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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。翡翠城项目总体发展战略及定位谨呈：XXX有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联按地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目关键字城市新兴开发区大规模豪宅项目参考借鉴点核心问题解析、城市豪宅体系本报告是严格保密的。3项目研究工作的阶段划分第二阶段（中期）项目定位及总体发展战略2007/1/212007/1/27第三阶段（终期）提交终稿工作最终成果城市发展、宏观经济背景研究沈阳市房地产市场调研对专家及消费者深度访谈提交整体报告（中期）市调结论回顾案例借鉴项目定位开发模式研究经济测算2007/2/16至今工作第一阶段（市调沟通）市场现状及客户细分2007/3/6根据客户建议深化研究，完善报告提交整体报告（终稿）本报告是严格保密的。4问题界定和结构化分析制定整体发展方向战略形成项目定位区域机会挖掘市场机会挖掘地块一经济测算项目机会挖掘客户机会挖掘市场产品分析客户需求分析案例借鉴地块二发展方向客户目标及背景分析本报告是严格保密的。5客户目标本报告是严格保密的。6本报告研究的对象——地块一和地块二，研究重点在于地块一区域主要出入口主要交通干道浑河地块一地块二已交纳地价意向已定，目前尚未挂牌，只有占地面积和假设容积率指标地块一与地块二有万科城相隔，距离约为1000米，地块条件也相差较远，不具备按一个项目整体考虑的条件XXX公司要求重点研究地块一本报告首先研究重点对象地块一，地块二在最后联动分析万科城本报告是严格保密的。7地块一客户目标畅销(一期尤为重要）目标1在控制风险的基础上实行利润最大化目标2项目要树立XXX公司品牌，满足政府要求目标3客户的目标实质上是项目的宏观愿景。现实的目标体系则是随着市场的变化和项目的发展在动态变化的。本报告是严格保密的。8项目背景及限制性条件写字楼是XXX公司在沈阳的总部，必须达到5A标准，而且一定要在前期启动酒店既是考虑XXX公司员工的后勤需要，又是政府对形象的需求，所以会先找酒店管理公司，再根据其要求做成五星级标准商业类物业的总比例为40％，可以调整到最低20％；地价已经按照40％交纳，而且必须在沿河布置部分商业开发商要求解决的是写字楼和酒店面积及位置排布考虑政府要求和XXX公司自身需求，物业底线面积要求：商业2万，酒店4万，写字楼2万本报告是严格保密的。9目标解析和背景解析本报告是严格保密的。10目标解析目标1是包含在目标2中，并由项目开发节奏和合理的物业配比来把握在控制风险的基础上实现利润最大化核心目标项目要树立XXX公司品牌，满足政府要求兼顾目标超越万科城：速度影响力外观价格…本报告是严格保密的。11五星级酒店市场——未来供应量大，竞争趋于白热化；而且本项目不在发展区域上目前投入使用的5星级酒店有5家目前在建的5星级酒店有8家，并且仍有相当数量的5星级酒店处于规划中政府计划未来沈阳5星级酒店将超过20家参照城市：北京：37家上海：20家深圳：10家绿岛森林公园酒店皇朝万豪酒店丽都喜来登洲际酒店黎明国际酒店凯宾斯基酒店瑞宝酒店皇冠假日酒店皇朝万鑫酒店富丽华酒店海润锦江酒店沈阳国际饭店北方君悦酒店德郡豪生国际大酒店酒店市场分析本报告是严格保密的。12沈阳写字楼项目主要分布在和平区的和平北大街沿线及沈河区的青年北大街沿线的两大产业带上，本区域不在未来发展方向上沈阳写字楼开发重点区域还在南部，未突破城市二环线;四大热点片区：北站、中心区（和平）、沈河片、五里河片;中高档项目集中在北站CBD片和五里河片;本区域不在写字楼市场的主要发展方向上;内环线二环线青年大街北站CBD中心区沈河五里河写字楼市场分析本报告是严格保密的。13写字楼市场发展趋势分析——供应量大，空置率呈上升趋势，情景不明朗81.7万22.5万73.4万16万73.4万35万01020304050607080901998年以前1998-2000年2000-2006年供应量投入使用通过对写字楼市场的最具代表性的楼盘进行统计的数据显示，被调查楼盘供应总量为73.5万平米，其中空置率约为34.8%。写字楼市场典型楼盘供应和使用量对比图写字楼物业经营情况不佳，空置面积达30%以上。随着金廊工程的启动，位于青年大街沿线的写字楼项目在未来的2-4年内竞争将越发激烈。本报告是严格保密的。14沈阳商业市场分析——两线三点式发展格局中街、太原街长江街是沈阳最重要的三条商业街，集中了全市50%以上大型商业及80%以上的经营面积；五爱街、三好街属于后起的专业市场；太原街是沈阳传统商圈，目前是沈阳市中高档百货集中的区域。中街是沈阳传统商圈，目前发展后劲不足。区域内大型商场的档次较低，与太原街区域已然形成一定的差距。五爱市场是东北亚经济圈和环渤海经济圈最大的流转型轻工产品交易中心。三好街是东北地区最大的IT产品集散地，长江街：以北行商圈为中心向南北扩张。中部集中商业区，南部为餐饮和娱乐区，北部为科技文化区的格局。商业市场分析本报告是严格保密的。15沈阳商业市场发展——本区域不在商业发展的重点方向上商业地产发展类型：原有商圈基础上改造或继续扩张，主要集中在太原街、中街、北行商圈；沿青年大街、北站CBD衍生的商业、写字间、公寓等大型综合体；大型住宅区的配套设施或一般社区配套；北行商圈太原街商圈北行商圈青年大街沿线北站CBD衍生区浑南新区商业本报告是严格保密的。16从大浑南地区商业趋势来看，长白岛商业应该以服务于本区域为主从区域商业规划面积看，远远超过了区域商业所需要的最大面积，市场风险高；浑南新区大型商业供应量巨大，现有的三个大型商业项目供应量超过90万平方米，总量超过100万平米；北行商圈太原街商圈北行商圈青年大街沿线北站CBD衍生区浑南新区商业（亿丰商业广场）（中国女人街）（泛华商业广场）区域商业中心项目商业面积中国女人街230000平方米亿丰商业广场400000平方米泛华商业广场250000平方米其他项目150000平方米合计1030000平方米本报告是严格保密的。17从本区域的商业供应量来看,已经超出区域商业的需求，本项目商业量必须控制万科城商业5万平方米；格林生活坊商业4万平方米；本项目商业面积2~6万平方米；中远项目商业面积约6万平方米和黄项目...........长白岛政府规划指标：用地面积：11.06平方米公里规划人口：12.6万人从国际上通用的人均商业面积指标，0.7-0.91平方米/人，服务13万人需要的最大商业面积是12万平方米；从现有商业及规划商业面积看：万科+格林+中远+本项目12万平方米因此区域商业应以服务社区为主要发展方向，并严格控制开发量；人均商业服和建筑面积(峰值)0.7-0.91平米/人步行商业的合理服务半径800-1000M本报告是严格保密的。18由于本项目商业面积比例浮动在20~40%，即2~6万平米，而且地价已经交清，无法退还；基于XXX公司利润最大化的考虑，我们思考能否将超出的4万平米商业转换为价值相对住宅较高的公寓？本报告是严格保密的。19公寓市场呈现供大于求的趋势，市场存量超过50万平方米，未来将有大量新增项目完工31530030022080049695060914002201802401104002003805483500200400600800100012001400百利保大厦Soho新天地海润国际银信国际公寓盛华苑国际公寓昌鑫置地公寓汇宝国际公寓希尔斯联邦华锐世界城总套数已售套数公寓市场总体供应量较大，超过了100万平方米，呈现出供大于求的趋势。目前公寓市场上只有40%已经售出，尚有50%未完工，存量已超过50万平方米。沈阳市公寓最密集区域是太原街地区和北站地区。公寓市场分析本报告是严格保密的。20公寓产品客户中，以投资客为主，部分为自用客户。公寓平均入住率不足五成，以办公用途为主公寓市场客户群表现为二元消费群：投资、自用。其中投资占大部分。自用客户中，办公比例大于居住。公寓产品终端使用者以办公目的为主，居住情况较少。例如艾特国际公寓项目共有公寓950套，其中购买自用加租赁用于办公用途的有241套，入住率约为32%。65055055045075020%70%30%50%30%0100200300400500600700800腾龙国际公寓海润国际公寓城建国际公寓皇城酒店公寓艾特国际花园0%10%20%30%40%50%60%70%80%租金水平入住率公寓市场现房租赁项目均为2005年以前入市，其租赁价格分布在400-800元/平方米/年。公寓租赁市场表现平淡，在总体平均入住率不足五成（含自用）的情况下，现房租赁比例更是较低。本报告是严格保密的。21前几年入市的产品采用了返租销售的方式，但由于后继市场表现不佳，导致投资客的热情锐减返租销售项目名称地区皇城公寓太原街女人街浑南希尔斯联邦北站万丽城晶座太原街新湖峰尚铁北银信商务公寓太原街沈阳公寓市场竞争激烈，产品同质化，区域集中，客户群定位相似。为吸引投资客，一部分产品采用了返租销售的方式，收益率基本在6-8%左右。如希尔斯联邦、海润国际等。目前在政策限制、投资者理性分析、已有公寓项目无法兑现收益、股市等其他投资渠道分流等多种因素影响下，返租形式对投资者的吸引力开始减弱。公寓项目多集中于沈阳商务商业氛围较成熟的太原街和北站地区，投资客户更多看重这些区域的商务商业价值和未来升值。北站地区成熟的商务氛围和太原街地区繁华的商业环境产生了大量的商务办公需求，对商务公寓物业的需求也随之增加。如太原街地区的百利保大厦和海润国际就达到了比较高的销售速度和入住率。本报告是严格保密的。22新入市的产品单价呈走低的趋势，同时出现清水房销售以控制总价；公寓市场已经接近价格战的边缘项目名称单价（元/平）装修情况开盘时间海润国际8000精装2004.11腾龙国际商务公寓7600精装2004.11希尔斯联邦6300精装2005.5Soho新天地5600无2005.6昌鑫置地公寓5500无2005.7银信国际公寓6200精装2005.8百利保大厦6800精装2006.4华锐世界城4600无2006.4盛华苑国际公寓5500无未开盘沈阳公寓市场的发展经历了几个阶段：第一阶段，2002年初-2003年，出现公寓产品，特征为：改造项目居多、公建立项、精装修小户型，单价高，市场接受力强；代表项目：当代程式；第二阶段，2003年-2005年，产品类型出现多元化，价格多元化，出现大量公寓项目，仅和平区与沈河区就有40多个新项目供应，且价格较高，市场接受度不如第一阶段；代表项目：海润国际、腾龙国际；第三阶段，2005年之后，为市场竞争下的产物，呈现供大于求、价格走低趋势，产品同质化严重，出现了清水房销售，并大量出现返租类纯投资公寓。代表项目：华锐世界城、soho新天地、昌鑫置地；Soho新天地：05年入市之初，公寓产品均为精装修，在后期入市的公寓产品已推出价格较低的清水房，目前整体销售60%。昌鑫置地：与Soho新天地采取了同样的产品策略，05年推出均价在6300元/平的精装修公寓，而06年销售的公寓产品已调整为5500元/平的清水房。2004年之前入市项目，均价都在7000元/平带装修公寓项目；2005年之后入市项目，价格明显走低，带装修项目价格分布在6000-7000元/平之间，而清水房的价格都分布在6000元以下；本报告是严格保密的。23公寓市场小结——整体发展陷入困境公寓市场整体供应量大，呈现出供大于求的趋势，目前市场处于低谷区；目前公寓的客户以投资客为主，对返租销售热情降低；终端用途以商务办公为主，入驻企业多为创业型或成长型的本地公司，面积在50-70平方米；租赁市场表现不佳，现有公寓产品外在表现与住宅相似，体现不出商务物业的高形象，配套服务也无法满足企业公司商务需求，同时直接影响了后续项目的销售。