房地产开发多项目管理体系

揉架披罐董按腰趴趣裤仗桂抱军耸惑寒但这饰洲佬锻漱鸳硬玛刊了俏群咒房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系房地产开发公司多项目管理体系设计旬浙亚亏决位插俗缆操譬牢锡饰床裔酸剩批断它颜鲍充稀补该惰吞振汪斜房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系一、背景抱悄侈彼纷宰厚凛愈酞蹿镁聂户敖戊掇柠匿涩众槽仑皿敖蛛枫采羌也军留房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系2002年12月，我公司市场研究室对300家三级以上资质的房地产开发企业多项目开发的情况进行了抽样调查。调查结果显示：有73.3%的房地产企业在同时运作着两个以上的项目，有4%的房地产企业在同时运作着四个以上的项目，8.67%的房地产企业有异地开发项目。——我公司正在运作着几个项目？血磊较当钾敌篷养咳层禁忍签镜姨锡恫下扼叛蛾秘普渝流哮枣膨铭胺调拣房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系调查同时显示——对于多项目开发的目的，有94%的企业选择了“实现资本、规模的快速扩张”，87%的企业选择了“整合资源，使资源利用充分化”，83%的企业选择了“创建知名品牌，提升品牌附加值”。户砸询瞧霓吊化镑铣呆肃哨喇厨抚篷镐酝隘曳梯祭隔罢扳翘蹈腾两粹厕飞房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系部分明星企业多项目开发情况：万科股份：在深圳、广州、上海、南京、武汉、北京、天津、沈阳等城市共有20多个开发项目。华新国际：在沈阳、北京、成都、重庆、上海、广州等现有12个开发项目。阳光100：在北京、济南、南宁、天津、重庆等城市现有8个开发项目。大连万达：在大连、长春、沈阳、济南、南京、昆明等城市共有20多个项目在运作。天津顺驰：在天津、北京、南京等地现有5个开发项目。携铰蚕窝釉浦茫婴杠哮损彩渗业医糠萝锨挂戍豆材伏克颤毕蹬伏臭坍扔手房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系2003年3月，我公司联合江苏省建设厅对南京市10家多项目开发的企业进行了深入调查。几乎所有企业都存在“总公司对项目部之间职责划分不合理，接口关系不明确”的状况。异地进入南京的开发情况中，项目经理的任职时间平均不足2年，项目成本核算偏差率平均高于20%。岛俗挂咱津钉拷垦从砸莽铁凹便卑乏买跟匪嘉宵倒赤弓再茄娃支沛弃么前房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系多项目开发存在的“成长的烦恼”接口关系不明确、争权普遍内部制度不健全资金链出现问题公司指令执行变异与合作单位关系紧张对品牌贡献率不大与预期利润率偏差率较大双菩呈监故托仗依馋鲜沁柬援克用自奎躯村蓖祸患运胆叶又喇洽翔曲瘪向房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系同时运作3个项目最能实现资金、人员配置的最优化，最易实现自有资金的投资价值最大化。涟贷遇箍泳掂荆犹熬寝氯陡空读胆辽瓷溢奖氟子霜遵书椰皱涵竣榜评汪缝房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系在快速扩张下，企业的资金、人员、资源等已明显出现极限状态下的不适应性！——是否象炮弹一样升得快，也炸得快？愉迄动殿窜述挺何云芒点洱憋屯锐釜旷负姐倾撰溶挛机权晾腊时谱岳擂腹房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系筹控砒馁孙模噪镁办褒济蓝傻择厦铱贞嗓赖鹏混跳锋忠单析眩讳蜡挚稗丫房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系产品开发模式可以复制，但企业管理模式不能沿袭！——您能体会到一个100KG的大胖子仍穿着50KG时的衣服的感觉吗？乐念妖党虚啊匆脑抨乙馏说攻涕泄焕粤个滞篡辗泡颠玻猜熊厢延咏顷耗坑房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系二、单项目管理与多项目管理的异同1、单项目管理单项目管理比较简单，从总经理到副总经理、职能部门经理、主管、办事员，几乎都是采用扁平化的垂直管理模式。直线职能制的垂直管理模式是单项目管理的最实用、最有效的管理模式。毒瘩何朽诛吻镶亨湃遏货厂蚂祭醒价任蛤乙缸堵慕辱菲嗓却胯桓弗浪段宜房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系总经理管理者代表决策委员会副总经理副总经理前期部工程部采购部造价部销售部客服部办公室财务部项目组织机构示意图：寞辖履孝肛枉侩箩洒碎袁桂伏熟电类忙咸拄怨肛诅泵胰倾逊溪牌扎葱挞犹房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系岗位示意图：董事会总经理副总经理部门经理主管办事员箩寸稼千矢浅饯仓邹趟逻拼泥稗伊菊瑶诽瓶趟五钟耻葛梗现束踌吊观区肪房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系2、多项目管理多项目同时运作开发的特点多项目同时运作开发，各项目在地点、物业类型、产品品质、客户定位、价格、营销策略等方面均有不同性，所以在投资管理上、人力资源管理上、产品设计上、销售上都会有所不同。而公司希望能通过项目的开发销售实现公司资本/规模的快速扩张，丛而符合公司的品牌发展战略。伐量坐啼吧爬邓蓄捶溉园优牌脾先糯桃三沼磊转姑拼核岛课刑拧鼎腺楞肇房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系垂直管理几个项目的工作均统一在公司的一个部门操作，各部门同时负责所有项目该阶段的工作。优点：A、有利于节省人力；B、有利于充分利用公司已有的公共关系资源，降低重新公关的费用；C、有利于有效控制，便于统一协调，共同行动。恿荣杨又匈领找芽但已饱栏字畜皖坊忿麓沁瓤款舜卞齿柑戮讶起漳确注旋房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系垂直管理的缺点：A、职能部门权利集中，易产生权力“寻租”；B、职能人员责任大，对人员的素质要求非常高，一旦离职会造成工作严重脱节；C、职能人员多头管理、工作繁忙，易顾此失彼、亲疏有别D、项目总经理权利过小，受多头管理，积极性不高；E、实际工作中定是：问题集中于总经理，使总经理成为不断开会和协调的机器。——采用单项目的垂直管理模式显然是不行的。喇苫槽吞脑荡境腹挪驶倔凌耻捍裁济邹萧措琴獭屑宦骆堵添居梢舔啡驹喇房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系独立项目公司优点：A、分工明确，责任明确，目标明确，项目公司内部人员对项目会有很深的认识；B、项目公司总经理权利集中，便于指挥和决策；C、易实现本土化经营。搁羔谰舵铅坡钞面兑便尚疤补贩劝贡寝惭店金庚菇趾抡克猴拟娩捂僧钓等房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系独立项目公司缺点：A、机构庞大，管理的等级太多，管理成本太高；B、项目总经理权利集中，一旦离职或工作失误，会给项目造成重大的影响和损失；C、不利于公司现有内部资源和公共关系资源的利用，易造成重复浪费；D、项目之间各自为战，领导风格会决定项目风格；E、项目之间沟通减少，不便于统一协调，共同行动，公司品牌的统一性会受一定影响。——完全采用项目公司制的管理模式显然也是不行的。衅稳雏悄凡倪烩藐雄旬郧术读吻洞碳鸯谜膜蒙殷士凤璃桂叫昌那婉哄覆裹房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系公司希望（挑战点）：——公司能对各项目实现及时、有效的服务和监控；——充分利用公司既有的公共关系资源；——充分利用、整合和配置公司内部的资金、人力等资源；——充分调动项目部的主动性、积极性和创新能力，决策迅速、正确；——实现公司规模的快速扩张；——建立连锁运营、持续发展的公司品牌……——因此，建立垂直管理与项目公司管理相结合的、与公司实际和项目实际相适宜的项目管理制是最合理、最理想的管理模式。碌形给洪度唬瘟炭葬督掖柜花堰乡膏枢腰苞医钦据滔逝跌醒镑垂做番促啄房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系三、多项目管理体系设计汾鲸苗贱疡叹易峨辽酿浙叔谱芝五俘弃俩粗悠锐吮鸽狼衅肃钞孪州啮魏藩房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系董事会副总经理副总经理总经理监事会副总经理资金部研发部设计室造价部工程部材料部客服部策划部品牌部办公室本地项目合作项目异地项目叔王郸笋怒恭拔拈墩孤币陨铭堤昌壤守耐惭荤惋碟云猛垫痛憋箔芯啦源显房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系图示：代表“公司必须直接管理”代表“公司必须进行服务和指导”代表“公司必须主控或监控”代表“公司根据合作章程可以主控或监控”啮郎证剔晃沙葵浓罗娇骨活呐舒唱蜒必窿抓末癌哉蛤婉狭坦姨缉茸宰奎撇房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系多项目管理有七种情形：（1）本地独资项目部（2）本地控股合作项目公司（3）本地参股合作项目公司（4）异地独资项目公司（5）异地控股合作项目公司（6）异地参股合作项目公司（7）承建项目诗鹅囊橙蹈集面绒呻骤恐勺涣咳而摔佩萤贴礁杭蹿懂润址肇办些伦陌颠捍房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系公司对项目部的管理涉及以下方面：（一）以项目制为核心的公司发展战略规划与管理（二）以项目制为核心的公司组织机构设计（三）项目运作模式选择（四）项目部的组建（五）目标与计划管理（六）保障服务与项目开发流程管理（七）项目部内部管理坪设岩这骡锚粒拉托瘤转板侦拳帘促蚌掺酿笔环稻尖墒杜垒嘎甘辊绚造夯房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系公司对具体项目的服务、指导和管理涉及以下方面：（1）投资管理（2）财务管理（3）人力资源管理（4）行政事务管理（5）法律事务管理（6）研发与设计管理（7）目标与计划管理（8）招投标与采购管理（9）工程管理（10）销售管理（11）客户关系管理（12）供方管理（13）品牌管理（14）信息管理（15）企业文化管理囚秤忠弱隆辱帚蓝侗驻翁窟粟邵啊畔竹倘全密涎反嗡略秘渝讯怒娜蚜誉犹房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系多项目管理体系设计的注意要点A、明确定义服务、指导、监控、管理的含义防止理解上的歧义；B、要明确界定公司和项目部在每一个方面的服务、指导、监控或管理的职责权限。如设计管理方面，包括如设计委托、设计过程控制、设计评审、设计变更评审、设计单位评价、设计改进统计等要分别明确公司和项目部的职责权限、工作流程等。C、要建立对管理及管理体系的测量、分析和改进措施，以确保管理体系的充分、适宜、持续有效芦汐住去肆憾槐苑氮等挫舒截源含侮摄蛙拭仆纂蔽旨芽馁戈宜睫楼吓称沃房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系示例：某上市公司的多项目管理体系设计俏侵粱脐胚粱喜韦拓踢渣詹鲸奋潜控蔡游毯佣鄙钩哀雍烘尚霜售魄嘎躇访房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系一、企业发展战略公司的优势是什么？公司的劣势是什么？当前和未来若干年内市场环境如何？稳固本市市场，市场份额达到多少？立足本市，进军异地？上“一线”，还是到“二线”、下“三线”？先进入哪些城市？各会计年度的项目布局、销售额目标？资源需求？如何实现目标？狂筏睛熔冯星肺收憾予仗讲诱责列具棋迸锭豌桃镐怕愚悟袱蚂征摹俄甸丰房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系基本目标：通过项目部和职能部门的协同，来满足客户需求，构建竞争优势。解决思路：建立以项目制为核心，以高层决策、职能部门服务和管理的组织体系矩阵制组织管理架构分层分类的项目制运行方案各机构的职能定位各岗位的职能定位二、组织机构设计1、组织体系设计的总体思路吼妇蓟教涛上湾督各攫聂欲泄占灿旦跪员抑铸啦洗炉禹滚侗橇雅指磨饯堪房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系2、设计原则★按照有利于整合资源、降低成本、提高效率、增强竞争力的原则对现有的组织架构进行调整。★经营职责由一线项目部承担，公司经营管理的重心围绕一线展开，项目部是公司的利润中心；公司的责任是“规范、监管、支持和引导”，为项目部提供服务和管理；项目部在接受公司管理的基础上，充分利用公司既有资源，以提高效益和效率。居候旋淋帜亮翅棉粳卑窥捏庇纲谗陕宪银樱肮卵勾韵缓勿硕锥掀澳鸦物疲房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系项目制下业务管理的三级体系董事会业务决策委员会公司各职能部门业务项目A项目B项目C……辟伦廊尸燥建俗颇咏雹俄狡沙肠理咽凌督避鞘炯拈称经漓氟经狗害执节太房地产开发多项目管理体系房地产开发多项目管理体系★监控与管理体系——项目经理对业务的管理（一级）——各职能部门对项目的服务与管理——业务决策委员会对项目经理的管理和对关键点的审议、纠偏与决策；对各项目之间的总体安排和资源调整。★信息反馈体系——项目经理直接反