中国当代房地产研究专题之8：人口空间分布的总结与展望

敬请阅读末页的免责条款行业研究专题报告人口空间分布的总结与展望贾祖国[e-mail]2009年5月8日——中国当代房地产研究专题之八周期性消费品房地产推荐（维持）人类城市化进程进展到今天，几多城市只剩古迹，几多城市繁荣不再，几多城市依旧欣欣向荣。这些都和人口的空间分布有着直接的关系。人口的空间分布有无规律？如有，这些规律是什么？这就是本报告所探寻的答案。‰人口空间分布的决定因素：我们认为，在整个人类历史中，经济机会是决定人口空间分布的最主要因素，经济机会是由企业家（包含地主、商人）追求利润的动机决定的，他们将企业的地址选在能带来最大利润的地区，而企业的利润又取决于人类特定时期供给条件（技术）和人类需求的变动；‰工业革命前人口的空间分布形态为散居：牧业时代，人类的流动是“逐水草而居”。当农业和牧业分离后，地主和农民根据可耕地的分布而逐渐聚集在一起，也即人口是根据农业生产的经济机会来分布的。除了商业，已有的少量城市基本没有什么特别的居住优势。人口分布基本上都是散居在乡村地区；‰第1次工业革命导致了人口的快速集中：以纺织机械为起点，以蒸汽机为核心的第1次工业革命创造了以棉纺工业为核心，包括纺织工业、冶金工业、采煤工业、早期制造业和运输业等五大部门的主导产业群。企业的选址主要靠近煤矿、铁矿和交通枢纽。人类对于收入弹性较高的工业品需求迅速增长，不但人口快速聚集到城市，而且城市也比较集中。城市人口非常密集，居住条件极为恶劣。农村地区的人口相应地不断下降；‰第2次工业革命延缓了人口快速集中的趋势：第2次工业革命导致电能的广泛运用。企业的选址不再需要靠近煤矿、铁矿和交通枢纽，企业选址更自由化。人类的需求也逐步转向了服务。城市出现分散化，郊区化也开始大规模出现。市区面积大幅增长，人类居住条件逐步趋于舒适；‰第3次工业革命对人口空间分布的影响才刚刚开始：随着通讯技术的快速发展，企业的选址越趋自由，目前计算机和通讯技术的发展对人口空间分布的影响也只是刚开始让人感觉到，但其影响在长期上将越来越显著。人们对闲暇和自然的追求也在一定程度上影响了企业的选址。城市进一步分散化、城市郊区化，人口出现了向农村回流；‰中国人口空间分布现状与展望：目前中国的工业更多地是混合地利用了第1、2、3次工业革命的成果。人口总体还将继续从农村向城市迁移，更多的人口会从中小城市向一线城市迁移，一线城市的边界不断扩展，这些都是一个补课的过程；鉴于三大都市圈都处于东部沿海，气候、环境都相对较好，因此中国三大都市圈在长期都将依然是人口迁移最主要目的地。三大都市圈郊区，尤其是风景秀丽的区域，以及周边的中小城镇在长期都将是人口迁移的最主要方向。上证指数2597行业规模占比%股票家数（只）1167.4总市值（亿元）90274.9流通市值（亿元）59517.8重点公司市值（亿元）32601.8行业指数%1m6m12m绝对表现13.4121.0-8.0相对表现5.853.423.0-70-60-50-40-30-20-10010May-08Aug-08Dec-08Apr-09(%)房地产沪深300相关报告行业研究敬请阅读末页的免责条款Page2正文目录一、人口空间分布概述...............................................................................41、人口空间分布的研究意义...................................................................................42、人口空间分布的决定因素...................................................................................4二、工业革命前人口空间分布形态为散居..................................................61、农业时代经济机会分析及选址............................................................................62、农业时代人口的空间分布...................................................................................63、农业时代人口的居住情况...................................................................................7三、第1次工业革命导致了人口的快速集中..............................................81、第1次工业革命与“供给”条件的变化.............................................................82、经济机会分析及企业选址.................................................................................103、人口的空间分布：人口快速聚集到城市、城市集中.........................................124、城市发展与居住情况........................................................................................13四、第2次工业革命延缓了人口快速集中的趋势.....................................161、第2次工业革命与“供给”条件的变化...........................................................162、经济机会分析及企业选址.................................................................................183、人口的空间分布：多中心城市、郊区化...........................................................194、城市发展与居住情况........................................................................................21五、第3次工业革命对人口空间分布的影响才刚刚开始..........................251、经济机会分析及企业选址.................................................................................252、人口的空间分布：人口开始向农村回流...........................................................253、城市发展与居住情况展望.................................................................................26六、中国人口空间分布现状与展望...........................................................271、人口空间分布现状...........................................................................................272、人口空间分布展望...........................................................................................27行业研究敬请阅读末页的免责条款Page3图表目录图1：瓦特的蒸汽机和火车........................................................................................9图2：19世纪英国的棉纺工厂...................................................................................9图3：伊利诺伊中心铁路...........................................................................................11图4：19世纪末城市生活图景.................................................................................15图5：福特生产线....................................................................................................18图6：电能的广泛利用—1900年巴黎博览会...........................................................18图7：美国各地理区域人口分布占全国总人口百分比...............................................19图8：美国每百人汽车拥有量...................................................................................20图9：美国有话机居民户占比...................................................................................20图10：美国都市中心区人口和郊区人口占总人口百分比情况..................................20图11：1915年的芝加哥..........................................................................................22表1：经济机会与人口空间分布总结..........................................................................5表2：18世纪英国纺织业重要技术发明时间表..........................................................8表3：1860-1910年美国主要城市人口（单位：万人）...........................................13表4：第2次工业革命各主要工业部门重要发明情况...............................................17表5：美国各区域人均收入占全国平均收入百分比..................................................19表6：1850年-1970年美国主要城市市区面积（平方英里）情况............................21表7：19世纪末、20世纪初英国主要地区每所住房所住的人数..............................22表8：19世纪末、20世纪初苏格兰总