民事判决书

扬州市广陵区人民法院民事判决书(2019)扬广民初字第xxx号原告：李晓晴，女，×族，××年××月××日出生。住所地：×××。委托诉讼代理人：xxx，xxx律师事务所律师。被告：张华，男，×族，××年××月××日出生。住所地：×××。委托诉讼代理人：xxx，xxx律师事务所律师。第三人：陈红，女，×族，××年××月××日出生。住所地：×××。第三人：安居（扬州）房产中介公司。住所地：×××。法定代表人：xxx，该公司董事长。委托诉讼代理人：xxx，安居（扬州）房产中介公司法务专员。原告李晓晴与被告张华、第三人安居（扬州）房产中介公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及委托诉讼代理人，被告及委托诉讼代理人，第三人委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原被告签订的合同编号为201606036的《房地产买卖协议》，即被告向贷款银行一次性还清贷款同时申请办理解除抵押；2、判决被告按合同约定将扬州市江阳东路125号房屋的所有权过户登记至原告名下，并向原告交付上述房屋；3、由被告承担原告的律师费。事实和理由：2016年6月26日,原告在安居（扬州）房产中介公司的居间下与被告签订了合同编号为201606036的《房地产买卖协议》。合同约定被告将位于扬州市江阳东路125号的房产以人民币660万元的价格出售给原告。协议签订之日，原告支付购房定金10万元。协议第三条约定：由于房产尚属于抵押状态，被告应在协议签订后15日内向贷款银行一次性还清贷款同时申请办理解除抵押登记手续。协议第六条约定：若因一方的原因导致一手产权证无法办理解押，守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任。协议第七条约定：交易房产产权清晰，如存在其他共有人，出让方确保其余共有人均同意出售。协议中还就房产的交付、购房款的支付、违约责任、争议的解决方式等进行约定。2016年7月10日，被告以其妻不同意出售房产为由要求解除协议，并以书面函件通知了原告及中介公司，同时告知愿双倍返还原告已支付的定金共计20万元。原告收到通知后，当即表示不同意解除协议，要求张华继续履行协议。2016年7月20日，被告将房产再次委托中介机构以720万元的价格出售，并告知原告，若要购房，可以710万元的价格成交，原告坚持应以670万元的价格交易，双方协商无果，原告认为被告的通知原告解除协议并未得到原告的同意，双方未达成合意，不符合合同解除的条件，应当继续履行合同。且被告至今尚欠银行贷款2,031,06元，未按照协议第三条约定在协议签订后15日内向贷款银行一次性还清贷款同时申请办理解除抵押登记手续，被告的行为已严重违反双方的合同约定，损害了原告的利益，遂将被告诉诸法院，并申请查封了讼争房产。被告张华辩称，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。1、《房产买卖协议》第九条约定：若出让方张华反悔，应以书面的形式立即通知李晓晴及中介公司，并自悔约之日起3日内将李晓晴已支付的定金双倍返还并将李晓晴已支付的房款（不计利息）返还给李晓晴。2016年7月10日，被告已经以书面函件通知了李晓晴及中介公司，告知其愿双倍返还李晓晴已支付的定金共计20万元。因此，被告不存在任何违约行为。2、对于原告主张的被告未按照《房屋买卖协议》第三条的约定在协议签订后15日内向贷款银行一次性还清贷款同时申请办理解除抵押登记手续的诉讼理由，被告提出其签订《房产买卖协议》的时间是2016年6月26日，依协议约定被告应于2016年7月11日前向贷款银行还清贷款并解除抵押登记手续，但被告已于2016年7月10日依照《房产买卖协议》第九条的约定以书面的形式通知了原告及中介公司，并表示愿依据协议约定双倍返还原告已支付的定金共计20万元。因此，在合同已经解除的情形下，被告便不负有签订协议之日起15日内偿还贷款及解除抵押登记手续的义务，原告的主张不具有事实和法律依据，应当依法予以驳回。第三人陈红述称，原告的诉讼请求缺乏依据，应予驳回。涉案房屋是被告与其的夫妻共同财产，而协议只有被告签字，被告转让案涉房屋的行为属无权处分行为，在其不予追认合同效力的情况下，该协议事实上履行不能，继续转让案涉房屋既无法律依据，也没有事实基础，将会极大损害被告及第三人的合法权益，故不同意原告的诉讼请求。第三人安居（扬州）房产中介公司述称，其作为居间方已为买受人提供了真实有效的可交易房源，并积极促成双方签订行之有效的房屋买卖协议，原告的诉讼请求不涉及公司的义务，公司服从法院判决。经审理查明，2016年6月26日,原告在安居（扬州）房产中介公司的居间下与被告签订了合同编号为201606036的《房地产买卖协议》。合同约定被告将位于扬州市江阳东路125号的房产以人民币660万元的价格出售给原告。协议签订之日，原告支付购房定金10万元。2016年7月10日，被告以其妻不同意出售房产为由要求解除协议，并以书面函件通知了原告及中介公司，同时告知愿双倍返还原告已支付的定金共计20万元。原告收到通知后，当即表示不同意解除协议，要求张华继续履行协议。2016年7月20日，被告将房产再次委托中介机构以720万元的价格出售，并告知原告，若要购房，可以710万元的价格成交，原告坚持应以670万元的价格交易，双方协商无果，遂诉诸法院。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。以上事实有原、被告的身份信息、合同编号为201606036的《房地产买卖协议》、公证书、房产证、房屋交易文件、收据、支付宝电子回单、抵押证明以及当事人当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：1、被告以书面函件通知原告及中介公司解除协议，同时告知愿双倍返还原告已支付的定金共计20万元能否成为解除协议的条件。2、被告未于协议签订后15日内向贷款银行一次性还清贷款同时申请办理解除抵押登记手续是否构成违约。3、被告以其妻陈红不同意出售房产为由要求解除协议能否成立。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，原告依约履行了支付定金的付款义务，积极促成合同目的的达成，因此不符合法定解除协议的条件。被告以书面函件通知原告及中介公司解除协议，同时告知愿双倍返还原告已支付的定金共计20万元，原告在收到通知后，当即表示不同意解除协议，要求被告继续履行协议，因此双方也未能达成约定解除的条件，因此，被告以其妻不同意售房为由拒绝履行合同的行为已构成违约，其后再次委托中介机构以720万元的价格出售，并告知原告可以710万元的价格成交的行为违背了诚实信用原则。依法成立的合同受法律保护，当事人应当遵循诚实信用原则全面履行各自的义务，因此原告要求被告继续履行合同的诉讼请求本院依法予以支持。由于被告2016年7月10日“通知解除协议”的行为不能成立，因此在原告依约支付定金后，被告应依协议规定还清贷款并配合原告过户，被告未于协议签订后15日内向贷款银行一次性还清贷款同时申请办理解除抵押登记手续构成违约。原告要求被告按合同约定将扬州市江阳东路125号房屋的所有权过户登记至原告名下，并向原告交付上述房屋的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。本案中，涉案房屋的产权人为张华且系单独所有，基于物权法的不动产登记公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系翻屋的完全权利人，基于完全权利人就有处分权，原告的信赖利益应当得到保护，即应当认定原告与被告于2016年6月26日签订的《房产买卖协议》有效，双方均应依诚实信用原则恪守履行。综上所述，原告的诉讼请求事项成立，应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告与被告于2016年6月26日签订的合同编号为201606036的《房产买卖协议》继续履行；二、被告应于本判决生效之日起十五日内一次性偿还银行贷款并解除抵押登记手续，在原告按照合同规定将购房尾款及时交付的前提下，配合原告办理房屋过户手续；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费xxx元，保全费xxx元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于扬州市中级人民法院。审判长×××审判员×××审判员×××××××年××月××日（院印）本件与原本核对无异书记员×××