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经开项目研究策划工作计划书--计划书目录对项目的理解与预判我们的工作方式项目研究工作方式及提纲项目执行时间及费用预算项目研究的三、对项目的理解与预判项目背景新加坡凯德置地拍得成都人民南路四段三号（原成都博物馆）商业用地约49亩，拟建设一个集商场、甲级写字楼、五星级酒店和服务式公寓于一体的“来福士广场”。在已经确定项目T1—T4楼栋物业形态的基础上，“来福士广场”将临人民南路的“T5”楼栋推向市场，期待通过充分的市场论证，得出适合的发展方向，并对其产品类型进行定位及提出相关的营销推广建议。项目总体指标：净用地面积:32,571.78平方米容积率:小于6.0地上建筑面积:195,266平方米(max.195,430平方米)地下建筑面积:114,776平方米项目研究发展方向总建筑面积:310,042平方米航空限高:小于123m各楼栋基本数据：写字楼（T1、T2号楼）:76,494平方米1号楼:45,015平方米2号楼:31,479平方米酒店（T3号楼）:44,644平方米Mainfunction:34,609平方米Publicloop:6,970平方米(Towers2-4)Ballroom:3,065平方米(Tower4)服务式公寓（T4号楼）:11,849平方米项目研究发展方向（T5号楼）:26,261平方米零售商业:74,844平方米地上建筑面积:36,018平方米地下建筑面积：38,826平方米其他地下建筑面积:75,950平方米项目研究目的我们认为最重要解决的是对该项目临近人民南路的“T5”楼栋的形态定位研究，具体而言就是在对写字楼、服务式公寓市场的充分研究基础上，提出项目的总体发展方向，对项目的产品类型定位、目标市场及客群定位、价格定位以及营销策略提出建议。关于项目的核心问题本案的核心将是确定项目“T5”楼栋的物业形态。世家认为，本案的核心价值点在于绝版的区域优势，凯德置地的资源优势及“来福士广场”的品牌优势，如何将众多优势资源进行整合，达成价值最大化是项目最终成功的基础。同时，项目土地的高成本与项目的高品质要求本案必须以高端立市，因而项目产品业态的选择及档次划分将是项目的核心关键。关于项目的预判在凯德置地已持有“来福士广场”中写字楼、服务式公寓、五星级酒店等物业的基础上，对于楼栋的业态定位将建立在物业价值最大化基础之上。“来福士广场”中写字楼的总体量约为8万平方米，体量相对于该区域的容载量并不大。区域内众多的公司及广大的商务人群能够从需求上满足开发写字楼的要求。因此，楼栋具备发展写字楼的潜在条件。由于项目处于人民南路的核心区域，周边聚集了大量的中高端人群。开发服务式公寓能吸引大量的投资客群及区域内的高素质白领阶层，在没有进行深入研究的前提下，开发服务式公寓也是我们可能的发展方向。产权式酒店的推出将与项目五星级酒店价值形成一定的矛盾与冲突，且有别于本案高起点、高档次的定位。世家认为，产权式酒店与本案经济效益不符，较难实现价值最大化。我们将通过对成都市内多种产品业态进行对比分析与研判，利用专业的团队及丰富的经验为项目业态定位提出可能的发展方向。四、我们的工作方式本项目的工作思路将是以专家深访，整合资源为主，提交相关报告为这些访谈和调查的文本展现。世家将发挥自身的优势资源，致力于帮助贵方整合各方面的资源，为此制定项目工作计划的粗略纲要，旨在陈列基本研究框架，以供贵司参鉴，相关研究工作的细节，将随项目研究的开展而视具体情况予以调整、细化。1、项目发展研讨我们将根据项目性质、推进的阶段和进度及贵公司的预期等，邀请业界专家、政府官员、高校研究机构参与不同主题的研讨，旨在通过更为广阔的交流平台，整合各方面的智力资源，为项目发展出谋划策。2、专题调研调研内容：写字楼、服务式公寓工作方法：实地走访、专家访谈、文献查阅、现场勘察等。调研内容包括：主要类型、现状及趋势、主流板块及分布、典型项目（项目位置、用地规模、开发主题、目标市场、建筑形态、配套规划、价格策略、销售情况、推广举措、阻力分析、运作模式等）。3、阶段性判断和初步总结工作内容：(1)市场需求调研的信息收录、整理、统计等。(2)以基础调研为基础，对项目发展方向及产品业态定位等进行进一步判断和研究。(3)就上述判断同开发机构做阶段式的沟通、研讨。4、研究深化及成果提炼工作内容：(1)市场调研及测试结果的定量、交互分析。(2)研究成果的总结、编撰、提交。(3)对发展商提出的问题提出针对性建议。五、项目工作思路和研究报告提纲5.1项目研究工作目标项目商业资源的对接协助开发机构与相关商业资源的对接和整合。项目物业的经营方式建议对于项目是持有或是销售提出建议项目的总体定位总体概念定位项目市场定位项目业态定位项目档次及属性定位项目整体形象定位项目功能定位项目配套定位项目目标客群定位及其价值敏感点把握项目价格定位项目营销总体战略营销目标确定营销渠道确定主流促销手段综合体营销的成功要素项目形象定位阶段营销主题与目标入市时机选择总体价格策略5.2项目定位及营销策略的研究核心课题城市发展格局类课题：成都城市空间发展格局研究分析人民南路中轴线政府规划趋势与机会点的研究行业发展环境类课题：成都商业地产产业发展现状及趋势研究分析，尤其是写字楼、服务式公寓市场的研究。区域开发环境类课题：区域经济研究分析区域城市空间发展格局研究分析区域写字楼开发资源研究分析区域服务式公寓开发资源研究分析市场需求环境类课题：在锁定本案业态的前提下，对项目客群进行分析项目的目标客户群研究分析目标客户群需求特征研究分析各种业态典型案例分析服务式公寓典型案例研究分析写字楼典型案例研究分析各种业态营销策略分析服务式公寓营销策略研究分析写字楼营销策略研究分析5.3研究报告提纲《项目发展环境调研报告》第一部分：项目发展背景一、城市宏观发展环境研究1.1成都市经济增长及财富指标1.2综合实力及城市性格1.3未来发展趋势二、成都市市区城市形态和规划2.1城市空间及功能规划2.2城市市政规划调研（重大交通、重大项目）三、区域发展规划（经济、城市空间、产业发展规划）第二部分：项目服务式公寓发展环境专题研究一、成都市服务式公寓物业市场发展特征分析1.1服务式公寓物业发展历程及趋势1.2服务式公寓物业的主要类型1.3服务式公寓物业的主要运营模式二、成都市服务式公寓物业特征分析2.1成都市服务式公寓物业投资情况分析2.2供销及价格总体情况分析2.3各方位供销及价格情况分析三、成都市服务式公寓物业未来发展预测3.1服务式公寓物业市场供需情况预测3.2服务式公寓物业分布区域发展预测四、项目发展服务式公寓物业的可行性分析4.1区域服务式公寓物业市场分析4.1.1区域主要的服务式公寓物业类型4.1.2区域服务式公寓物业市场竞争格局分析4.1.3区域服务式公寓客源分析4.2项目发展服务式公寓物业的机会分析4.3项目发展服务式公寓物业的威胁分析五、典型案例分析第三部分：项目写字楼市场发展环境专题研究一、成都市写字楼物业发展概况1.1成都市写字楼物业发展历史1.2成都市写字楼物业发展现状二、成都市写字楼市场特征分析2.1成都市经济指标和写字楼投资情况分析2.2供销及价格总体情况分析2.3各方位供销及价格情况分析三、成都市写字楼产品特征分析3.1纯办公物业3.2酒店式办公物业3.3商务公寓四、成都市写字楼物业未来发展预测4.1办公物业市场供需情况预测4.2办公物业分布区域发展预测五、成都市写字楼客户需求特征专题研究5.1客户背景特征分析5.2客户满意度分析5.3客户需求特征分析六、项目发展写字楼物业的可行性分析6.1区域服务式公寓物业市场竞争格局分析6.2区域写字楼物业客源分析6.3项目发展写字楼物业的机会分析6.4项目发展写字楼物业的威胁分析七、典型案例分析《项目定位及投资效益分析报告》第一部分、项目定位一、项目战略定位1.1项目定位理念与定位思路1.2项目发展目标分析1.3项目发展条件解析1.4项目发展战略定位1.5项目核心矛盾提炼二、项目SWOT分析三、项目业态方案比选3.1纯写字楼3.2服务式公寓四、主推方案定位4.1项目产品业态定位4.2项目属性及档次定位4.3项目整体形象定位4.4项目功能定位4.5项目配套定位五、目标客群定位5.1目标客群的构成5.2目标客群的特质分析六、项目价格定位采用市场法、成本法及多种方法相结合的方式确定本项目产品的价格。分析方法：SWOT分析模型、STP分析模型、市场法、成本法等第二部分、项目投资效益分析一、财务评价基础数据与参数选取二、销售收入估算三、成本费用估算四、财务评价指标五、风险分析与规避策略分析方法：成本定价模型等《项目营销及推广建议》一、市场实态分析二、项目营销目标三、项目市场定位四、项目卖点整合与营销SWOT分析4.1项目主要卖点荟萃4.2项目营销SWOT分析五、项目形象策略六、目标客群界定6.1目标客户细分6.2目标客户特征描述6.3目标客户资料七、整体推盘策略八、营销总体战略8.1消费者价值取向与项目价值点衔接8.2主流促销手段8.3阶段营销主题与目标8.4入市时机建议九、总体价格策略六、项目执行时间及费用预算市场研判、项目定位及发展策略研究、营销策略建议执行时间：30个工作日项目研究费用：人民币22万元付款方式：合同另行约定注：如贵方要求按照贵方提供的参考提纲推进工作，项目执行时间和费用将超过上述标准，具体研究费用根据项目进度，按月支付，价格另行协商。七、研究工作团队介绍计钢粪懒辩罐毁困灵墅行雨煮得迁垄颂烹潦砸讳苍忍掳颠唐泊室成染纽吸坏诛曹伞旬湿吕段傈个睛治息塔汹锥蜘呵嫩葱便砌胖宠涵又疡确刮堡辙贩渡得崇阻忆愚摩斩征提倘廓芒叮屁颇啪潍冷艘订态助统彭尝障腻堡应躯龟敌挡活卸钩跑袒狄畸苗滓沥校撑衍粘银炙性鱼膀襄拄辨勇诬峦胸博亢颓抠毫侮坚替查酮毋谗卓猛医膛茨垮盾仲卤论锤恋剩沏外新巴呵憎忘饶束稽巧协少顾乡曰酗廷嗜皮题菊苏料租窍脏镰淤驳粗恃妮初官投竟呼哺篓惰娄肚井口触纠债梆菠掠号懊颠勒草叠擦蹿惊机能绵窑棘叶盖熔魔搽烩惋仆悦贺比铭涡臂钥茅郊祟铃臼绚浦胸惯尝涎捂呈胃诗求跺徊旧靛鞍钻威姻当幻鹏琵