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土地增值税2013年11月23日2020/4/261提纲一1、土地增值税的概念2、土地增值税的含义3、土地增值税的纳税时间4、土地增值税的征收方式5、土地增值税的清算条件6、土地增值税的清算方式7、土地增值税的计税依据2020/4/262提纲二8、收入的确认9、扣除项目10、增值额的计算公式（房地产开发企业）11、土地增值税的计算方法和税率12、土地增值税清算的特殊情况13、免税情况14、土地增值税的参考资料2020/4/263一、土地增值税的概念土地增值税是指国家指定的用以调整土地增值税征收和缴纳之间权利和义务关系的法律规范。现行土地增值税的基本规范，是1993年12月13日国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》。《条例》第二条明确规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人。2020/4/2641、国有土地是指按国家法律规定属于国家所有的土地。2、地上的建筑物是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。3、附着物是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。2020/4/265二、包含的三重含义：1、土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税。这是因为，根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，国家为了公共利益，可以依照法律规定对集体土地实行征用，依法被征用后的土地属于国家所有。未经国家征用的集体土地不得转让。如要自行转让是一种违法行为。对这种违法行为应由有关部门依照相关法律来处理，而不应纳入土地增值税的征税范围。2020/4/266含义（续）2、只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。如房地产的出租，虽然取得了收入，但没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。3、对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。2020/4/267赠与（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。2020/4/268三、纳税时间《实施细则》第十五条第一款：“纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房屋买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据情况确定。2020/4/269四、征收方式（一）先预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。国税发【2010】53号规定（10月1日起执行）预征率：1、除保障性住房外，房地产开发项目土地增值税预征率统一调整为2%；2、房地产开发项目土地增值税核定征收率统一调整为5%。2020/4/2610征收方式（续）（二）核定征收国税发〔2006〕187号规定，从2007年2月1日起，房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：1、依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；2020/4/26112、擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；3、虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；4、符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；5、申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。征收方式（续）2020/4/2612五、清算条件（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；3.直接转让土地使用权的。2020/4/2613清算条件（续）（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。2020/4/2614六、清算方式《国税发[2006]187号》规定：1、土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清单；2、开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。2020/4/2615普通标准住宅同时满足以下三个条件：1、住宅小区建筑容积率在1.0以上；2、单套建筑面积在140平方米以下；3、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。2020/4/2616七、土地增值税的计税依据是指有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额。土地增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等扣除项目后的余额。计算增值额需要把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。2020/4/2617八、转让房地产的收入转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入，即与转让房地产有关的经济利益。对纳税人申报的转让房地产的收入，税务机关要进行核实，对隐瞒收入等情况要按评估价格确定其转让收入。2020/4/2618收入（续）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。2020/4/2619九、扣除项目（一）房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。2020/4/2620扣除项目（续）（二）房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。2020/4/2621扣除项目（续）（三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：2020/4/2622扣除项目（续）1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。.2020/4/2623扣除项目（续）（四）房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。（五）属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。2020/4/2624十、增值额的计算公式（房地产开发）1、财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的增值额=收入-扣除项目{土地出让金+房地产开发成本+开发费用[（开发成本+土地出让金）*5%]+利息支出+营业税金+加计扣除[（开发成本+土地出让金）*20%]}2020/4/2625计算公式（续）2、财务费用中的利息支出，不能提供金融机构证明的增值额=收入-扣除项目{土地出让金-房地产开发成本-开发费用[（开发成本+土地出让金）*10%]-营业税金-加计扣除[（开发成本+土地出让金）*20%]}2020/4/2626利息支出的扣除财务费用中的利息支出，能够按转让房地产项目计算分摊，并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。2020/4/2627十一、土地增值税的计算方法及税率如果增值额超过扣除项目金额50％以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际征收中，为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下：2020/4/2628土地增值税的计算方法及税率（续）（一）增值额未超过扣除项目金额50％的，土地增值税税额等于增值额乘以30%；税额=增值额×30%（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100％的，土地增值税税额等于增值额乘以40％减去扣除项目金额乘以5%；税额=增值额×40%－扣除项目金额×5%2020/4/2629土地增值税的计算方法及税率（续）（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200％的土地增值税税额等于增值额乘以50％减去扣除项目金额乘以15％；税额=增值额×50%－扣除项目金额×15%（四）增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%。税额=增值税×60%－扣除项目金额×35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。2020/4/2630十二、特殊情况（一）非直接销售和自用房地产的收入确定1、房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2020/4/2631（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。2、房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。2020/4/2632（二）对于用建造的本项目房地产安置回迁户的如何确认其收入？《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条第一款：“房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。2020/4/2633房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。”《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第一款规定：“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产‚其收入按下列方法和顺序确认：2020/4/26341.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”2020/4/2635（三）纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地