2保护信用！像保护我们的心脏一样保护信用！灵活使用杠杆3学习拥有多种熟悉的投资工具4可投资的工具5%5-10%10-20%20-30%30-50%存款债券保险基金黄金住宅地产股票外汇期货收藏商业地产做好投资组合及资产配置,降低风险,使资产增值增长最大化。5哈里·马科维茨威廉·夏普默顿·米勒（1927-）（1934-）（1923-2000）投资失败者90%美国经济学家马科维茨通过分析近30年来美国各类投资者的投资行为和最终结果的大量案例数据发现：在所有参与投资的人群里面，有90%的人不幸以投资失败而出局，而能够幸运存留下来的投资成功者仅有10%的人！这10%幸运存留下来的人们究竟做对了什么？——马科维茨凭着这项研究理论最终与另外两位经济学家共同获得了诺贝尔经济学奖。资产组合91.5%证券选择4.6%市场时机1.8%其他因素2.1%91.5%4.6%1.8%2.1%荣获诺贝尔经济学奖的“资产配置理论”，是一种发展分散组合的投资方法。是通过把各种资产如股票、债券或现金等按照变化的比例和位置等做整体考虑并进行分散的投资。1.8%房地产投资策略互动提问•个人有买过房地产的举手•拥有2套以上的举手，3、4、5套以上的不放下•炒过房产的举手•全款购房的举手•什么是房地产？•买房有什么好处？IBS房产初阶课程家庭理财入门房地产是指土地、建筑及其地上附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。三个关键词:建筑土地权益房地产的定义房地产的属性◆消费产品属性◆投资产品属性◆资本产品属性◆金融产品属性1、1998年全国完成房产改革：商品房;2、18亿亩耕地国策：农村产权交易所;3、2007年出台《物权法》;4、进城：大学生、务工、农转非、外国人等;5、房地产7年的周期性;6、房地产带动上下游56个行业;7、中国人最大的投资产品;房地产的重大信息8、开发商大量执有商业物业;9、上市公司大量购置物业：苏宁;10、REITS立法—固定资产证券化;房地产的重大信息房地产还能投资吗？投资房地产的十大顺序投资房地产的十大顺序（1）商铺衣食住行与民生息息相关的行业消费都需要商铺去体现。经济危机来临时受冲击最小的是商铺，经济复苏后，最快增值的也是商铺。投资商铺好处•投资“商铺”的好处：长期稳定的正向现金流：（一铺养三代）①经营性现金流：租金收入；②投资性现金流：增值，按揭；③融资性现金流：加贷，抵押贷、质押贷、循环贷（承兑），消费贷（装修贷款）、信用贷。投资商铺的好处北京王府井成都春熙路投资房地产的十大顺序小型公寓（2）公寓的区分1、用途2、结构、形态3、土地性质、特点普通公寓•面积•装修•物管•价格•产权•户口•土地商务公寓1、产权2、土地3、费用4、税收5、户口6、功能7、地段8、价格酒店式公寓1、产权2、土地3、设计5、物管6、房型7、面积8、装修9、地段10、自主酒店式公寓投资房地产的十大顺序（3）豪宅豪宅的特点1：高端2：价格3：物业4：交通5：资源锦绣·汤臣投资房地产的十大顺序（4）普通住宅普通住宅•判断标准：140㎡以下•管理费低，税低1.5%•种类：廉租房、公房（房改房）、经济适用房、集资房等。•常见有：新村、小区、花园、城…关于普通住宅投资房地产的十大顺序写字楼（5）1、城市代表2、开发商、物管、位置3、租户4、竞争（规划，住宅）5、停车位、电梯写字楼（附近成都喜年广场两江新区江北嘴CBD重庆金融街广州耀中广场万达商业广场—济南北京银河SOHO郑州华润万象城-华润大厦*自用品牌（商誉）*信用*现金流投资写字楼好处•写字楼：杠杆•商铺：现金流•酒店式公寓：自主，融资三种商业房地产的对比投资房地产的十大顺序别墅（6）1、体量2、土地3、离尘4、资源国土资源部对别墅用地的政策2006年，国土资源部发布通知，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理（双拼、联排、叠拼…高尔夫、开发商）独栋双拼叠拼联排豪宅与别墅的区别：占地面积大于建筑面积就是别墅（容积率），占地面积小于建筑面积就是豪宅，管理费在每平米3块钱以上。关于豪宅与别墅•容积率=总建筑面积÷总用地面积•容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。别墅特点*投资*信用现金流？*股指投资房地产的十大顺序1、商铺2、小型公寓3、豪宅4、普通住房5、写字楼6、别墅7、工厂（规范）8、土地9、渡假村10、旅游胜地请带着以下问题继续学习：•请你们对自己或周围的人，已经购买的和即将要购买的房产类型进行评估。•如何判断物业的好坏？•具体是如何选择和比较？偏远地段---------远离闹市喧嚣，尽享静谧人生郊区乡镇---------回归自然，享受田园风光紧邻闹市---------坐拥城市繁华挨着臭水沟-------绝版水岸名邸，上风上水挖个水池子-------东方威尼斯，演绎浪漫风情挖个水沟---------亲水豪宅水能流动---------叠水丽景地势高-----------视野开阔，俯瞰全城地势低洼---------私人领地（台地叠景），冬暖夏凉外立面贴砖-------托斯卡纳风格楼顶是圆的-------巴洛克风格楼顶是尖的-------哥特式风格楼顶是平的-------观景露台地产商经典广告语的玄机1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质4、物业管理好5、首期越少越好、期限越长越好投资房地产的十大标准6、买新房不买旧房7、套现率快8、投资就近原则9、出租率高10、物业长期增值1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)投资房地产的十大标准好位置1、银行2、五星级酒店3、常住、办公人群4、中高档楼盘十大标准一、位置25分地段：A级一环内；B级一二环之间；C级二三环之间•步行10分钟范围内：1、五星级酒店：3家以下0分；3-5家4分；6-8家6分；9-10家7分；10家以上8分2、银行：20家以上8分；10-15家6分；5-10家4分；5家以下1分3、居民：10000以上人均收入的家庭5万户以上8分；4万户6分；3万户4分；3万以下0分4、印象分：1分1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商投资房地产的十大标准明星实力开发商•永续经营•规模•抗风险国内知名开发商万科、中海、绿地、广州富力、合生创展集团有限公司、碧桂园、世茂集团、保利、华润置地、远洋地产、绿城、雅居乐、瑞安、新世界中国、龙湖集团、鲁能置业、SOHO中国、金地、上置集团、金融街控股、合景泰富、复地(集团)、招商、上海陆家嘴、北京北辰、沿海绿色、首创置业、大连万达、北京首都开发、大华、仁恒置地、融侨、卓达、恒大地产、凯德置地、上实地产、华远、上海城投、阳光100、泛海建设、亿达集团、新湖中宝、中华企业、卓越置业、上海中星、广州城建、重庆金科、宁波银亿、珠海华发、杭州滨江、厦门住建、祈福新邨、中新地产、江苏新城、鸿荣源、雅戈尔集团、四川蓝光、上海新长宁、南京栖霞建设、农工商房地产、福星惠誉、厦门建发、浙江金都、北京城投、奥园、万通、上海上投、广东珠投、宝龙集团、佳兆业、安徽元一、上海鹏欣、融科智地、天津泰达、上海城开、建业地产、厦门明发、名流置业、静安置业、鑫苑置业、盛高置地、武汉地产开发投资、中粮地产、联华国际、北京建工地产、上海爱家、天津津滨、上海宝华、青岛海信、亿城集团、深圳华侨城和记黄埔、恒基兆业、新鸿基二、明星实力开发商：15分1、永续经营（10分）：国内或国外公开上市：•10年以上10分；5-10年8分；5年内6分没有上市的区域品牌：•10年以上3-5分；10年以内1-3分2、规模：开发的项目跨3个金融区3分3、抗风险及经营稳定增长，净现金流：2分十大标准1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质投资房地产的十大标准住(租)户品质三、租住户品质5分1、大型金融机构（航空，IT高官），国外领事馆领事，世界500强上市公司高管，国有企事业（高管）明星名人，名编剧大导演，海归派，港澳台知名人士：•50%以上3分；20%以上2分；10%以上1分2、中高级轿车（丰田别克以上级别）30万以上的汽车占小区：•80%以上1.5分；50%以上1分；10%以上0.5分3、家政服务率：0.5分十大标准1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租（住）户品质4、物业管理好投资房地产的十大标准大牌名牌物业管理全球物业管理五大行四、大牌、名牌物业管理15分1、热情态度1.5分：文明礼貌，语言规范，谈吐文雅，遵时守约，衣冠整洁，动作雅观，招呼得当2、设备完好3分：硬件设施始终处于完整状态，保证使用。房屋建筑（地面，墙面，走廊，屋顶，扶梯，玻璃）3、机电设备3分（空调，电梯，备用电源，排风系统，供水，供电，供暖，供气）4、卫生设备3分（洗手间，垃圾场，绿化）5、通讯保障设备3分（楼宇对讲系统，监控摄像，紧急报警按钮，消防喷淋，烟感，电信网络）6、收费合理1.5分：综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准，物业管理公司开展的特殊服务和便民服务也应满足业主、客户需要目的，不可乱收费或收费的服务少等十大标准五、首期及期限15分•首期越少越好，期限越长越好1、首期投入：•小于1成7.5分；2成6分；3成4.5分；•4成3分；5成1.5分；6成至全款0分2、贷款期限：•30年7.5分；25年6分；20年4.5分；•15年3分；10年1.5分；10年以下0分十大标准六、买新房不买旧房5分•期房楼花离交房期限：•2年＜交房＜1年5分•小于1年4分•次新房：•交房小于1年3分，小于3年2分，小于5年1分，小于8年0.5分，大于8年0分十大标准七、套现率：5分•按照市价出售•1个月内售出5分；•2个月内售出4分；•3个月内售出3分；•4个月内售出2分；•5个月内售出1分；•6个月内售出0.5分；十大标准八、就近原则：5分•本地3环内5分；•2-3线城市投1线城市，一小时车程内4分；•1-2线城市投3线城市0分十大标准九、出租率：5分•按照正常：•3天内5分；•7天内4分；•14天内3分；•21天内2分；•30天内1分十大标准十、长期增值：5分•以上各项所得合计•持有8年5分；•持有5年4分；•持有3年2.5分；•持有2年1.5分；•持有1年0分十大标准1、位置、位置、位置(AA/AB/AC)2、明星、实力开发商3、商业租(住)户品质4、物业管理好5、首期越少越