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目录中国房地产政策评估简介...........................................................11.评估背景和目的................................................................12.中国房地产业中长期发展动态模型.................................................13.方法体系......................................................................34.数据来源......................................................................3主报告...........................................................................41.2013年中国房地产政策评述......................................................51.1中央调控思路转变，宏观维稳推动市场化改革...................................51.2地方政策更为灵活，多举措平稳市场预期.......................................81.3长效机制：新一届政府关注重点，土地、金融制度先行改革......................111.4城镇化：“以人为本”主旨下进一步加强户籍、保障房、养老相关工作............152.2013年中国房地产政策效果评估.................................................182.1“国五条”后宏观政策保持平稳，全国商品房市场各项指标创新高..................182.2重点城市二手房量价创新高，下半年涨幅逐渐趋缓..............................232.3热点城市严格市场监管，供应持续低位反引“日光”频现........................252.4部分三四线城市表现低迷，地方政府适时放宽调控以保平稳......................272.5充足货币支持市场发展，下半年收紧导致量价走势趋稳..........................292.6供需两旺背景下土地出让金创历史新高，地方债问题引中央关注..................302.7企业业绩显著增长，资金充裕背景下重点布局一二线............................363.未来中国房地产政策环境预判....................................................413.1“宏观稳、微观活”仍是方向................................................413.2地方政府愈加关注合理供求结构..............................................413.3稳健的货币信贷政策保障合理住房需求........................................423.4不动产统一登记、住房信息联网，长效机制加快筑底............................43分报告..........................................................................44中国房地产中长期动态模型对2014年市场模拟预测....................................442013年度中国房地产政策评估报告中国房地产动态政策设计研究组中国房地产动态政策设计研究组研究主持：住房和城乡建设部政策研究中心中国指数研究院联席组长：秦虹：住房和城乡建设部政策研究中心主任莫天全：中国指数研究院院长主要成员：住房和城乡建设部政策研究中心：浦湛、周江、钟庭军、梁爽中国指数研究院：（总院）莫天全黄瑜葛海峰杜丙国许琳吴珊张婷高静周宣叶璐徐恝懿曹晶晶祁璇王嵩邓西徐力刘丽杰陈文静张举峰贾蕾王媛媛杨凌云陈召蕾贾静李晶师洋蒋云峰黄秀青赵丽一陈茜白彦军牛永勤薛建行张哲（地方分院）汪勇张志杰张化学林建晖刘宣薛琳李力陈延彬周瑞蓉钟文辉张伟高院生张晓伟曹旭东张晓伟吴晓桃黄雪秦晓鑫胡佳娜钱慧群朱柏润曹文强王玲陈宏军马文涛2013年度中国房地产政策评估报告1中国房地产政策评估简介1.评估背景和目的受发展阶段和国情所决定，影响我国的房地产市场的因素众多而又独特，既有人口、土地、经济等实际指标，又有消费传统、心理预期等特殊影响，还有金融体系、土地制度、政策调控等制度因素。其中，政策变量对房地产市场的即时影响较大。根据房地产业中长期发展动态模型的结果显示，政府政策影响市场常常成为中国房地产业发展中的“硬拐点”，因而房地产政策的成功与否在相当程度上决定了中国房地产市场的发展进程。房地产政策既关乎国民经济增长的大局，又与广大民众安居乐业息息相关，因此从政策的制定到实施均受到社会各方面的关注。从国外经验来看，房地产政策评估是确保房地产市场长期健康发展必不可少的一个环节，但在我国，对政策本身及执行效果的评估和反馈却一直被忽视。为了独立研究和评估政府房地产政策，并为推动中国房地产业的健康发展提出合理政策建议，国家住房和城乡建设部政策研究中心、中国指数研究院共同发起并组建第三方“中国房地产动态政策设计研究组”，旨在：（1）独立梳理评估我国房地产业中的重大方针政策，深入解读各有关部门涉及房地产行业的政策措施，并系统分析政策对我国房地产市场的影响；（2）从房地产发展实际出发，设计建立“房地产业中长期发展动态模型”，客观描述我国房地产市场的实际运行情况，发掘房地产市场的长期内在规律；（3）以全方位、前瞻性的眼光为房地产行业发展目标及政策制定提供意见参考，并根据未来宏观环境可能存在的变化提出相应的目标选择和政策建议。（4）构建政府、购房者和开发商的交流机制和平台，使得各方在获得真实有效信息的基础上来调整自身的行为，促进房地产市场的平稳健康发展。2.中国房地产业中长期发展动态模型在对国外房地产市场模型研究基础上，同时借鉴国内外的理论成熟、操作实际的国民经济动态模型和行业模型，我们从中国房地产发展实际出发，设计中国房地产动态政策设计研究组2建立了一个“房地产业中长期发展动态模型1”来研究房地产市场的长期内在规律和进行政策评估设计。该模型分为房地产供给、房地产需求、房地产价格、城镇居民收入、房地产政策和房地产人口，6个模块共22个方程。房地产业中长期发展动态模型具有如下几个优势：（1）该模型是建立在对国内外多个宏观经济模型和房地产模型深入学习的基础上，吸纳了众模型之长，既能客观描述房地产行业的内在规律，又能进行政策评估和设计。（2）采用比较先进的动态建模方法，“检验、检验、再检验”的建模思想贯穿整个模型的设计和估计，并采用协整理论，避免了非平稳时间序列产生的“伪回归”。（3）引入误差修正模型（ECM），因而既能较好的描述房地产行业运行的长期内在规律，又能反映外部条件变化下房地产行业的短期波动性。（4）遵循宏观经济模型小型化的趋势，使基本模型保持在比较小的规模，着重分析重要变量，不仅有利于对房地产行业运行规律的把握，也使分析更易于进行。12010年4月，“模型”通过住建部、国家统计局、清华大学等权威机构专家组成的鉴定委员会的鉴定。2011年，“模型”获住房和城乡建设部“华夏建设科学技术三等奖”。国民经济宏观动态模型（中国宏观经济季度模型）其他行业模型（中国农业政策分析和预测模型CAPSiM）中国房地产市场研究房地产业中长期发展动态模型国外房地产市场模型（国际房地产市场宏观模型，美国大城市房地产市场模型，爱尔兰房地产市场供需模型和芬兰房地产市场模型）房地产供给模块房地产需求模块房地产价格模块城镇居民收入模块房地产政策模块房地产人口模块2013年度中国房地产政策评估报告3（5）充分考虑了房地产政策，人口和大城市这些之前研究中被探讨得不够深入却又十分重要的因素，使得模型能更客观地体现房地产内在规律。3.方法体系在评估的方法体系上，我们采取定量分析和定性分析相结合,构建“房地产业中长期发展动态模型”与问卷调查相结合的方法。4.数据来源数据样本区间为1997至2013年，涵盖中国房地产市场发展的主要发展阶段，主要包括：■中国房地产指数系统■CREIS中指数据■国家统计局统计年鉴、中国房地产统计年鉴■中国人民银行发布的公开数据■各城市房地产交易中心发布数据■其他数据来源同时我们对采用的数据进行交叉复核以保证数据的准确性。发掘房地产市场长期规律开发商购房者动态模型问卷调查外部环境因素调查结果专家房地产市场内部因素房地产政策效果评估政府政策因素中国房地产动态政策设计研究组4主报告2013年初，“国五条”出台加码调控，各地迅速回应但力度不一，北京等热点城市相继出台细则从严调控。随着不同城市市场量价走势呈现分化，下半年地方政策走向出现差异。在全年房价控制目标的压力之下，一线城市率先全面收紧，11月二线城市扎堆出台措施加码调控；而三四线城市则适时对政策进行微调。两会过后新一届政府着力建立完善长效机制，住建部年末会议强调不同城市调控应体现差异。2014年，我国宏观经济发展将坚持稳中求进的总基调，在全面深化改革的同时保持经济合理增长，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，通过信贷增长、投资加大以刺激经济增长的局面将有所改变，房地产市场快速上行的推动力也将减弱。预计2014年全国商品房市场销售量价将保持增长，但增速放缓，投资、新开工将趋于平稳。与此同时，2014年房地产调控政策将继续秉持“宏观稳、微观活”的原则，中央层面着力土地及财税制度改革、不动产登记及信息联网等长效机制工作，地方政府则将根据住建部会议精神，分类制定调控措施及力度，手段更趋向于市场化调节供需关系及结构：热点城市为应对一定时期内仍将存在的供不应求局面，行政调控手段短期不会退出；而三四线城市重点控制开发及供应节奏，避免出现供应过剩风险。2013年度中国房地产政策评估报告51.2013年中国房地产政策评述1.1中央调控思路转变，宏观维稳推动市场化改革1.1.1年初国五条加码调控，抑制需求加强监管“国五条”坚持房地产调控基调，明确“有保有压”差别化调控原则。在2013年初房地产市场持续火热的背景下，2月20日，国务院召开常务会议研究部署房地产市场调控工作。会议提出五条调控措施即“国五条”，并在3月1日发布国五条细则2（《关于继续做好房地产市场调控工作通知》【国办发〔2013〕17号】）。作为两会前上届政府对房地产市场调控的最终表态，此次会议旨在释放坚持调控的信号，强调政策的连续性，明确今后一段时期内房地产调控“有保有压”的原则，稳定市场预期。图：“国五条”有统一有差别资料来源：中国房地产动态政策设计研究组综合整理两会前后中央及部委密集表态彰显调控决心。两会期间，住建部多次表态一定严格执行“国五条”；前国土资源部部长徐绍史表示今年房地产土地供应量不会低于前5年平均水平；央行行长周小川答记者问时表示可以通过结构性的信贷政策实现控制房价的目标。1.1.2多次会议强调市场化导向，调控不再“一刀切”三中全会3强调全面深化改革，强调市场的决定作用。11月，十八届三中全会审议通过了《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》。虽然《决定》中并未明确提及房地产业，但“全面深化改革”的总基调已从顶层设计上2详见2013年3月1日，《“国五条”细则解读：政策细化升级，坚持调控稳定预期》。3详见2013年11月13日《三中全会公报强调全面深化改革，房地产长效机制值得期待》。中国房地产动态政策设计研究组6为房地