房地产项目管理规划

1第一节房地产开发项目管理概述一、房地产开发项目及特点二、房地产开发项目管理的概念三、房地产开发项目管理的任务四、房地产项目管理的程序五、房地产项目管理规划第六章房地产开发项目管理2一、房地产开发项目及特点项目，简单地说，就是在既定的资源和要求的约束下，为实现某种目的而相互联系的一次性工作任务。其主要特征有：1、明确的目标2、独特的性质3、资源成本的约束性4、项目实施的一次性5、项目的不确定性6、特定的委托人7、结果的不可逆转性3房地产开发项目就是指已经确定投资，按照规划设计条件进行施工，并实行统一核算、统一管理的具体房地产开发建设工程。房地产开发项目有大有小，例如，包括宾馆、酒店、住宅区的一个组团可以被看做一个开发项目；一个住宅小区也可以被看做一个开发项目，而其中的一栋或几栋楼也可以算一个小的开发项目。房地产开发项目又可以称之为建设工程项目，具体是指在一个总体设计或总预算范围内，由一个或几个互有内在联系的单项工程所组成，建成后在经济上可以独立经营核算，在行政上又可以统一管理的单位工程。一、房地产开发项目及特点4一是知识的密集性。现代房地产开发项目所采用的技术和所涉及的学科知识十分广泛，涉及人文、法律、工程技术、生态环保、新型材料与施工工艺等诸多方面的问题。各种学科和专业知识互相配合，开发项目才能顺利建成。二是组织的层次性。现代房地产开发项目的管理，应当是有层次地分级进行，需要把项目建设周期看成一个生命周期。三是系统性。现代房地产开发项目有系统的特性，其庞大的结构，各分支系统不同技能的有机组合、庞大的信息总量、严密的整体性与过程控制、对环境的适应和改造等等，都需要从系统工程的高度予以讨论和解决。现代房地产开发项目又具备了新的特点，主要包括以下几个方面：一、房地产开发项目及特点5房地产开发项目管理是房地产开发企业对整个工程项目的开发建设进行的全面管理，是项目开发建设过程中的一项重要管理内容，它集中体现了项目建设过程中的各项实务操作。通过对房地产开发项目的管理工作，不仅可以实现项目的经济效益，而且可以实现其社会效益和环境效益。房地产开发项目管理主要包括：项目的投资管理、工程管理、质量管理、合同管理、工程技术资料管理、施工安全管理以及市政配套协调管理等内容。二、房地产开发项目管理的概念6房地产开发项目管理主要是在项目施工建设过程中对各项具体的工程所进行的计划、指挥、检查、调整和控制，以及在工程建设过程中与社会各相关部门的联络、协调等工作。房地产开发企业在项目开发建设过程中，内容繁杂、周期长，同时又具有很强的专业性、技术性管理工作，是把项目策划和工程设计图纸付诸实施，产生投资效益的重要管理阶段。二、房地产开发项目管理的概念7房地产开发项目有它的系统性和层次性。项目涉及不同单位，对项目管理的要求也不一样。有房地产开发商的项目管理，有设计单位的项目管理，还有项目总承包单位的项目管理及分包施工单位的项目管理等。需要指出的是，同一个项目，由于各方立场不同，所侧重内容也各有不同。对于房地产开发商来说，项目要求在保证质量的前提下，投资越少越好；而对于承包单位来说，则要研究投标策略，获取利润，以保护承包者的利益。三、房地产开发项目管理的任务8三、房地产融资的分类房地产开发项目管理与施工企业的工程项目施工管理是不同的概念。施工企业的施工管理是对合同规定的标的内容进行工程建筑生产的管理，包括作业计划管理、劳动管理、安全管理、现场管理、质量管理、进度管理等，其目的是按时保质地完成承包的施工任务，获得承包利润。房地产发展商对开发项目的管理，包含了对已发包建设工程整个施工过程的管理，包括对工程质量、工程进度的控制管理，工程施工队伍的组织管理，对施工过程中可能出现的各种问题的处理等，目的是确保工程项目按合同计划完成，保证项目开发的经济效益。这两方面的管理，尽管有相同的地方，但各自的出发点不同。9四、房地产项目管理的程序房地产项目管理的程序依次为：编制项目管理规划大纲，选定项目经理，项目经理接受委托组建项目经理部并签订项目管理目标责任书，项目经理部编制项目管理实施规划、进行项目开工前的准备，施工期间按项目管理实施规划进行管理，在项目竣工验收阶段进行竣工结算，清理各种债权债务，移交资料和工程，进行经济分析，做出项目管理总结报告并送有关职能部门，房地产企业管理层组织考核委员会对项目管理工作进行考核评价和激励，项目经理部解体，在保修期满前根据工程质量保修书进行管理。10五、房地产项目管理规划房地产项目管理规划应分为项目管理规划大纲和项目管理实施规划。(一)房地产项目管理规划大纲项目概况项目实施条件分析项目管理目标项目组织结构质量目标和施工总进度计划质量目标和施工方案成本目标项目风险预测和安全目标项目现场管理和施工平面图文明施工及环境保护。11五、房地产项目管理规划(二)房地产项目管理实施规划房地产项目管理实施规划必须由项目经理组织项目经理部在工程开工之前编制完成。项目管理实施规划应包括下列内容：工程概况工程特点、建设地点及环境特征、施工条件、项目管理特点及总体要求等；施工部署项目的质量进度成本及安全，目标，拟投入的最高人数和平均人数，分包计划、劳动力使用计划、材料供应计划、机械设备供应计划，施工程序，项目管理总体安排等；施工方案施工流向和施工顺序，施工阶段划分，施工方法和施工机械选择，安全施工设计，环境保护内容及方法等；施工进度计划施工总进度计划及单位工程施工进度计划；资源供应计划包括劳动力供求计划，主要材料和周转材料供求计划，机械设备供求计划，预制品订货计划，大型工具、器具供求计划等)；12五、房地产项目管理规划施工准备工作计划施工准备工作组织及时间安排，技术准备及编制质量计划，施工现场准备，作业队伍和管理人员的准备，物资准备，资产准备等；施工平面图施工平面图说明，施工平面图，施工平面图管理计划；技术组织措施计划保证进度目标的措施，保证质量目标的措施，保证安全目标的措施，保证成本目标的措施，保证季节施工的措施，保证环境的措施，文明施工措施等；项目风险管理风险因素识别一览表，风险可能出现的概率及损失值估计，风险管理重点，风险防范对策，风险管理责任等；信息管理与项目组织相适应的信息流通系统，信息中心的建立规划，项目管理软件的选择与使用规划，信息管理实施规划等；技术经济指标分析等。13六、项目经理责任制房地产企业在进行施工项目管理时，应实行项目经理责任制。项目经理应根据授权的范围、时间和内容，对施工项目自开工准备至竣工验收，实施全过程、全面管理。项目经理必须取得“建设工程施工项目经理资格证书”。项目经理应具备下列素质：具有符合施工项目管理要求的能力；具有相应的施工项目管理经验；具有承担施工项目管理任务的专业技术，管理、经济和法律、法规知识；具有良好的道德品质。项目经理应履行相应的职责、承担相应的义务并享有相应的权利。14第二节房地产开发项目质量管理一、房地产项目工程质量管理概述二、质量管理的主要内容三、项目工程质量管理的主要途径和方法四、施工阶段质量监督控制手段五、房地产开发项目的竣工验收第六章房地产开发项目管理15质量是反映满足明确和隐含需要能力的特性总和。工程项目质量是国家现行的法律、法规、技术标准、设计文件及工程合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求。质量管理则是指确定质量方针、目标和职责并在质量体系中通过诸如质量策划、质量控制、质量保证和质量改进使其实施的全部管理职能的所有活动。一、房地产项目工程质量管理概述16（一）房地产项目工程质量管理的含义房地产项目工程质量管理是房地产企业(项目)围绕着使工程质量能满足不断更新的质量要求，而开展的策划、组织、计划、实施、检查、监督、审核等所有管理活动的总和。房地产开发项目的质量管理，是房地产开发企业在工程项目实施过程中最重要的一项管理。管理人员必须是相关专业技术人员，熟悉掌握施工图纸、各类技术标准、各种施工及验收的规范及程序，参加施工图纸的会审、施工组织设计和主要的施工技术措施的讨论与审定，并在施工现场对施工全过程的技术质量进行严格的检查和监督。一、房地产项目工程质量管理概述17一、房地产项目工程质量管理概述工程项目质量的特点是由房地产开发项目的特点所决定的。工程项目的特点除具有单项性、一次性、寿命的长期性、生产管理方式的特殊性、项目高投入性和风险性以外，还具有工程质量本身的特点，如影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大等。1.影响因素多决策、设计、材料、机械、环境、施工工艺、施工方案、操作方法、技术措施、管理制度、施工人员素质等均直接或间接地影响工程项目的质量。（二）工程项目质量管理的特点182.质量波动大工程建设因其具有复杂性、单一性，不像一般工业产品，有固定的生产流水线，有规范化的生产工艺和完善的检测技术，有成套的生产设备和稳定的生产环境，有相同系列规格和相同功能的产品，所以其质量波动性大。3.质量变异大由于影响工程质量的因素较多，任何一种因素出现质量问题，均会引起工程建设系统的质量变异，造成工程质量事故。一、房地产项目工程质量管理概述194.质量隐蔽性工程项目在施工过程中，由于工序交接多，中间产品多，隐藏工程多，若不及时检查并发现其存在的质量问题，容易产生第二判断错误，即将不合格产品误认为是合格产品。5.终检局限大工程项目建成后，不可能像某些工业产品那样，通过拆卸或解体来检查内在质量。所以工程项目终检验收时难以发现工程内在的、隐蔽的质量缺陷。一、房地产项目工程质量管理概述201.质量第一原则工程质量是房地产商品使用价值的集中体现，用户最关心的就是工程质量的优劣，或者说用户的最大利益在于工程质量。因此，在项目施工中必须树立“百年大计，质量第一”的思想。2．以人为管理核心原则人是质量的创造者，质量管理必须“以人为核心”，把人作为质量管理的动力，发挥人的积极性、创造性。一、房地产项目工程质量管理概述(三)房地产项目工程质量管理的原则213．预防为主原则预防为主的思想，是指事先分析影响产品质量的各种因素，找出主导因素，采取措施加以重点控制，使质量问题消灭在发生之前或萌芽状态，做到防患于未然。4.质量标准原则质量标准是评价工程质量的尺度，数据是质量控制的基础。工程质量是否符合质量要求，必须通过严格检查，以数据为依据。一、房地产项目工程质量管理概述225．全面管理原则质量全面管理包括全过程质量管理和全员质量管理。全过程指的就是工程质量产生、形成和实现的过程。建筑安装工程质量，是勘察设计质量、原材料与成品半成品质量、施工质量、使用维护质量的综合反映。为了保证和提高工程质量，质量控制不能仅限于施工过程，而必须贯穿于从勘察设计直到使用维护的全过程，要把所有影响工程质量的环节和因素控制起来。同时，工程质量是项目各方面、各部门、各环节工作质量的集中反映。提高工程项目质量依赖于上自项目经理下至一般员工的共同努力。所以，质量控制必须把项目所有人员的积极性和创造性充分调动起来，做到人人关心质量控制，人人做好质量控制工作。一、房地产项目工程质量管理概述23(1)确定项目质量目标；(2)编制项目质量计划；(3)实施项目质量计划，进行施工准备阶段质量管理、施工阶段质量管理、竣工验收阶段质量管理。(四)房地产项目工程质量管理程序一、房地产项目工程质量管理概述24二、质量管理的主要内容（一）施工前的准备阶段1.对施工队伍及人员质量的控制。2.对工程所需要材料、半成品、构配件和永久性设备、器材等的质量控制。如对施工所用的主要材料如水泥、钢材、砖、防水材料、焊条等，在使用前要对其质量或试验报告进行复核，对施工所用的成品、构件、配件、设备等的合格证进行复核。3.对施工方案、方法和工艺的控制。4.对施工用机械、设备的质量控制。5.对施工环境与条件方面的质量控制。6.对测量基准点和参考标高的确认及工程测量放线的质量控制。在开工前对建筑物的轴线、标高、方位等经施工企业测量放线后，进行复校签证。25（二）施工过程中的质量管理1．技术交底技术交底应符合下列规定：单位工程、分部工程和分项工程开工前，项目技术负责人应向承担