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标杆房地产企业必须要应对的50个涉税风险点主讲人：蔡昌caichang@126.com著名房地产税收筹划实战专家中央财经大学税务管理系主任国际注册高级会计师（ICSPA）中国第一位税务筹划方向博士第三种眼光看税收筹划的奇才北京大学、清华大学客座教授任国内多家股份公司独立董事国内知名房地产企业税务顾问蔡昌第1讲标杆企业如何规避涉税风险2019/8/244税务风险企业的纳税行为偏离税法规定，而导致企业未来利益的损失。其表现形式是多缴了税或者少缴了税，再或者是引起未来多缴税或少缴税。房地产企业为何面临更多的税务风险呢？（1）开发周期长，不确定性大。（2）流程复杂，不易于整体观。（3）朝令夕改，房地产政策变化快。（4）涉及政府监管多，协调难度大。税务风险的由来房地产价值链及纳税情况分析房地产税负重、征税环节多、涉及16个税种税收政策复杂而多变各地执行尺度不一税收征管严、稽查多设计建安环节资金运筹与成本分摊预售与销售项目清算与增值自持物业获取土地税务指引为房地产企业价值链重构与税收筹划指明方向，形成系统的风险控制框架与节税模式。营业税土地增值税企业所得税全程税务指引——房地产税务重构2019/8/2461.制度与流程控制策略如何进行土地转移的筹划？转让土地，合作建房，还是其他模式【案例】：企业分家，土地房产转移1、转让土地使用权2、合作建房3、转让在建工程4、对外投资标杆企业涉税风险应对策略【案例分析】：鸿翔集团是一家开发房地产企业，2012年3月取得一块土地，价值为6000万元，经过董事会决议，准备将土地用于建造鸿翔大厦（作为一家酒店独立经营），从事宾馆住宿和餐饮娱乐服务。鸿翔大厦的建设期为2年，建造鸿翔大厦预计需要再投入1.3亿元资金，预计建成后的鸿翔大厦的公允价值为2.8亿元。请问：集团应如何投资建设鸿翔大酒店？如何投资建设星级酒店【案例分析】如果先建设鸿翔大厦，建成后以大厦对外投资设立鸿翔大酒店进行经营，则需要按照公允价值2.8亿元计算缴纳土地增值税和企业所得税。如何投资建设星级酒店【筹划方案】鸿翔集团以土地使用权和1.3亿元资金，投资成立一家法人企业，由该法人企业建造并经营鸿翔大厦。建造过程：委托一家建筑施工企业代建。【技巧】：先投资再委托代建【案例引申】：大型集团公司一般以集团名义出面谈判，但具体拿地时以下属子公司与政府签订土地出让协议，然后建设酒店等经营性物业。如何投资建设星级酒店2019/8/24102.合同签订策略（1）建安成本的分拆：通过经济合同界定“材料投入清单”。（2）分体的工程项目：分签技巧（3）建安工程的转包：设计一家建安公司标杆企业涉税风险应对策略2019/8/24113.涉税会计处理策略顶部穹窿的摊销处理成本对象独立核算：成本核算对象成本分拆的会计技巧标杆企业涉税风险应对策略第2讲房地产50个涉税风险点确定投资主体（1）独立核算的法人子公司（2）非法人的二级分公司（3）项目部风险点1、利润分配的税收成本2、注册地与开发地是否一致3、长期持有还是短期包装出售4、借款经营与资金运作模式1.确定投资主体的税务风险点税收管辖权分析——属地管理（1）营业税：纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地主管税务机关申报缴纳营业税；纳税人销售、出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报缴纳营业税。（2）土地增值税：自转让房地产合同签订7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税（3）土地使用税：土地所在地税务机关征收（4）房产税：房产所在地税务机关征收2.房地产分支机构的税务风险点风险点（1）分公司不具备法人资格，其民事责任由公司全盘承担。包括签订合同、融资、对外投资等。（2）分公司接受发票（3）分支机构盈亏状况新设分支机构亏损时，可以考虑采用分公司模式。（4）分支机构的利润分配及风险责任问题分支机构不利于进行独立的利润分配；公司运作多个项目时，可能会涉及别的项目风险牵连；分公司也会对总公司造成信誉和经营业绩的显著影响。2.房地产分支机构的税务风险点风险点（5）分公司的企业所得税操作实务a.分公司跨区经营，主要涉及地区财政利益关系，各地税务局存在争抢税源问题。b.跨省经营：统一核算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库。——财税【2008】28号分支机构在项目所在地按月或按季度预缴企业所得税。分支机构新设当年不用预缴地方，分支机构撤销当年的税款全部由总机构缴纳。c.省内跨市经营：按照省局政策执行。【河北政策分享】2.房地产分支机构的税务风险点风险点（1）境外投资者收购中方股权，或以股权转让及其他方式并购境内房地产的，须妥善安排职工、处理债务，自外商投资企业营业执照颁发之日起3个月内以自有资金一次性支付全部转让金（2）中外方股东均不得签订有保证任何一方固定回报的收益条款（3）境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外资房地产审批。（4）外汇出入境符合国家外汇管理政策。3.外资房地产企业的税务风险点注册资本约束条件国内设立居民房地产企业，但股东为非居民企业股东。注册资本要求：（1）投资总额在1000万美元（含）以上的，注册资本不低于投资总额的50%。（2）投资总额在300万美元至1000万美元的，注册资本不低于投资总额的50%。（3）投资总额在300万美元（含）以下的，注册资本不低于投资总额的70%。3.外资房地产企业的税务风险点2019/8/2419开办费的会计与税务处理开办费不再列入长期待摊费用，与会计准则一致，可以从生产经营当期一次性扣除。国税函[2009]98号文件规定，新税法中开（筹）办费未明确列作长期待摊费用，企业可以在开始经营之日的当年一次性扣除，也可以按照新税法有关长期待摊费用的处理规定处理，但一经选定，不得改变。开办费中的业务招待费直接计入开办费，可以实现一次性税前扣除，不需作纳税调整。【税务指引】：开办费尽早列支扣除。4.开办费的纳税风险点房地产信托融资的两种模式（1）信托债务融资：房地产企业向信托公司举债，约定按期支付利息。信托融资成本高于银行贷款利率，且需要支付大笔融资顾问费或财务顾问费。（2）信托股权融资：房地产企业直接吸收信托公司投资。税后支付融资成本，增加显性税负。5.房地产信托融资的税务风险点风险点（1）信托债务融资合同和利息单据是扣税凭证，融资成本超银行贷款利率部分不能扣除；（2）融资顾问费形式上为服务业发票，不能作为资本化利息进入开发成本，导致土地增值税损失。（3）信托股权融资到期后需要股权溢价赎回信托公司所持股份，股权转让溢价无法实现税前列支，额外承担土地增值税和企业所得税。同时信托资金退出时，也会涉及股权定价风险。5.房地产信托融资的税务风险点风险点（1）契税计税依据的确定国税函【2009】603号文件规定：出让国有土地使用权，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。对通过招拍挂程序承受国有土地使用权而支付的全部经济利益。对通过招拍挂程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。财税【2004】134号文件规定：出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。6.出让土地计征契税的税务风险点2019/8/2423（2）计税依据第一：以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。6.出让土地计征契税的税务风险点2019/8/2424（2）计税依据第二：没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：之一，评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。之二，土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。6.出让土地计征契税的税务风险点2019/8/2425（3）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。（4）先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。——《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）6.出让土地计征契税的税务风险点2019/8/2426土地返还款如何记账？观点一：取得土地使用权以实际支付的土地价款作为土地成本，实际收到的出让金返还款直接冲减土地成本。观点二：土地返还款具有政府补助的性质，计入营业外收入。【思考】：一般认为，如果企业通过招拍挂取得土地且已全额缴纳了土地出让金并取得全额票据的，后期所取得的土地返还款应作为营业外收入。土地增值税扣除要求：一般可税前扣除全部土地价款。大连-土地返还款不得计入扣除项目。青岛-从政府部门取得的拆迁补偿及财政补贴款项，抵减开发成本中的土地征用及拆迁补偿费的金额。7.取得政府土地返还款的税务风险点2019/8/2427对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。——《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函[2008]662号）【注意】：纳税人不得因各种原因少交出让金而减少契税。8.土地用途变化的税务风险点房地产企业应按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入开发产品的建安成本。《房地产开发企业会计制度》规定：土地闲置费计入管理费用。《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》规定，土地闲置费计入“土地征用费及拆迁补偿费”。9.土地闲置费的税务风险点《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。【思考】土地闲置费可在土地增值税前扣除吗？9.土地闲置费的税务风险点2019/8/2430土地使用税何时开始缴纳？何时终止？以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。——《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）（一）征用的耕地，自批准征用之日起满1年时开始缴纳土地使用税；（二）征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。——《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》处理技巧：先做土地整理，稍后与政府签订出让合同9.土地使用税的税务风险点土地投资的涉税分析（1）营业税免征营业税——财税【2002】191号（2）土地增值税对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中的，暂免征收土地增值税。——财税【1995】48号对于以土地作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用暂免征收土地增值税的规定。———财税【2006】21号10.土地作价投资的税务风险点土地投资的涉税分析（3）契税同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属划转，包括母公司与全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的划转，免征契税。——财税【2012】4号财税【2008】175号、国税函【2008】514号均