房地产开发项目全过程管理

§3.10房地产开发项目全过程管理王祖和1主要内容全过程管理原理全过程管理实务2全过程管理原理计划与控制原理系统原理目标管理原理PDCA循环原理执行力原理程序化原理3——计划与控制原理计划与控制过程概览计划与控制原理41.项目计划与控制过程概览工作说明管理计划风险分析/防范计划任务描述工作分解结构网络图责任矩阵时间和成本估算进度计划资源负荷图目标管理控制质量改进商务需求状态评审指令约束管理层批准可视性实际与计划控制图详细数据报告实际结果活动报告问题或变化目的或目标计划项目结束项目管理过程项目52.项目的计划与控制原理什么是计划？什么是控制？一定的主体，为保证在变化着的外部条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，采用一定的方法，对被控对象进行监督、检查、引导、纠正的行为过程。6街道挖沟——取土烧砖——引水成渠——运送建材——修建皇宫——废料填沟——平整建街北宋皇宫修复工程[丁渭工程]——系统原理7——目标管理原理目标管理中的SMART原则1.目标必须是具体的（Specific）；2.目标必须是可以衡量的（Measurable）3.目标必须是可以达到的（Attainable）；4.目标必须和其他目标具有相关性（Relevant）；5.目标[‘必须具有明确的截止期限（Time-based）；8——PDCA循环原理系统思想目标管理动态控制PDCAPDCA执行！项目目标9——执行力原理10影响项目执行的主要因素人员、制度、流程、文化等方面的问题都有可能导致缺乏执行力的结果。1.缺乏执行意识2.缺乏执行型项目文化3.缺乏执行能力4.文件自身存在问题5.执行机制6.项目经理7.执行过程问题11提高执行力的途径12——程序化原理流程的定义：为达到期望的管理或业务目标，在一定输入资源基础上，通过明确的组织、人员执行并产生特定输出结果的一系列的管理或业务活动。输入资源输出结果（目标）活动1活动2活动5活动3活动4流程边界流程“流程”的六个要素：目标、输入资源、人员（岗位）、活动、活动间的相互作用（协作关系）、输出结果。13流程管理流程象人体的神经系统,它确保了组织功能的正常运转与协调一致性流程是组织的基本运作环境,直接影响到人的行为进而影响组织的文化坏人在好的制度下可能会变好,好人在坏的制度下可能会变坏为什么我们总是延迟交房？已经习惯了!14对内：顺畅的内部管理秩序公平的评价体制有效的执行准则清晰的职责和责任知识和经验的积累对外：高度的顾客满意高度的顾客信任度和忠诚度有责、有序、有效流程管理带来什么？15案例：某房地产公司精细化流程80％房地产企业管理水平没有达到规范化阶段，20%房地产企业正在致力于从规范化向精细化管理转变创业期成长期成熟期发展阶段衰退期手工作坊粗放式规范化精细化精益化没有流程建立流程完善流程优化流程16流程体系-流程清单业务流程作业指引工程预算管理流程目标成本调整作业指引商务谈判作业指引成本动态管理控制流程责任成本管理体系作业指引土地获取作业指引工程结算管理流程材料设备技术评审作业指引设计承包商选择流程设计承包商评审作业指引工程付款管理流程采购方式选择作业指引概念设计管理流程景观设计作业指引工程扣款管理流程战略采购作业指引方案设计管理流程装修设计作业指引供应商管理流程工程供方资质评审作业指引初步设计管理流程卖场设计作业指引材料设备供方选择流程施工图设计管理流程工程图纸管理作业指引材料设备采购实施流程专业设计管理流程施工供方选择流程设计变更管理流程合同管理流程报批报建管理流程营销代理公司选择流程营销方案编制指引施工方案管理流程七通一平作业指引营销道具制作商选择流程广告管理指引施工准备管理流程施工单位管理作业指引销售计划管理流程市场调研作业指引工程签证管理流程监理管理作业指引产品定位策划流程客户活动管理指引工程进度控制流程工程检查作业指引客户投诉处理流程客户满意度调查指引工程质量管理流程安全文明施工管理作业指引品牌推广作业指引工程验收管理流程营销推广活动管理作业指引项目后评估流程营销材料制作管理作业指引销售结案作业指引品牌管理作业指引三年战略规划制定流程项目计划变更管理作业指引战略管理流程项目专项计划编制作业指引年度经营计划制定流程项目计划统筹制定管理流程人力资源规划制定流程临时外部培训执行作业指引招聘管理流程薪酬调整作业指引培训计划执行流程绩效考核管理流程项目拓展设计管理计划行政管理采购和成本管理项目拓展及论证流程工程管理营销客服17全过程管理实务18房地产开发全过程项目设想项目论证项目策划项目立项项目招标项目设计项目施工销售竣工交付19项目设想20项目论证21项目立项22项目策划项目目标策划项目分解组织设计合同策划计划体系创优策划销售策划制度策划23目标策划目标的三个方面：1、成果性目标2、约束性目标3、利害相关方都满意24案例：某房地产项目总目标⑴项目交付物：总建筑面积125000平米。三栋六层花园洋房、十四栋小高层建筑以及两处会，总户数541个单位的高档住宅小区。⑵项目工期目标：2001年4月项目启动，2003年12月竣工交付（后调整为2004年9月竣工交付）。⑶项目成本目标：项目全部开发费用控制在58941万元之内。⑷项目质量目标：项目综合质量达到国家现行验收规范合格标准。用户满意率95%。⑸项目安全目标：设计无安全隐患，施工无重大责任事故。25100000兰溪谷工作分解110000前期准备120000设际及报建130000招投标工作140000工程实施150000验收阶段160000销售及移交170000项目管理111000管线调查112000地质勘查113000场地市政条件121000建筑方案设计122000建筑方案报建123000扩大初步设计124000基础施工图设计125000基础施工图报建126000施工图设计127000许可证135000专项工程招标134000总承包招标133000桩基招标132000基础支护招标131000监理招标141000基坑工程142000桩基工程143000总承包工程144000专项工程151000电梯验收152000人防验收153000燃气验收154000消防验收155000规划验收156000环保验收157000档案验收158000初步验收159000竣工验收161000预售查丈162000预售许可证163000公开发售164000物业移交165000入伙166000保修期跟踪128000专项工程设计项目分解26案例：某房地产公司部分制度清单技术管理制度质量安全考评制度工程变更管理制度进度款管理制度竣工结算审核制度风险管理制度合同管理制度材料采购管理制度信息管理制度会议管理制度报告管理制度工程档案管理制度27项目招标28项目设计设计管理的目的为了规范项目从前期方案设计至工程完成整个过程中的勘察设计管理流程，明晰勘察设计管理中的参与各方职责及工作界面，制定设计管理规定。设计管理的基本目标是通过对整个勘察设计过程有效的管理，确保勘察设计质量、控制勘察设计进度，提高项目技术经济合理性，保证项目实施的顺利进行。29案例：某房地产公司项目设计管理勘察设计质量管理目标：通过对勘察设计任务策划、明确建设标准、勘察设计合同约定及其实施过程的审查，保证勘察设计单位投入足够的劳动力和在预定的计划工期内完成勘察设计工作，按要求提供合格的、满足建设需求及行政审批要求的各阶段设计成果。30勘察设计进度管理目标：勘察设计准备目标，包括勘察设计条件确定的时间目标和勘察设计基础资料提供的目标，其影响设计能否顺利进行和设计时间；时间目标，即方案设计、初步设计、岩土及场地工程地质勘探、施工图设计交付时间；各有关阶段勘察设计审批目标。31勘察设计阶段投资控制目标：初步设计概算不超过可行性研究报告中总投资估算；施工图预算不超过初步设计概算，且由设计变更引起的费用增加不超过总投资。32勘察设计管理工作内容勘察设计管理的工作内容包括：勘察设计质量管理勘察设计进度管理勘察设计阶段投资管理。33设计质量管理编写设计任务书；组织进行勘察设计方案比选及勘察设计招投标；对设计单位的方案设计、初步设计、施工图设计及专业深化设计的质量管理；对勘察单位的勘察方案进行评估以及对勘察报告的质量进行管理；负责组织施工图审查及施工图发放管理；参加图纸会审及设计交底，负责设计变更管理。34勘察设计进度管理制定并审核详细的勘察设计进度计划和出图计划，并控制其执行，尽可能避免发生因设计推迟而影响总进度计划；满足总进度计划要求；满足招标进度，使勘察设计进度为招标服务，并作为进度目标值；参与相关报审的时间35勘察设计阶段投资控制勘察设计阶段的投资控制工作不单纯是项目财务方面的工作，也不单纯是项目经济方面的工作，而是包括组织措施、经济措施、技术措施在内的一项综合性工作。36施工管理四控进度控制；质量控制；费用控制；安全控制。四管生产要素管理；合同管理；信息管理；现场管理。一协调组织；协调。37案例：某房地产项目进度控制进度控制：确定项目里程碑节点审核施工总进度计划/月进度计划召开工程例会组织进度专项检查考评召开进度专题协调会38案例：某房地产项目质量控制质量控制：施工准备阶段质量管理，具体包括：审核参建各方质量管理体系；审核监理规划；评审施工组织设计（方案）；组织并完成施工现场的“七通一平”工作；组织测量交接桩及申请放样复验；组织工程质量安全报监；审查开工条件；开复工令签发。39施工阶段质量管理，具体包括：确定工程质量验收标准和验收要求；材料、设备进场检查验收隐蔽工程、分项、分部工程质量检查与验收；召开监理工作会及质量专题会议；组织质量检查与考评；组织质量问题和质量事故处理。40某房地产项目安全控制安全控制：安全生产目标交底工作；审查安全生产相关文件，建立健全安全生产责任制；审核进场人员的安全资质和证明文件，检查施工过程中的各类持证上岗人员资格，验证施工过程所需的安全设施、设备及防护用品，检查和验收临时用电设施；审核并签署现场有关安全技术签证文件；对施工单位落实各分项工程或工序及关键部位的安全防护措施进行检查，对施工单位提交的关于工序交接检查、分部、分项工程安全检查报告进行审核；组织安全综合考评。41竣工交付办理市政配套设施组织专项验收组织单位工程验收组织竣工验收竣工决算办理竣工验收备案组织编写项目使用维护手册工程档案移交工程移交（施工单位向项目管理公司移交）项目移交（项目管理公司向物业移交）42销售43案例：某房地产项目营销策划44策略思路先片区后项目的前期策略三个概念和一个核心围绕概念执行的三大包装推盘上市攻略广告推广45