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市场研究、经营定位及招商报告本报告模块组成市场研究营销执行经营定位物业评估招商策略小商品市场现状分析小商品市场类比调查关键点敏感性分析项目整体经营思路阶段性目标制订区域小商品供求分析项目概况及附加值项目号召力分析项目价格策略项目销售策略项目推广策略批发采购群体定位项目分层经营定位商铺经营群体定位项目活动策略项目案场策略服务维护商铺购买群体定位招商整合推广策略租金的确定及优惠服务电子外贸信誉物流金融销售回款任务上游客户拓展市场研究小商品市场现状分析小商品市场类比调查区域小商品供求分析义乌小商品批发市场发展现状及业态分布可比性小商品市场个案调查秦皇岛及周边区域小商品供求情况分析中国义乌国际商贸城研究第一部分义乌小商品市场的发展历史第二部分中国义乌国际商贸城概况第三部分国际商贸城规划设计亮点第四部分国际商贸城项目特点第五部分商户、消费者访谈第六部分借鉴与思考第一部分：义乌小商品市场的发展历史一、开放（义乌第一代市场）义乌小商品市场最早起源于上世纪60年代末的廿三里。在特殊年代，在上级明令禁止、取缔，而半合法的“鸡毛换糖”又需要市场存在的矛盾冲突之中，两个提篮叫卖、批零兼营的季节性市场悄然孕育。1979年初，货郎担出售小玩具和针头线脑等小百货，以及家庭工副业产品掸帚毛刷，一天的营业收入远比走村串巷合算。随着党的十一届三中全会以来方针政策不断深入和家庭工副业的发展，这些货郎担仅半年多时间就发展到200多户，商品品种也越来越多，经营方式由零售渐转为批量销售。1982年，在地方政府牵头下，义乌宣布开放“小百货市场”。9月19日，国务院批转对159种小商品的价格予以放开。9月25日，义乌县委县政府批准“同意报道小百货市场。”市场被正式认可之后，发展的速度超出了任何人的意料，于是又有了第二代市场的建设。义乌第一代市场摄于1982年9月义乌第二代市场摄于1985年在当代中国经济奇迹中，曾经一而再、再而三地发生过“凹地效应”，当时的义乌小商品市场也是这样的一块凹地。义乌太祖殿畈的第二代市场开张后，近两千个摊位迅速摆开，每天前来交易的超过万人，其中六成以上为外地人，申请进场者络绎不绝。无论人气、名气、信息还是交通，其他地区与义乌小商品市场都不好相比“凹地效应”的形成，使市场的发展完全超出了人们的预计。刚开业不久的第二代市场马上又显得太小了。1985年初，工商部门不得不动用预备用地架起300个临时摊来缓解摊位供求矛盾，接着又在部分地块两排棚架间加摊。市场的再度扩建，已呼之欲出。1984年底开业的义乌第二代小商品市场义乌第二代市场义乌第三代市场摄于1987年义乌第三代市场1985年4月25日，为解决颇有争议的选址问题，县委书记赵仲光亲自带领与会同志到朝阳村附近、仓后路实地察看，最后作出决定：兴建新市场，场址选在城中路（当时叫环城路）以东、前大路与标准件厂之间地块。市场1985年12月破土动工，到1986年9月中旬，采用火车站月台式钢筋混凝土棚架，占地44000平方米、设摊4096个、总投资440万元的大型集贸市场基本建成，可容纳3万人在场内交易。市场建设前后仅用了10个月时间。1986年9月26日，第三代市场正式开业。义乌第三代小商品市场经两次扩建，到1990年底已成为我国最大的小商品专业批发市场。1986年9月建成开业的义乌第三代小商品市场义乌第四代市场-篁园市场摄于1994年二、飞跃（义乌第四代市场）1992年建成开业的义乌第四代小商品市场同年，义乌小商品市场更名为“浙江省义乌市中国小商品城”。义乌第四代市场于1990年筹办，1991年动工兴建，1992年1月17日通过交工验收，可安排摊位7100个。2月13日，义乌第四代市场试营业。3月2日，国家工商局公布义乌小商品市场为全国十大市场之一。1993年12月17日，中国小商品城股份有限公司（商城集团前身）创立。1994年6月4日，中国小商品城中国小商品城第四代市场二期工程通过交工验收，7月8日，二期市场试营业。中国小商品城第四代市场的建设，采取了集资建场办法，其中一期市场7710户集资1542万元，二期市场5989户集资1197.8万元。三、新篇（义乌第五代市场）“义乌小商品市场”又称“中国小商品城”，建于1982年，是我国最早创办的专业市场之一。20多年来经历五次搬迁八次扩建，目前由义乌国际商贸城、篁园市场、宾王市场三个市场簇群组成。2005年被联合国、世界银行与摩根士丹利等权威机构称为“全球最大的小商品批发市场”。2008年市场总成交额达381.81亿元，连续18年位居全国工业品批发市场榜首。发展永无止境。义乌的第一步目标是到2011年，城市国际化程度明显提高，人均GDP从2007年的7788美元提高到12000美元。到2020年，人均GDP达到20000美元以上，基本建成在全球具有较高知名度、美誉度的国际商贸名城。义乌国际商贸城摄于2009年第二部分：中国义乌国际商贸城概况总建筑面积：311.5万平米商位：47000余个经营户：55000余户构成：项目已投入使用的是一区、二区、三区、四区，正在建设施工的是五区。（五区建筑面积634712㎡，标准商位数7000个，概算投资16.5亿，计划2010年投入使用）一区二区三区四区五区CBD国际商贸城一区中国中国义乌国际商贸城一区市场于2001年10月奠基，2002年10月22日正式投入营运，市场占地420亩，建筑面积34万平方米，总投资7亿元，分为主体市场、生产企业直销中心、商品采购中心、仓储中心、餐饮中心五大经营区，共有商位10000余个，经营户10500余户。一楼经营花类、玩具；二楼经营饰品；三楼经营工艺礼品；四楼开办了中小生产企业直销中心、台商馆，东铺房为外贸企业采购服务中心。楼层行业区块一楼花类A区花类|花类配件毛绒玩具B区毛绒玩具充气玩具电动玩具C区电动玩具普通玩具D区普通玩具E区二楼头饰A区|B区头饰|珠宝首饰C区珠宝首饰D区|E区三楼喜庆工艺装饰工艺A区装饰工艺B区|C区瓷器水晶旅游工艺|相框D区相框饰品配件E区四楼花类|饰品A区工艺品饰品B区|C区D区|E区•行业分布国际商贸城二区中国中国义乌国际商贸城二区于2004年10月22日开业，市场占地483亩，建筑面积60余万平方米，拥有商位8000余个，经营户逾万户。一楼经营箱包、伞具、雨披·袋；二楼经营五金工具·配件、电工产品、锁具、车类；三楼经营五金厨卫、小家电、电讯器材、电子仪器仪表、钟表等；四楼设生产企业直销中心及香港馆、韩商馆、四川馆、安徽馆、江西九江馆、新疆和田馆等精品交易区；五楼设外贸采购服务中心；市场中央大厅二、三楼设旅游购物中心、中国小商品城发展历史陈列馆。东辅用房配套有工商、税务、派出所、银行、餐饮、物流、邮政、电信等职能和服务机构。市场配套有商务楼、写字楼、四星级酒店及东、西两个广场，开通环线观光旅游车（免费）楼层行业区块一楼雨披-袋伞具箱包F区二楼锁具|电工产品|五金工具配件F区五金工具配件G区车类三楼五金厨卫|小家电F区电讯器材|钟表|电子仪表仪器G区四楼地方商品展示区F区安徽商品展示区香港商品展示区四川商品展示区韩国商品展示区五金电器五金电器四楼连接体五金电器|箱包|电子|钟表G区五楼外贸机构F区|G区国际商贸城三区中国中国义乌国际商贸城三区建筑面积46万平方米，一至三层拥有14平方米标准商位6000余个，四至五层拥有80-100平方米商务商位600余个,四楼为生产企业直销中心，入场行业为文化用品、体育用品、化妆品、眼镜、拉链·钮扣·服装辅料等行业。市场内设有中央空调、宽带网络系统、网络电视、数据中心、消防安全监控中心。市场内人、货流畅通无阻，汽车可达各个楼层，设有多个地面停车场和屋顶停车场。现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务，以及住宿、餐饮、娱乐等服务功能配套齐全楼层行业区块一楼眼镜H区笔墨用品/纸制品二楼办公学习用品L2区体育用品办公学习用品H区运动器材/体育休闲用品文化体育用品L3区三楼化妆品L2区洗涤护肤用品/彩妆/美容美发器具·化妆品配件H区镜梳钮扣/拉链服装辅料辅料/配件L3四楼文化体育用品H国际商贸城四区中国中国义乌国际商贸城四区市场建筑面积达108万平方米，拥有商位16000余个,现有经营主体19000余户。市场一楼主营袜类；二楼主营日用百货、手套、帽类、针棉；三楼经营鞋类、线带、花边、领带、毛线、毛巾；四楼主营文胸内衣、皮带、围巾。现代物流、电子商务、国际贸易、金融服务、餐饮服务等市场配套服务齐全，市场还拥有4D动感影院、旅游购物等特色商业服务。楼层行业区块一楼袜类二楼日用百货西区帽类手套针棉织品东区三楼线带花边领带毛线毛巾西区鞋类东区四楼皮带围巾西区文胸内衣东区第三部分：国际商贸城规划设计亮点一、主入口设计中国义乌国际商贸城现投入是四个区，每个区都规划了一个主入口，从设计造型来看都是不一样的，但有一个共同之处“大气、美观”。二、交通设计中国义乌国际商贸城充分考虑到市场对交通需求，在市场前后配备了大量的停车场，市场的楼顶也作为了停车场使用；每一楼层车辆可到达并卸货，配备相应的停车位；开辟了部分公交始发站等等。国际商贸城规划设计亮点三、中庭设计市场内设计了大量的中庭，主要是为客户提供一个明亮的购物环境，舒缓客户因逛市场而带来的烦躁和疲劳。四、景观设计从项目建成后来看，中国义乌国际商贸城在规划设计阶段是非常重视景观设计。项目前后虽然都是用来做停车场使用，但也是配备了大量的绿化，连建筑每一层机动车道路边都种植了绿色植物，还有相应的绿地公园等。五、配套配置在项目的西面的辅铺配置大量的配套设施如银行、餐厅、药房、邮政、票务中心、复印室、超市等；并规划了公交始发站，满足市场内部工作人员上下班的需求。主入口大厅区域之间的连廊，楼层直接相同市场内部墙面的浮雕宽阔的走廊六、其他第四部分：国际商贸城项目特点一、划行入市只要属于小商品市场内规划的行业，经营者必须进入市场内经营，除了具备一定条件和资格的商户才能申请在市场外开辟场所，这是义务小商品市场长久不衰的有力保障。二、产权统一中国义乌国际商贸城的产权全部属于浙江中国小商品城集团股份有限公司，不对外销售，对外只进行招商和出售使用权，商铺面积约15㎡/个。三、使用权获取途径1、定向安排商位：主要是拆迁安置使用。2、招投标商位：指通过投标（定向投标）等形式取得使用权的商位。3、定向招商商位：指享有产权人招商优惠政策，由产权人定向招商引进取得使用权的商位。备注：第1、2两种方式获得的商位是可以转让和转租，第3种获得的商位是不可以转让和转租；转让转租需要获得国际商贸城管理公司的认可。四、租金状况1、每个区域的租金都不一样，彼此之间的租金相差较大。2、有二楼租金高于一楼租金的情况出现。3、租金样本点如下：商铺名称位置经营内容经营面积(m2)租金贝婴玩具一区1楼2408玩具7-815W/年万源一区2楼5319饰品20W/年百灵饰品一区2楼5829饰品7-855W/年兴超皮具四区4楼46224皮具42-3W/年盛熙箱包二区1楼12511箱包147W/年正大箱包二区1楼12228各类箱包1430W/年奇艺五金铁艺二区2楼15040铁艺工艺品1410-20W/年旭日灯饰二区3楼14709灯饰1812W/年艇浪电器二区3楼18429电脑万年历、LED电子钟1410W/年铭艺珠绣三区1楼12510珠绣包、鞋、手机套155-6W/年思美三区2楼25141美术用品1420W/年义乌顺水文具三区2楼21328相册158W/年鑫民日化三区3楼27255-57蓝月亮、劲豹、飞豹4240W/年四区3楼43826水晶鞋、EVA外贸鞋146W/年康妮鞋业四区3楼44259时装鞋1410W/年力邦针织四区4楼47118针织配件1410W/年四区4楼皮带7.22.38W/年五、管理状况1、虽然是同一个市场，但每个区都设立不同的分公司管理，互不干涉，政策上也有不同。2、市场内各区域管理费用不同，即使同一个区域内隔壁商位之间的管理费也有所不同。3、商位的国