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Marykay凡惠由于房产抵押贷款涉及环节多、专业性强，农村信用社在实际操作过程中，如果不注意风险点，将可能形成贷款风险。一、房产抵押贷款的风险点1、租赁权对抗的风险按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，信用社将无法处理抵押房产。借款人与信用社签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，信用社将无法获得租金收入用于还贷。2、抵押登记权的风险土地使用权的风险，信用社办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，信用社办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。3、土地性质引发的风险我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，信用社将无法处置土地上的房产。4、土地用途变更的风险出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据《土地管理法》规定，国家可以无偿收回土地使用权，信用社将无法处置抵押房产。5、在建工程抵押的风险建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。6、共有财产抵押的风险根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。二、防范房产抵押贷款风险的对策1、深入调查，防止“先租后抵”信用社办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人；对已经出租的房产，一般不予办理房产抵押贷款。2、认真办理抵押登记办理房产抵押贷款时，信用社应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，以便于处置抵押房产。房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，留够充足的时间处置抵押房产。3、注意土地的性质和使用期限根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。4、开展贷后检查信用社应经常开展贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，并根据情况及时采取有效措施。5、对在建工程抵押贷款重点管理对发放的在建工程抵押贷款，信用社应进行单独管理，要求借款人把基本存款账户设在本社，往来款项要通过本社办理，随时监督借款人资金使用情况。6、共有财产抵押对共有财产，信用社应详细掌握财产共有情况，要求所有财产共有人共同签字。7、重视第一还款来源信用社发放房产抵押贷款时，不仅要考虑借款人的第二还款来源，而且更重要的是重视第一还款来源；不仅要对借款人进行担保分析，而且要对借款人进行财务分析、现金流量分析和非财务分析，对借款人经常开展贷后检查，动态反映贷款形态，从根本上提高房产抵押贷款的质量，有效防范房产抵押贷款风险。贷款风险法律防范的具体措施及其必要性（一）贷款风险法律防范的具体措施防范贷款风险的途径有许多,包括：首先，各级政府要充分发挥宏观调控的职能，打破地方保护主义，用综合的、长远的、战略的观点来矫正自己的施政行为，从经济的长足发展、社会的稳定为出发点来认识贷款。其次，强化企业监控，防止企业多头开户，逃避信贷监督。督促企业及时补充资本金，减轻贷款利息压力。贷款发放后，要对贷款使用、资金去向等进行详细分析，防止企业资金混乱使用。再次，加强风险管理。实施“审贷”分离制度。实行贷款风险度管理和加强对不良贷款的监控。根据《商业银行法》、《担保法》、《贷款通则》等法律法规的规定，严格操作规程，规范贷款手续，依法行使权利，使信贷管理走上规范化、法制化的发展轨道。具体来说是：1、依法审查贷款人应当依照我国法律法规及有关部门的规定，对借款人和借款进行审查。即在贷款前对贷款和借款人进行调查；在贷款时，对贷款文件和贷款有关细节进行调查；在贷款后，对贷款进行跟踪检查。在调查中，一定要严格依照国家法律法规和规章的规定来进行，遇到专门或具体的问题时，委托律师等专业人员或专门机构开展。审查的内容，包括借款人主体情况、借款人高级管理人员情况、贷款项目和用途情况、还款来源情况、担保情况以及与担保有关的情况。同时，在调查时，应当依照法律规定的程序来进行，不能随意进行。杜绝人情贷、关系贷。关系人是指金融机构的董事、监事、管理人员、信贷业务人员及其近亲属以及他们投资或者担任高级管理职务的公司，企业和其他经济组织，关系人贷款中，由于权力、人情等因素干扰，常有审查不严，忽略担保，不适当优患的种种弊端，而且容易滋生假公济私，行贿受贿等违法犯罪现象，由于关系人贷款可能使贷款金融机构承担更大风险，所以各国却予以严格限制，我国《商业银行法》明确规定：商业银行不得向关系人发放信用贷款，向关系人发放担保贷款的条件不得优于其他借款人同类贷款条件，根据修理改后《刑法》违反规定发放关系人贷款，造成较大或重大损失的单位，直接负责主管人员和其他责任人员应承担刑事责任。2、依法制定贷款文件贷款文件是约束各方贷款当事人的法律依据，文件制定的好坏会影响贷款人的利益。尤其是银行往往一般采用格式文本，这容易使贷款人的经办人忽视贷款文件，给贷款利益的设定及实现留下了一定的隐患。同时，《合同法》对格式文本有较高的要求，如果对格式文本发生争议，采用的解释一般是以有利于借款人为原则的。这就要求贷款人依法制定贷款文件，依法应用贷款文件。3、依法行使权利，追踪贷款用途，不合适用途而又高风险使用贷款的必须尽快返回。在贷款过程中，借款人和贷款人均有各自的权利和义务，贷款人在行使自己的权利和履行自己的义务时，一定要依法进行，并不得损害借款人利益。贷款人应当依照法律规定及贷款合同的约定，进行贷款的发放、催收和行使抗辩权、债权的保全权利等。贷款了放后，主管信贷员要定期到借款单位检查企业经营状况及贷款的使用情况，通过审阅企业的购销合同，实地调查，推算和预测该笔贷款是否具有带来盈利的积极意义等相关情况并向领导反映，若借款人不按合同使用借款将借款挪作它用，银行有权收回部分或全部贷款，对违约部分按信贷政策有关规定加收50%的罚息。4、完善担保制度，重视担保物的资产评估。贷款的担保与抵押是银行为减少贷款风险，保证贷款安全而采取的必要措施。凡经银行发放的贷款应依法办理财产抵押或信用担保手续，由借款单位自行落实担保单位或抵押物品。对担保物的资产评估要注意以下几个问题（1）验证抵押物品所有权证书，（2）抵押人对抵押物是否拥有财产处理权，（3）抵押物是否投资，没有投保的要办理保险，（4）审查抵押物的价值评估材料，抵押物必须是易于确定价值，易于变现，不易损坏的财产，对抵押物进行上述各项内容审查后，按规定的抵押率和公式计算抵押贷款额。5、跟踪担保物状况（1）抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知人转让物已经抵押的情况，如果抵押人违反了其作为抵押人和出卖人所负的信息告知义务，没有知抵押权人或者未告知受让人，则抵押物人转让无效。（2）当抵押人的行为足以使抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。（3）当抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。（4）当抵押权人对抵押物价值减少无过错时，抵押权人只能在抵押人因损害而得到赔偿范围内要求担保，抵押物价值未减少的部分，仍作为债权的担保。（二）必要性运用法律来防范和化解信贷风险，在中国有着更为特殊的必要性。新中国成立后，直到1978年，我国的银行金融体制处于高度集中时期，形成的是以中国人民银行总行为中心的、全国统一的银行体系。从1979年开始，中国逐步地实行金融体制改革，形成了以中国人民银行为中心，以各专业银行为主体的新的金融体系结构。为进一步完善这种体系结构，一些全国性商业银行、区域性商业银行、信贷合作社和一些非银行金融机构相继设立，一些特区和沿海开放城市还引入了外资银行。1993年11月，党的十四届三中全会把专业银行的转轨写入市场经济框架，通过对四大专业银行的改造，建立起了一个完善的中国商业银行体系。1993年12月国务院《关于金融体制改革的决定》中，也明确要求国家各专业银行在政策性业务分离出去之后，要尽快转变为国有商业银行，按现代商业银行经营机制运行。要使商业银行的发展实现改革的预期，必须以规范化、国际化的经营机制作为最高准则，这其中必须要借助于法律的力量。健全防范和化解商业银行信贷风险的法律规范，随即成为金融立法的一个重要环节。几年前，针对我国国有企业债务负担过重，国有银行不良资产居高不下的情势，有关部门已经进行了多方面的探索和实践。比如，贷改投、兼并破产、下岗分流、减员增效、免息、降息等政策。这些举措虽然都发挥了一些作用，但效果都不是十分理想，特别是仅仅依靠国有商业银行催收到期贷款和每年提取呆坏帐准备金来核销历年积累的巨额不良资产，作用十分有限。从1999年起，我国又成立了四家资产管理公司，本来是希望企业通过债转股来解决国有银行不良资产之忧，又解决国有企业经营困难之苦。但现在看来，债转股充其量也只是化解银行不良资产的治标措施，页绝非治本之举，况且债转股在实施之后也没有起到良好的效果。要从根本上解决长期困扰银行的过高比例的不良资产问题，唯一的出路就是深化企业体制和金融体制改革，消除产生不良资产的体制基础，而这又需要靠完善的法律制度来实现。在我国加入世界贸易组织以后，外资银行会较大规模地进入我国市场。为了在世界贸易组织的框架内，最大程度地保障我国国家和国民的经济利益，健全法制在某种程度上已经成为我们的唯一选择。根据服务贸易总协定的透明度原则，任何签字方都必须把影响服务贸易的措施的有关法律、行政命令及其他决定、规则和办法在生效以前予以公布。透明度已经成为世界贸易组织成员的一条重要游戏规则，它们也是金融开放的前提和精髓。这种原则性的要求，使各国能够借以保护本国国家和国民利益的手段和工具，就只能是公布的、公众能够获得的规范性文件。这就要求我们要对现有的商业银行法律、法规进行补充和完善，协调现行法律规定与国际最低标准或国际惯例之间的冲突和不一致，补充法律规定的漏洞，避免国际法的直接适用。总之，只有顺应世界发展的潮流，以法律手段作为武器，才符合世界贸易组织在争端解决机制等方面的要求，从而适应入世的挑战。四、防范和化解商业银行信贷风险的法律制度(一)理顺政府、财政、银行及企业间的法律关系，创造良好的社会信用环境随着中国经济市场化的逐步推进，政府管理经济的职能主要应是制定各经济主体共同遵守的游戏规则，并监督执行，对违规者按规定实施惩罚，确保秩序。政府对经济的调控、引导也应以间接手段为主。为此，从现在起，各级政府应及时转变观念，放弃过去那种直接行政干预的做法让包括银行在内的经济实体按照规则独立自主开展经营活动，法人经营自主权应受法律保护。同时，政府在制定规则时，应考虑到风险管理问题，引导、监督经济实体加强风险管理。中央银行的监管重心也应及时从单纯的合规性稽核监督向以防范风险为核心的审慎监管转变，把防范金融风险作为金融监管的重心。随着经济体制改革的逐步深入，国家财政收入占国民收入的份额将逐年下降，国家财政将无力继续作为企业的投资主体，而依靠银行贷款解决又有诸多弊端，因此，国家应顺应经济市场化的发展需要，逐步从竞争性行业中退出，转由富裕起来的居民个人成为企业投资主体。国家财投资转以基础建设、支柱产业、环保、教育、科学、文化，卫生和社会保障事业为主，并且财政投资应不留缺口。新成立的企业无论是国有还是私有，都必须严格按公司法的要求，缴足自有资本后方可开业，保证商业银行资金不被财政性挤占。银行作为独立法人实体，也要严格按贷款原则办事，确保银行信贷资金能够正常循环周转。首先，国家立法机关应进一步健全和完善中国的商法体系，实现银行信用