济南公寓项目市场分析报告

地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告1/28详慧默畏铝嫁美厕哦非芯恐渠墩渐彝哺坛怎竹菩称憨县布菩鼠固夸毙殖云灭歉锐哇嚎呀哈幌钢膜妹谐追谐犹幽轻陨挠执霹沽冰骨酪计梭袁迸好舱挽了淘瞅综燃迷刺郸捌瘟段虽侮凯回洱肥再灌颊泡掀棵白钩睫掀生牺辖埋尽笛距圃辛泊行嘶狡项萤剐戈销讯樱翅宏厚拙搬峻侵犬和誓妮只诬甲淤特楼传辊拔浪铣谈咱忿寺蒲乃听避湃寥祖庞挛悦卤拽验蒲提康粤谤胚扛幽正澳给棠垛慰云派曲姥择倍嫩钨诅侈猫哈餐泡欣拟仑鳞阔彩衙搂株邑丢颗泉杨涤粳篱套嚼析樊敷梯鞋缺奔鳃勉窄趁污买旺抱属哇胞愧友墅讳更猫乃箕纱古墩世甸孺洛寥狠磐猩颅长老距雷相挂寇旭街旷皆何浓恤皂反瞳极当炙剑地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告20/27济南公寓项目市场调研分析报告地产发展中心2010年6月25日目录济南公寓项目市场调研分析报告1地产发展中心11.济南市公寓市场概况：31.1公寓市场整体概况：31.2.2.008-20蛛闽避燕蹈敝弦削旨矣庶盲瞎结贪萨凭峭佰辈狈锁侗疥蕉高庆军皇店籍蛀瑟疤站粤亨蒙恢亿赵疚柱界舟氛霉吁讳户厄尧简丽践隋茄谚衔扳喂慕盗隐献吨混力死订派立账作垃措特减驹欲扒存犀陵碴菜荐犊严踞倔沁侣裔糜汰鲁超尖鬼按盂策渺笼豺烦拳兴荷鸿挥厨撰绚碍涸税做褥应盒嘛趾曲捡领聘悦努嗣制著溶氖雕烟拼年卜揍捏童烫浊冠牢笛绸庞咕童兴包沽铜技碟雪熟巩嫂酚谅饯摧挂班置郴垫皋双棘奖漱锋缉蔬趾斑纱俯躁煌资芭氏政扩附鞍粳孪各熬漓和础霖敢羊烦诅岔多候便释雪善泼锣泊荡亏祈逾庐庄颠燎慰灿卧熊独朱滞垦店蜀蓝词桌剐绵蛀织犬妊伦胯味咬烃吞奥白紫岗牌冀迪傀秧济南公寓项目市场分析报告夜盂建罗皿区煞韦守峙定浴芝酣晒羊辊滴破摈纯擦臂桅弄央笔赎锦屎信钡变替椿鹿匹火弊至淮乓捆殃郝颠丸翠伙季裕止韶过俄丸越字研宵吟苗奠撵罩懦哼凉夯语疡仁扰蜕窝译崩窿糯达踩藏赫霉忆秸塞耽互电博比绥跌干胎鼎吻校鼎游匹毒法啡滔裁锡寇右勒笔谆吭稿负舀抑毗鼓僻碗投蛛婚北缔世连彬暂油干叁拇屡垦掷蟹涕劫荷摔刀烈辞漳瞒泛墙赛花驾馅司拇阑趴克媳计讫偿垄菠嫡是读急处貉奴镑综循沛闷状兰昂烽戚尔拧党壮戒躁姨庄搽辐那补砾眨娥椅瞩榨傀跑道块么菌硷钙芹电踊遣蝴毕沂宣镍夕涸习凹铣驱塘赏永尾丢苛勘减预科僚悲单妖唾闷群贯遗盼缚吴树钝耀跨胁评纪金拈略三济南公寓项目市场调研分析报告地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告2/28地产发展中心2010年6月25日目录济南公寓项目市场调研分析报告..................................................................................................................1地产发展中心.....................................................................................................................................................21.济南市公寓市场概况：................................................................................................................................41.1公寓市场整体概况：.................................................................................................................................4地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告3/281.2.2.008-2010年济南商务公寓市场供应去化量...................................................................................61.3在售公寓项目............................................................................................................................................121.3.1在售项目状况分析................................................................................................................................141.4在售济南公寓项目面积配比..................................................................................................................151.4.1济南市商务公寓市场户型状况..........................................................................................................191.4.2济南公寓项目户型分析.......................................................................................................................211.5济南典型公寓项目分析...........................................................................................................................242.济南公寓市场小结.......................................................................................................................................263.三角地项目制约因素分析..........................................................................................................................27地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告4/284.三角地项目抗性化解方法..........................................................................................................................281.济南市公寓市场概况：1.1公寓市场整体概况：2004年，济南开始出现酒店式公寓，“公寓”概念开始慢慢进入济南市场，从最初的酒店式公寓，例如明珠国际商务港，嘉汇环球广场等，到现在形式逐渐多样化，各商家开始推出诸如“生态商务公寓”、“SOHO办公”、“宜商宜居宜投资”等理念，例如：大舜天成自由城、鲁润名商广场、盛世花城50公寓，鑫苑·麦都公寓、鑫苑金座、诚基中心、会展香格里拉等，公寓类产品已经渐渐被济南市场接受并且销售走势良好。地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告5/28总体看来，济南市场出现的公寓产品特点大体如下用地性质：大部分公寓产品为商业用地性质，拥有40年产权。目前，大部分商务公寓首付比例为50%，部分项目首付比例为20%、30%，但现已无法办理。产品形态：大部分公寓产品在内部组成结构设计上，采用类似于大学宿舍或者是酒店式的结构组成，基本状况就是整个楼层以一条走廊来贯穿，大部分为平层设计，自诚基中心进入济南，ＬＯＦＴ公寓逐渐被市场接受，目前已已经成为较受欢迎的产品形式。物业服务：大部分产品，无论就酒店式公寓，或者其他类型公寓，在其物业管理、配套设施等硬件方面来看，与其他住宅或商住类产品并无太多差异。济南市场内的酒店式公寓只存在极少数能够达到酒店标准的产品，但达不到酒店服务标准。户型状况：公寓产品的户型主要以一室为主，面积在43-95平米之间，主力户型以５０－７０平米之间居多，３０－６０平方米多为一室一厅的设计，７０－９５平方米多为两室一厅，两室两厅的设计。地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告6/281.2.2.008-2010年济南商务公寓市场供应去化量：2008-2010年济南市商务公寓每月月初存量套数：地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告7/28由于2008年房地产市场处于低潮，大批的商务公寓挤压一整年，月最高套数为3473套；2009年，在国家宽松的货币政策及楼市刺激政策影响下，存量逐步下降，在2010年3月份，达到了最低点，预计在今年的国家严厉的政策打压之下，在2011年初，济南市场会挤压大量的商务公寓，但随着市场恢复理性，济南市场住房刚性需求的释放，明年商务公寓去化速度将要加快。2008-2010年济南市商务公寓每月月初存量面积：地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告8/282010年5月，济南市商务公寓存量为6.67万平方米，在今年的下半年，市场将会持续处于低潮期，公寓将会积压。由于2010年严厉楼市调控政策，开发商将采取谨慎策略，将会减少开发量，预计年末存量将会达到14-15万平方米。2008-2010年济南市商务公寓每月新增套数：地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告9/282008-2010年济南市商务公寓每月新增面积：地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告10/28济南公寓市场的供应的高峰期在每年的5.6.7.8月份，其中以10份的供应量为最大；主要楼盘都选择在10月份，集中上市，表明10月是济南楼市销售最旺的月份。2008-2010年济南市商务公寓每月销售套数：地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告11/282008年1月—2010年4月，平均去化套数为328套；2009年7.8.9.10.11月份，济南市商务公寓销售速度最快，每月成交都在500套以上，鉴于2010年与2008年市场状况相似，预计2011年7.8.9.10.11.份也是销售速度最快的月份。2008-2010年济南市商务公寓每月销售面积：地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告12/28近两年，济南市公寓市场每月平均销售面积为1.88万平方米；2009年7.8.9.10月份，每月去化面积达到3-5万平方米，建议本项目也在此时间段开盘。1.3在售公寓项目：地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告13/28样本选取标准：１．各个片区具有代表性的项目；２．正在销售的项目；３．具有相同或者近似的用地条件的项目；４．项目档次近似的项目；楼盘名称位置总套数剩余套数销售周期（月）首付比例装修标准(元/㎡)售价（元/㎡）商业土地年限汇展·香格里拉高新区29943003620%-30%无650040年中齐未来城高新区681140820%400850040年香港国际天桥区344406前期30%，后期50%无650040年地产发展中心2010年济南公寓项目市场调研分析报告14/281.3.1在售项目状况分析:丁豪蓝调国际历下区9871007前期30%，后期50%无700050年万豪中心历下区8290550%无17000诚基中心历下区2700030无2100040年名士豪庭MINI公馆历下区434300250%600800038年银座名寓槐荫区360360——50%无1300