XXXX房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险

-1-2012房地产开发全程各阶段入账票据处理技巧与风险控制一、当前税收征管环境与财务人员面临的风险1、税收增长如“脱缰野马一日千里”2、税务稽查正逐渐从“执法督查”转为“以抓收入为主”，自查+重点稽查，纳税评估3、以票控税，查假票白热化，发票是税务稽查的突破口，也是企业税收管理的重点和难点2012年全国税务稽查工作要点：查账、查案、查税必查票2012年的稽查重点行业，分别是：房地产、建筑、交通运输、煤炭、水泥、农产品加工（加工集中）行业4、要成为一个税务认可的财务工作者（1）千万不要卖弄你的财务会计知识、税务知识，不要表白没问题（2）尽量让他们找出你的小错误，比如发票不正规等等（3）尽量拖延时间，承认错误（4）装傻充愣，推三阻四（5）别忘了倒开水让人家喝（6）稽查是有任务的，配合稽查人员完成任务5、财务工作者本身：（1）学会用税收的思维方式解决经营问题；账表做到“不管你信不信，反正审计/稽查当时信”（2）税收政策的运用要在行政机关容忍的范围内；（3）理论与实际有差异，税收政策的运用注意合法与合理的结合，角度不同，结论不同；（4）知道处理程序比明白实体规定更重要，程序是解决实体问题最有效武器；（5）掌握“法无授权即禁止”，是规避执法风险的保障，也是应对稽查的关键（6）具体经办人员决定成败，不是财务太无能，而是税法太狡猾……（7）涉税问题不是可以随意咨询的—财务拨打12366引发的补税（8）不符合法律规定的税收筹划，无论是地方政府怎样支持支持，地方官员如何保证，都不能阻止税务机关的查处。6、总结：（1）发票，你心中永远的痛，忠告：与假票彻底分手吧（2）股权交易，你的达摩克利斯之剑（3）利润大户，hold住查与不查、税款都在那里，不增不减；来与不来，财务都在那里，不卑不亢；严稽查，你永远都不知道下一个倒霉的会是谁！7、《刑法修正案（七）》201条：纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报，逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额10%以上的，处三年以下有期徒刑；-2-有第一款行为，经税务机关依法下达追缴通知后，补缴应纳税款，缴纳滞纳金，已受行政处罚的，不予追究刑事责任；五年内受罚或二次以上行政处罚的除外8、《税收征收管理法》六十三条：纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。9、《刑法修正案（八）》第205条：虚开本法第205条规定以外的其他发票，情节严重的，处二年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处罚金；情节特别严重的，处二年以上七年以下有期徒刑，并处罚金；单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。起诉标准：《最高人民检察院公安部关于公安机关管辖的刑事案件立案追诉标准的规定（二）》第六十八条规定“非法出售发票案（刑法第209条第四款）非法出售普通发票100份以上或者票面额累计在40万元以上的，应予立案追诉。”财务人员的涉税风险：若单位犯了上述几项罪，则判刑的是单位法定代表人、财务人员。另外，《全国人民代表大会常务委员会关于惩治偷税、抗税犯罪的补充规定》第三条规定，企事业单位犯偷税罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役。二、合法有效扣除凭证的种类1、财政收据（非税收入收据、捐赠收据、财政监制；不含资金往来结算收据）2、税务监制发票3、自制原始凭证4、合同+收据+判决书/调解书/公证书收据是否可以税前列支？可以税前扣除的收据同时符合以下条件（1）费用合法真实，要有交易或提供劳务的合同；（2）与生产经营有关；（3）符合有关扣除标准（4）费用本身不具“经营活动”特征（收款方既不交增值税，也不交营业税，如赔偿款），符合不需要开发票的条件不需要开发票的情形：给予农民的青苗补偿费；工伤事故赔偿金；职工解聘经济补偿金；给予个人的拆迁补偿金；股权收购和资本收购支出；经济合同违约支出…《营业税细则》第19条：条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证（合法有效凭证），是指：①支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证；②支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证；③支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，-3-税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明；④国家税务总局规定的其他合法有效凭证。三、跨期取得发票的税务处理与会计处理1、跨年度发放工资（工资薪金扣除的原则—收付实现制，实际支付）国税函[2009]3号《实施条例》第三十四条所称的“合理工资薪金”，是指企业按照股东大会、董事会、薪酬委员会或相关管理机构制订的工资薪金制度规定，实际发放给员工的工资薪金。《实施条例》第三十四条，企业发生的合理的工资薪金支出，准予扣除。前款所称工资薪金，是指企业每一纳税年度支付给在本企业任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、年终加薪、加班工资，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出2、已付款但跨期取得发票的费用某公司在2010年9月发生一笔代理费支出，2011年取得发票，该费用是否允许扣除？3、无发票、无付款的预提费用（后付的利息、租金）总局2012年15号公告：企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。4、跨期成本之存货5、跨期成本之固定资产6、以前年度应扣未扣费用，应如何处理？总局公告2012年第15号：根据《税收征收管理法》的有关规定，对企业发现以前年度实际发生的、按照税收规定应在企业所得税前扣除而未扣除或者少扣除的支出，企业做出专项申报及说明后，准予追补至该项目发生年度计算扣除，但追补确认期限不得超过5年。企业由于上述原因多缴的企业所得税税款，可以在追补确认年度企业所得税应纳税款中抵扣，不足抵扣的，可以向以后年度递延抵扣或申请退税。亏损企业追补确认以前年度未在企业所得税前扣除的支出，或盈利企业经过追补确认后出现亏损的，应首先调整该项支出所属年度的亏损额，然后再按照弥补亏损的原则计算以后年度多缴的企业所得税款，并按前款规定处理。总局2011年第34号第六条规定，汇缴期前取得发票才能税前扣除（企业当年度实际发生的相关成本、费用，由于各种原因未能及时取得该成本、费用的有效凭证，企业在预缴季度所得税时，可暂按账面发生金额进行核算；但在汇算清缴时，应补充提供该成本、费用的有效凭证），而总局2012年第15号第七条规定，企业发生应扣未扣的支出，可以在5年内追补扣除。即15号第七条是否否定了34号第六条？没有，是让追溯在所属年度扣除，然后该退就退税，或者抵当年的应交所得税-4-7、汇算清缴结束后，取得以前年度开具的发票如何处理？本年支付所属期为以前年度的费用，如何处理？四、财务人员如何规避风险，发票的审核要点1、票据种类是否合规（视收款方应交何种税而定）普通发票代码第一位，根据收款方经营主业来判断2、票据来源是否合法（发票来源地与开票单位所在地相符）普通发票代码第2-5位3、发票有效期：发票所属年份，普通发票第6-7位。4、票据与经济合同经济业务是否相符（交易双方名称、劳务/货物）5、票据形式是否合规（抬头、印章）——汇总开具发票必须附清单6、付款方向与支付方式7、真伪检查五、权责发生制的运用与以票控税之争，“实际发生”如何界定1、实际发生与实际支付实际发生就是一项经济业务的义务和权益现在发生了；实际支付就是现在兑现了一项经济业务的义务和权益。显然实际发生中的经济业务的义务和权益时点就是现在，而实际支付中的经济业务的义务和权益时点则可能是过去、现在和将来。从时点和对价上来看：实际发生≠实际支付。收入和费用的确定不能以是否收付款项作为标准，要遵循权责发生制原则，除非有明确规定（如工资薪金支出），所以款项支付行为不是扣除项目的实际发生标志。但是企业支付的款项并不能与经济业务形成对价关系，而且支付的款项金额无法确定为扣除项目支出的金额，所以款项支付行为不一定就是表示扣除项目的实际发生。实际发生的税金是企业为取得经营收入实际发生的必要的、正常的支出，与企业发生的成本、费用性质相同，是企业取得经营收入实际发生的经济负担，符合税前扣除的基本原则。因此，将税金和成本、费用并列为支出，支付义务发生即为实际发生，也就意味着扣除项目支出发生，无论款项是否支付，还是付款凭据是否取得，纳税人最终都要负担此项费用，把支付义务发生时间作为扣除项目实际发生时间符合权责发生制原则。2、实际发生与取得发票收到发票只是取得了支付款项的凭证的行为，并不能说明扣除项目什么时间发生的。若将收到发票作为扣除项目的实际发生，最终就是税前扣除遵循收付实现制，所以收到发票也不能作为扣除项目真实发生的标志。况且发票也不是费用真实发生的唯一凭据，如农民拆迁补偿等，但需提供适当凭据，否则如果成本确已发生，税务机关可以核定开具或收到发票不仅仅是表示取得了收付款项凭证的行为，同样也表现双方对该经济业务的义务和权益互相确认行为。即使是违规提前开具发票没有款项支付行为，也属于承担约定义务，具有不可撤消的性质，也就是说双方确定的发生时间和支出金额。3、实际发生与权利义务发生支付义务发生也就意味着扣除项目支出发生，无论款项是否支付，还是付款凭据是否取-5-得，纳税人最终都要负担此项费用，把支付义务发生时间作为扣除项目实际发生时间符合权责发生制原则。至于这种支付义务的金额是否能够确定、是否有支付凭据这只是税前能否扣除的条件，并不能否认纳税人对支付义务的负担。当然支付金额不能确定、没有合法凭据即使扣除项目实际发生也不能在税前扣除。税法和《会计准则》对销售（交易行为）的规定差异在于“相关的经济利益很可能流入企业”；都强调“企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；收入的金额能够可靠地计量；已发生或将发生的销售方的成本能够可靠地核算”。在这里税法排除了“可能”性却强调“可靠”性，观注点在“所有权转移”和“义务承担”上。通过上述分析，判断“实际发生”实用简易的方法：应当采用货物商品（服务）名义交付与支付义务发生双重标准来认定，即只有同时符合这两个条件才可认定为“实际发生”。六、入账票据管理1、自查发现假发票如何补救，纳税检查发现假发票如何定性处罚？2010年度开发项目未完工，税务检查发现有1000万假发票计入开发成本，应该如何定性处罚？如果是费用发票呢？2、当年票据的入账时效与不合规票据的补救3、跨年度发票的税务处理土增税清算后转让房产，扣除项目按清算时单位建筑面积成本乘以销售或转让面积计算（即：清算之后发生的成本，清算时已发生但尚未取得，清算之后取得合法票据将无法扣除）4、发票遗失如何处理5、如何避免取得虚开、代开的发票6、稽查查处假票应如何定性处罚，企业如何应对七、违约金专题1、房产企业支付的违约金支付给业主——支付给供应商或建筑商——2、房产企业收取的违约金向供应商或建筑商收取——向业主收取——八、征地过程票据（拆迁补偿）（一）土地闲置费的扣除企业所得税——国税发[2009]31号第27条，土地征用及拆迁补偿费土地增值税——国税函[2010]220号，不得扣除（二）拆迁还建发票如何开具2009年1月，A房产公司参与旧城改造，以评估价值为基准，拆迁补偿协议约定，被-6-拆迁人可选择货币补偿，也可选择按面积置换新建房屋（协议价4800/平方）。2010年6月开发项目完工，现房销售价格为6000/平方，税务机关提出安置部分应按6000/平方计税，你认为是否正确？房地产企业拆迁实物补偿如何缴税一、营业税1、纳税义务发生时间房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补