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/~*_k~&~~~~~~~~~#ll~~~~*~*~*~~~~~~*~~~~tfJlJt.:¥:~if*[2014]~VIMQB0018%iftJJ.i-~%1i.!b1500123044140034%CHINAUNITEDYA目录关于评估说明使用范围的声明..................................共1页企业关于进行资产评估有关事项的说明..........................共17页资产评估说明.................................................................................................1第一部分评估对象与评估范围说明.....................................................................1第二部分资产核实情况总体说明.........................................................................6第三部分采用资产基础法评估企业价值技术说明...........................................15流动资产评估技术说明.........................................................................................15存货评估技术说明.................................................................................................21非流动资产评估技术说明.....................................................................................24长期股权投资评估技术说明.................................................................................26房屋建筑物评估技术说明.....................................................................................32设备评估技术说明.................................................................................................54土地使用权资产评估技术说明.............................................................................70负债评估技术说明...............................................................................................104第四部分收益法评估企业价值技术说明.........................................................110评估结论及其分析...............................................................................................154关于评估说明使用范围的声明广东中联羊城资产评估有限公司第1页关于评估说明使用范围的声明《资产评估说明》作为《资产评估报告书》的附件，仅供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，本《资产评估说明》和相关材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。企业关于进行资产评估有关事项的说明第1页企业关于进行资产评估有关事项的说明一、委托方、被评估单位概况(一)委托方1、基本情况名称：广东锦龙发展股份有限公司注册地址：广东省东莞市南城区鸿福路106号南峰中心第十二层法定代表人：杨志茂注册资本：人民币肆亿肆仟捌佰万元实收资本：人民币肆亿肆仟捌佰万元公司类型：股份有限公司（上市）营业执照注册号：440000000021235经营范围：实业投资，房地产开发经营期限：自一九九七年四月九日至长期控股子公司：中山证券有限责任公司、清远市自来水有限责任公司2、企业情况简介广东锦龙发展股份有限公司（下称“公司”）是1997年在深圳证券交易所挂牌交易的上市公司（证券代码：000712，证券简称：锦龙股份），公司注册地在广东省东莞市。公司控股股东为民营企业东莞市新世纪科教拓展有限公司（持有本公司50.01%股份）。公司上市以来，在改善资产质量、提高效益、规范运作、产业转型等方面均取得了明显成效。公司主要业务为证券业务和自来水业务，公司持有中山证券有限责任公司60.15%股权、清远市自来水有限责任公司80%股权，参股东莞证券有限企业关于进行资产评估有关事项的说明第2页责任公司40%股权，参股华联期货有限公司3%股权，参股清远市农村信用合作联社2.69%股权，参股东莞农村商业银行股份有限公司0.77%股权。(二)被评估单位1、基本情况名称：清远市自来水有限责任公司注册地址：清远市新城八号区方正二街一号锦龙大厦法定代表人：杨志茂注册资本：人民币捌仟捌佰伍拾贰万壹仟肆佰元实收资本：人民币捌仟捌佰伍拾贰万壹仟肆佰元公司类型：有限责任公司营业执照注册号：441800000042071股东及持股比例：股东名称出资额占注册资本比例出资形式广东锦龙发展股份有限公司人民币柒仟零捌拾壹万柒仟壹佰贰拾元80%以相应价值的债权作为支付对价东莞市荣立投资发展有限公司人民币壹仟柒佰柒拾万肆仟贰佰捌拾元20%货币出资经营范围：自来水生产和供应，限十层以下建筑的水消防系统。钢管、水暖管运零件、建筑材料、五金工具、家用电器、自来水管道安装和管理。（涉及许可经营的项目凭有效许可证经营）经营期限：自一九八九年二月二十七日至长期长期投资：序号控股子公司名称持股比例（%）1清远市锦诚水质检测有限公司802清新汇科臵业有限公司1003清远市供水拓展有限责任公司1002、历史情况简介清远市自来水有限责任公司的前身是清远市自来水公司，而清远市自企业关于进行资产评估有关事项的说明第3页来水公司的前身为1961年建成、1962年投产的清城镇自来水厂，初建规模为日供水能力2000立方米，后该厂几经扩建改造，日供水能力发展到1万立方米，仅供清远城区部分居民用水。1988年，清远撤县建市，清远经济建设的步伐加快，为了适应城市发展需要，清城镇自来水厂升格为清远市自来水公司，并在次年投资2960万元，建成日供水能力6万立方米的七星岗水厂。至1994年，七星岗水厂二期供水工程先后完成，公司日供水能力达16万立方米。2000年12月，为了深化国有企业改革，扶持清远市唯一的一家上市公司—广东锦龙发展股份有限公司（原名为广东金泰发展股份有限公司）尽快实现资产重组，清远市政府以清远市自来水公司产权有偿转让给广东锦龙发展股份有限公司，使清远市自来水公司成为由政府管理的城市市政供水企业转为民营控股供水企业。公司目前设有8个职能部门，在职员工约220多人，公司属下七星岗水厂日供水能力达20万立方米，水质完全达到国家生活饮用水卫生标准的要求，供水管网遍及清远市区城市规划区每一个角落，公司目前供水范围包括向东至清远市城区的五一码头（旧城至白庙、黄腾峡路口一带），向南至清远碧桂园、美林湖国际社区、七星村委，向西至石角界牌沙坑、沙埗村委，向北至黄坑桥、沙田小学、白沙塘村、田龙村等片区及周边农村、工业区，供水面积约192.90平方公里，可满足市区60余万人生产生活用水的需求。3、企业的资产负债状况及财务状况(1)企业评估基准日和前3年的简要财务指标资产、负债和所有者权益简表单位：人民币万元序号指标名称2010-12-312011-12-312012-12-31评估基准日1总资产31,680.6430,263.4337,858.2241,859.58其中：流动资产12,156.6012,439.7120,197.4619,369.082总负债20,572.9418,508.6025,589.0929,227.85其中：流动负债3,762.014,066.6312,883.2812,025.09企业关于进行资产评估有关事项的说明第4页序号指标名称2010-12-312011-12-312012-12-31评估基准日3所有者权益11,107.7011,754.8312,269.1312,631.72利润简表单位：人民币万元序号指标名称2010年2011年2012年评估基准日一主营业务收入7,788.338,372.318,367.179,766.82二主营业务利润2,838.713,285.543,571.594,330.44三营业利润1,503.602,216.952,652.532,988.37四利润总额1,564.562,258.152,754.133,074.44五净利润1,168.751,699.002,043.412,201.65审计意见无保留意见无保留意见无保留意见无保留意见(2)企业历史经营业绩分析序号项目前三年前二年前一年1主营收入增长率12.44%7.50%-0.06%2营业利润率35.95%38.73%42.22%3净利润率15.01%20.29%24.42%4资产负债率64.94%61.16%67.59%5流动比率3.233.061.576净资产收益率10.64%14.86%17.01%7总资产利润率4.83%7.29%8.09%(三)委托方与被评估单位的关系：广东锦龙发展股份有限公司与清远市自来水有限责任公司之间是母子公司关系，广东锦龙发展股份有限公司持有清远市自来水有限责任公司80%股权，清远市自来水有限责任公司是广东锦龙发展股份有限公司的控股子公司。二、关于经济行为的说明广东锦龙发展股份有限公司拟转让清远市自来水有限责任公司的股权，本次资产评估是为该经济行为提供评估对象市场价值参考依据的需要。三、关于评估对象与评估范围的说明根据拟进行的经济行为需要，委托评估机构进行资产评估的评估对象确企业关于进行资产评估有关事项的说明第5页定为清远市自来水有限责任公司的股东全部权益。资产与负债范围为清远市自来水有限责任公司于评估基准日资产负债表上所列示的资产与负债。清远市自来水有限责任公司于评估基准日资产负债表上所列示的资产与负债如下：资产类型账面原值(人民币万元)账面(净)值(人民币万元)简要说明流动资产19,369.08包括：货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货其中：存货103.30包括：原材料、在库周转材料、半成品长期股权投资1,943.00共3项，主要是对清远市锦诚水质检测有限公司、清新汇科臵业有限公司、清远市供水拓展有限责任公司的投资固定资产36,174.9015,879.23其中：房屋建筑物类33,960.3014,949.64房屋建筑物共21项9,776.98m2，主要是厂房/办公楼/住宅；管道沟槽共544项，主要为市政给水用的管道设备类2,214.60929.59机器设备共1178台/套，主要是取水、水处理、供水的设备；车辆共11辆，主要是行政用车及工程用车；电子设备共604台，主要水质检测及办公用电子设备等。在建工程3,729.82土建工程共11项，主要是市政供水管网工程项目；设备工程共1项，主要是综合运营系统软件工程项目。无形资产833.04其中：土地使用权831.69共17宗，主要是国有出让土地使用权资产总计41,859.58负债合计29,227.85主要包括流动负债、非流动负债所有者权益合计12,