拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报

北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告开元评报字[2013]153号开元资产评估有限公司CAREAAssetsAppraisalCo.,Ltd二0一三年十二月十八日北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告———————————————————————————————————————————————————开元资产评估有限公司0目录注册资产评估师声明-----------------------------------------1评估报告摘要----------------------------------------------2评估报告-----------------------------------------------6一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者-6二、评估目的---------------------------------------------16三、评估对象和评估范围------------------------------------16四、价值类型及其定义--------------------------------------17五、评估基准日-------------------------------------------18六、评估依据---------------------------------------------18七、评估方法---------------------------------------------20八、评估程序实施过程和情况--------------------------------25九、评估假设---------------------------------------------27十、评估结论---------------------------------------------28十一、特别事项说明----------------------------------------30十二、评估报告使用限制说明--------------------------------30十三、评估报告日-----------------------------------------32北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告———————————————————————————————————————————————开元资产评估有限公司1注册资产评估师声明一、我们在执行本资产评估业务的过程中，遵循了相关法律、法规和资产评估准则，恪守了独立、客观和公正的原则；根据我们在执业过程中所收集的资料，评估报告陈述的内容是客观的，并对评估结论合理性承担相应的法律责任。二、评估对象涉及的资产、负债清单由委托方、被评估单位申报并经其签章确认；提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性，恰当使用评估报告及其评估结论是委托方和相关当事方的责任。三、我们与评估报告中的评估对象没有现存的或者预期的利益关系；与相关当事方没有现存的或者预期的利益关系，对相关当事方不存在偏见。四、我们已对评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行了现场调查；我们已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予了必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了必要的查验，并对已经发现的问题进行了如实披露，且已提请委托方及相关当事方完善产权以满足出具评估报告的要求。五、评估报告中的分析、判断和结论受本评估报告中载明的假设和限定条件的限制；我们认为本评估报告中载明的假设条件在评估基准日是合理的，当未来经济环境发生较大变化时，我们将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责任。评估报告使用者应当充分考虑本评估报告中载明的假设条件、限定条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。六、评估报告中的评估结论是在评估假设和限制条件下，为本评估报告列明的评估目的而提出的评估对象于评估基准日的价值参考意见，其使用有效期一年，自评估基准日算起。评估报告使用者应当根据评估基准日后的资产状况和市场变化情况合理使用评估报告和评估结论，不应当将评估结论视为是对评估对象可实现价格的保证。因使用不当造成的后果与签署本报告的注册资产评估师及所在机构无关。七、我们及所在机构具备从事本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。本次评估除已在评估报告中披露的引用其他机构或专家的工作外，没有引用其他机构或专家的工作成果。北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告———————————————————————————————————————————————开元资产评估有限公司2北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告摘要开元评报字[2013]153号亿城集团股份有限公司：开元资产评估有限公司接受贵公司委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益在2013年11月30日的市场价值进行了评估，现将资产评估情况摘要报告如下：一、评估目的：本次评估的目的是为亿城集团股份有限公司下属子公司北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜，提供北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益于评估基准日的市场价值参考依据。该经济行为批准文件为亿城集团股份有限公司《总裁办公会议纪要》。二、评估对象和范围：本次评估对象为北京西海龙湖置业有限公司股东全部权益价值。评估范围为北京西海龙湖置业有限公司全部资产及负债。三、本次评估的价值类型为市场价值。四、本次评估基准日为2013年11月30日。五、评估方法：本次采用资产基础法进行评估，在分析该评估方法所得评估结果的合理性的基础上，最终以该方法的评估结果作为最终评估结论。六、评估结论截至评估基准日2013年11月30日，被评估单位经审计的资产账面值为358,325.42万元，经审计的负债总额为333,653.42万元，经审计的股东全部权益为24,671.99万元。被评估单位的股东全部权益价值按资产基础法评估的市场价值评估值为80,157.71万元，较被评估单位评估基准日报表中的股东全部权益24,671.99万元增值55,485.72万元，增值率224.89%，评估结果汇总如下：北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告———————————————————————————————————————————————开元资产评估有限公司4①2012年中诚信托字FT第321号借第01号担第01号②2012年中诚信托字FT第321号借第01号担第02号丰台区王佐镇（怪村村北B地块）国有土地使用权（该贷款抵押物于2013年6月变更，该土地使用权于同年6月抵押给建行中关村支行）燕西华府项目A地块国有土地使用权及D地块尚未预售部分在建工程及对应土地使用权①2012年中诚信托字FT第321号借第01号②2012年中诚信托字FT第321号借第01号补第01号2011年127325抵字第001号及《抵押合同补充协议》青龙湖项目C1、C2、C3、C4地块土地使用权及在建工程2011年127325字第001号建京中关村2013年127325字第002-1号丰台区王佐镇（怪村村北B地块)国有土地使用权建京中关村2013年127325字第002号（三）评估程序受到限制的情况无。（四）评估资料不完整的情况无。（五）未决事项、法律纠纷等不确定因素无。（六）担保、租赁及其或有负债（或有资产）等事项的性质、金额及与评估对象的关系无。（七）重大期后事项无。（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕疵情形在存货的评估过程中估算需缴纳的土地增值税，并假设被评估单位将按上述估算金额缴纳土地增值税。但项目土地增值税汇算清缴数额，应以当地税务部门最终核算数据为准。在存货的评估过程中估算了未来需缴纳的企业所得税，并予以扣除。但项目所得税汇算清缴数额，应以当地税务部门最终核算数据为准。本次评估对于上述特别事项除已说明的情况外未考虑其对评估结论的影响，特提北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告———————————————————————————————————————————————开元资产评估有限公司5请报告使用者注意。八、评估报告日本评估报告的评估报告日为2013年12月18日。以上内容摘自评估报告书正文，欲了解本评估项目的详细情况和合理理解评估结论，应当阅读评估报告正文。北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告———————————————————————————————————————————————开元资产评估有限公司6北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告开元评报字[2013]153号亿城集团股份有限公司：开元资产评估有限公司接受贵公司的委托，根据有关法律、法规和资产评估准则、资产评估原则，按照必要的评估程序，采用资产基础法，对北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益在2013年11月30日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下：一、委托方、被评估单位和业务约定书约定的其他评估报告使用者1.委托方本次评估的委托方系亿城集团股份有限公司，其基本信息如下：企业全称：亿城集团股份有限公司注册号：210200000261664住所：辽宁省大连市中山区中山路124号法定代表人姓名：朱卫军注册资本：人民币1430234425元整实收资本：人民币1430234425元整公司类型：股份有限公司经营范围：房地产、场地出租、摊位出租；饮食服务业（限分公司经营）、住宿（限分公司经营）；国内商业、物资经销；广告、咨询服务、展览服务；投资管理。2.被评估单位本次评估的被评估单位是北京西海龙湖置业有限公司，其基本信息如下：1）、注册登记情况企业全称：北京西海龙湖置业有限公司（以下简称：西海龙湖）北京西海龙湖置业有限公司拟实施增资扩股事宜涉及的其股东全部权益价值评估报告———————————————————————————————————————————————开元资产评估有限公司7注册号：110106010988544住所：北京市丰台区王佐镇怪村燕西华府家园会所注册资本：人民币贰亿元整法定代表人姓名：李劼公司类型：有限责任公司（法人独资）经营范围：许可经营项目：无。一般经营项目：房地产开发（不含土地成片开发；高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会议中心的建设、经营；大型主题公园的建设、经营）；销售自行开发的商品房；物业管理。成立日期：2008年04月29日2）、被评估单位简介北京西海龙湖置业有限公司是一家以房地产项目开发和商品房销售为主营业务的房地产开发企业。于2008年4月29日成立，取得北京市工商行政管理局颁发的企业法人营业执照（注册号：110106010988544），注册资本为人民币20,000万元。公司现股东及出资额为：亿城集团股份有限公司出资人民币20,000万元，出资比例100.00%。3）、被评估单位近三年财务、经营状况（1）西海龙湖近三年财务、经营状况①近三年资产负债情况（单位：万元）：项目2010年末2011年末2012年末2013年11月总资产202,298.24248,541.97314,109.90358,325.42总负债182,415.87230,608.97299,561.03333,653.42股东权益19,882.3717,933.0114,548.8724,671.99②近三年的经营状况（单位：万元）项目2010年度2011年度2012年度2013年1-11月份一、营业收入---90,159.49减：营业成本---62,533.86营业费用