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商业项目专题报告——七宝万科广场——市场部项目专项分析|业态/广告位/标识应用/美陈/活动index索引项目亮点分析项目概况区域环境分析|区位板块/交通配套/周边物业/未来规划PART2PART3PART4PART1项目概况01ProjectProfilepart项目概况|前言真正优质的购物中心才是商业地产发展的机会所在没有体验的购物中心注定平庸没有颜值的购物中心注定终老每年新开业300-400家购物中心优质的购物中心普遍太少好的体验感最基础的建筑设计、动线设计情景空间的营造地域性文化的传承商业内容的创新项目概况|基本参数VANKEMALL试业时间：2016年10月30日开业时间：2016年11月19日建筑面积：24万平米|商业面积：9万平米建筑设计：德国ECE|停车位数：1510个营业时间：上午10：00-下午22：00（12小时）上海西南娱乐体验购物公园9号线地铁上盖，万科独特生活标签区域环境分析02RegionalEnvironmentpart区域环境分析|区位板块区域环境分析|区位板块250万闵行区人口总数372KM²闵行区占地面积1722亿闵行区GDP闵行上海西南上海第二大区消费实力排名上海前列潜力巨大GDP年增长率：8%社会消费品零售总额：600亿元人均年度可支配收入：37010元区域环境分析|区位板块闵行中心七宝核心区域环境分析|交通配套区域环境分析|交通配套9号线及17号线（规划）金汇/龙柏/古美路15分钟抵达徐家汇10余条公交线路双地铁上盖家庭娱乐新地标区域环境分析|周边物业区域环境分析|周边物业目标消费群万科小区３万组优质家庭虹桥古美路国际社区新办公商务精英松江大学城７所高校８万高校生＋＋＋辐射涵盖优质楼盘：红郡、虹桥源墅、朗润园、万科城市花园、白马花园、优诗美地、兰乔圣菲等辐射涵盖高端楼盘：万科Vcity、万科时一区、万乐城、七宝国际等来自日、韩及台湾、香港拥有良好的教育背景和国际视野，注重生活品味，爱好美食运动，富有追求周边聚集10多个办公楼25-40岁客层，具备良好的生活态度，追求精神享受，注重社交活动上海规模最大大学园区内含上外、外经贸、立信会计、东华、工技大、华东政法、上海视觉艺术学院学生总人数：近7.9万人超100万城市优质消费客群区域环境分析|周边物业近14万人口，占地21.3万KM²上海旅游著名景点之一日均接待游客20万人次节日最高达80万人次七宝老街三位一体的特色街区都市休闲旅游＋民俗文化风情＋老字号特色商业区域环境分析|未来规划区域环境分析|未来规划主题及休闲商办区高尔夫主题商业琉璃主题商业音乐主题商业汽车主题商业生态商务区旅游休闲文化体验区专业商贸区文新传媒谷闵行文化公园法拉利主题中心七宝老街中高端综合展示交易城会务休闲未来方向：一条主线，四大板块项目专项分析03ProjectAnalysispart项目专项分析|业态L6露天屋顶花园L1-L5商场业态（主力店+零售+餐饮）B1进口超市+美食市集B2停车场+汽车美容整栋商场主力店以超市+影院+娱乐体验+亲子+健身+餐饮+家居等组成。在业态配比上，零售低于50％，餐饮约30％，大比例提高了体验娱乐类的业态占比，约20%。所有楼层区域划分文案，多以广场为名称，如节日广场。项目专项分析|业态分布项目专项分析|业态分布阶梯广场+餐饮+精品超市+生活配套B1主力店：2家Blt大食代餐饮：52家其他：6家（美容/护肤）Blt精品进口超市3208.372m餐饮柜位集合概念约30002m大食代2645.372m阶梯广场七宝站9号线七宝站9号线大食代与亮点【赏味市集】+超市满足了家庭型客层、轨交可达客层（含游客）的餐饮及日常购物需求。项目专项分析|业态分布业态亮点【赏味市集】B1餐饮集合概念约30002m其中不乏具有极度人气的网红店小确幸、左庭右院等轻餐饮品牌，满足年轻消费群体的消费趋势。赏味市集柜位面积占B1整层面积约34%项目专项分析|业态分布美陈亮点【大食代】B1大食代视觉升级，采用做旧成旧上海的概念，打造老上海老字号的美食汇，以吸引更多七宝旅游客层。大食代2645.372m大食代柜位面积占B1整层面积约30%项目专项分析|业态分布节日广场+乐聚广场+中心广场+老街广场L1【动线亮点】简单的十字动线，逛起来便捷顺畅，避免了走回头路或者迷路的劣势。七宝站9号线【亲子亮点】乐聚广场，完全考虑临近住宅的家庭客层，亲子好去处。项目专项分析|业态分布节日广场+乐聚广场+中心广场+老街广场L1七宝站9号线【规划亮点】轻奢+运动+电子类体验店为主，满足受众分别在25—35岁的购物体验。主力店：APPLE、ZARA、UNIQLO、SPAO、餐饮：6家零售：51家（美容/护肤）项目专项分析|业态分布【业态亮点】其中部分鞋类品牌，采用传统百货的区域性业态主力店：UNIQLO、SPAO、ZARA(均为两层)餐饮：4家零售：44家L2彩虹广场项目专项分析|业态分布景观规划+文创空间L3-L5【景观规划亮点】TREEHOUSE的概念，亲近自然的室内地标，休憩展示结合的文创空间L3L4L5项目专项分析|业态分布亲子+生活配套+餐饮L3【业态亮点】大面积主力店为亲子业态的玩具反斗城，打造整层亲子娱乐布局。悠游堂——国内首家飞机主题幼儿室内游乐场。主力店：玩具反斗城、石尚自然探索市集、西西弗书店、热风、悠游堂餐饮：6家零售：44家项目专项分析|业态分布【业态分析】集休憩、职业体验、亲子游乐于一体的互动空间，更首创老公寄存处的公共空间。L3老公寄存处服务涵盖项·不定期男性会员定制活动·茶水/咖啡·阅读及休息·电影/小型影讯/时尚玩品发布·电动按摩椅·电动游戏·手机充电·自动擦鞋机服务项目专项分析|业态分布生活配套+运动+娱乐体验+餐饮L4主力店：华为、华硕、联想体验店、台湾知名大鲁阁运动馆餐饮：7家零售：39家其他：1家——热情的台式服务复活了保龄球馆，还有为儿童设的mini保龄球篮球、桌球、电子飞镖、真人CS…大鲁阁项目专项分析|业态分布文创+CGV影城+餐饮L5主力店：CGV影城、无限运动馆（含舒适堡健身馆）餐饮：19家（文创主题）电影院：1家运动馆：1家【业态亮点】迎合时下潮流趋势的文创主题增加客层停留时间，同样呼应整个商场规划的生态人文概念。无限运动馆CGV影城项目专项分析|业态分布RAPUTA高线花园市集L6【业态分布】国内首次引入花市+动物乐园+运动场地+观景台的RAPUTA，很好的将人流导入到顶层。项目专项分析|广告位项目专项分析|广告位户外点位四面体精神堡垒品牌墙：灯箱；侧面：亚克力绿植墙外包（精神堡垒背面）品牌墙车库指示精神堡垒——纵向耸立，标示性强，有较强引导，但外形设计相对老套绿植墙项目专项分析|广告位绿地景观灯箱户外点位户外道旗材质及工艺：金属亚克力内透光灯箱及道旗——绿地内无灌木遮挡，灯箱相对注目，道旗点位设立相对密集，文案信息传播较好项目专项分析|广告位户外点位墙体挂字+外打光落地展示窗墙体挂字及灯箱广告——墙体挂字仅正门项目LOGO旁，项目外打光落地展示窗总计5个外打光落地展示窗外观展示项目专项分析|广告位户外巨型LED屏幕户外LED屏——目前投放广告为非商业类型户外点位项目专项分析|广告位项目品牌柱品牌柱——作为广告投放点位的补强，增大投放点位设置户外点位项目专项分析|广告位室内点位LED显示屏LED显示屏+单个展架电梯厅——无过多广告位设置，仅提供LED屏及展架安置项目专项分析|广告位室内点位立牌及展架主要动线及过道——放置较多立牌及展架，强化空间利用及广告传播，但形式设计、品质相对较差。项目专项分析|广告位室内点位LED大屏立柱灯箱其他空间设置——高效整合空间规划格局项目专项分析|标识应用项目专项分析|标识应用主要通路通过下垂吊牌增添室内指示标识，增强室内方向性标识点位设置——吊牌项目专项分析|标识应用楼梯口指示扶手电梯楼层指引过道楼层指引电梯轿厢楼层指引楼层指引——商场内所有楼层指引均为木质烤漆灯箱，未使用LED指示项目专项分析|标识应用各楼层指示餐饮区指示楼顶指示指示牌设计贴合当前所处楼层风格调性，且设计相对醒目项目专项分析|标识应用盥洗室指示标识设计相对简约时尚，同时延续性的使用增强了视觉的统一感，在门口增加功能标识，增加客户对区域认知度盥洗室门口盥洗室盥洗室标识项目专项分析|美陈项目专项分析|美陈MemberCenter会员中心以异形简洁造型设置在大堂中间区域，便于客户询问相关需求独特简洁造型结合原木符合轻松购物环保理念会员中心项目专项分析|美陈Groundfloor一层入口处设置异形绿植花卉营造自然环保的购物环境体验逼真花卉植物功能型皮质包边座椅结合一层入口项目专项分析|美陈立柱座椅各楼层柱体部分、大品牌商家店面入口处公共空间部分结合休闲座椅为客户提供休闲购物人性化服务功能项目专项分析|美陈各楼层人流动线公共区域空间部分陈列不同造型的异形功能座椅，为客户购物环境营造轻松地购物环境，色彩及材质也使用较为柔软舒适的皮质和环保色的主色调楼层公共区域项目专项分析|美陈各楼层绿植盆景以异形钻石切面的造型呈现营造舒适景观展示室内绿植摆放项目专项分析|美陈顶层空中花园6F空中花园（以宫崎骏空中之城为创意点）项目专项分析|活动项目专项分析|活动当前活动——彩虹课堂通过小朋友的互动学习交流形式达成项目月度活动推广彩虹课堂本身具备合作资源项目亮点分析04ProjectAttractionpart项目亮点分析|B1通道顾客引流从地铁站开始具有首层效应的B1阶梯广场通道内对于商业体指向性标识安置明显项目亮点分析|B1层业态沉浸式美食市集—赏味市集开放式的中岛餐饮店铺开发性的市集店铺排布充满情景式购物体验项目亮点分析|屋顶花园屋顶花园的浪漫体验顶层的空中花园，更是一个花园市集项目亮点分析|卫生间人性化考量的卫生间不仅门口提供休息等候区，卫生间设计更考虑到各年龄层需求卫生间门口休息区儿童卫生间项目亮点分析|公共亮点主要动线上顾客休息区中庭的彩色玻璃盒子也是顾客休息区便民设计理念人性化设计考量，从顾客体验感出发项目亮点分析|公共亮点主要动线上顾客休息区中庭的彩色玻璃盒子也是顾客休息区以人为本的顾客休息区人性化设计考量，从顾客体验感出发项目亮点分析|公共亮点以人为本的顾客休息区树屋下的顾客休息区退台上的顾客休息区人性化设计考量，从顾客体验感出发项目亮点分析|公共亮点以人为本的顾客休息区配备USB充电口的顾客休憩区乐聚广场的顾客休息区人性化设计考量，从顾客体验感出发宝龙城市广场七宝参考案例POWERLONG宝龙城市广场|业态地下一层业态以餐饮及配套为主餐饮：配套=45%：55%地上一层业态以餐饮为主餐饮占比基本超80%楼层业态占比B1层：珠宝黄金|饕餮美食|家居生活1F层：餐吧街|潮流时尚|饕餮美食宝龙城市广场|业态地上二层业态以餐饮为主，配合少量配套餐饮占比超85%地上三层业态为项目主力店铺排主力店：配套：餐饮=45%：35%：10%地上四层依旧以餐饮作为主要业态餐饮占比超85%楼层业态占比2F层：潮流时尚|饕餮美食3F层：亲子乐园|健身|KTV3F层：饕餮美食|百老汇影城宝龙城市广场|广告位灯箱广告巨型LED屏户外点位灯箱广告——采用预留内嵌灯箱形式，但品质相对较差LED屏幕——为降低对于居民楼影响，屏幕斜侧且位置较低，主干道较难识别宝龙城市广场|广告位户外点位户外道旗普通路灯+两侧道旗悬挂户外道旗——设计形式老旧，品质感低，较难吸引客户关注精神堡垒——传统老式纵向精神堡垒，并有品牌罗列精神堡垒宝龙城市广场|广告位室部点位手扶梯楼层指引楼层指引——室外楼梯口放置立牌，未使用LED指示；部分室内空间使用LED屏幕宝龙城市广场|广告位室部点位电梯厅——无过多广告位设置，仅提供LED屏及落地触控屏LED显示屏+落地触控屏LED广告屏由自易网提供其中广告位也由自易网招商宝龙城市广场|广告位室部点位简易落地橱窗观光梯玻璃贴户外中庭——观光梯外立面有玻璃贴。电梯口有橱窗造型装置。宝龙城市广场|美陈造型亮点商场入口处三只巨型鹦鹉造