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商品房预售•2007中华人民共和国城市房地产管理法•第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：•（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；•（二）持有建设工程规划许可证；•（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；•（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。1商品房预售（续1）•2010关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知•未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动。23商品房预售（续2）•注1：是否属于违法预售房地产，应该由当地的房地产开发管理部门来确定，税务机关即使证据确凿，也不能界定收取的款项为非法收入。•注2：实际工作中应按照企业在内部认购阶段取得的预售款预征所得税，但有关行政部门判定该收入为非法收入除外。开盘前的预收款•2010河北关于营业税若干政策问题的公告•房地产开发企业在开发、销售商品房过程中，以各种名目收取的诚意金、订金、看房费等费用以及销售购房卡、选房卡、VIP卡等取得的款项，均属于预收性质的款项，其纳税义务发生时间与预收房款相同，为收到款项的当天。（所得税？）4开盘前的预收款（续）•1995国税函156号营业税问题解答（之一）•营业税暂行条例实施细则第二十八条规定:“纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。5收入的范围•2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法•第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。•2001安徽关于个人所得税若干政策问题的通知6收入的确认时间•2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法•第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：•2006财税162号关于印花税若干政策的通知•（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。7收入的确认时间（续）•六（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。•营业税实施细则第二十五条纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。8银行按揭方式•（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现•2002北京关于对房地产公司收取客户的违约金征收营业税问题的批复9解除买卖合同•2006国税函865号关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复•2011财税32号关于购房人办理退房有关契税问题的通知•对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。10银行按揭方式（续）•第十九条企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金(担保金)不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。•2011公告第25号企业资产损失所得税税前扣除管理办法4411委托销售•六（四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现：•1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。•2009财税29号关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知12委托销售（续）•3.采取基价(保底价)并实行超基价双方分成方式委托销售开发产品的，属于由企业与购买方签订销售合同或协议，如果销售合同或协议中约定的价格高于基价，则应按销售合同或协议中约定的价格计算的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现，企业按规定支付受托方的分成额，不得直接从销售收入中减除•注：佣金的实际支付和扣除限额的基数不一致13佣金的纳税地点•营业税暂行条例•第十四条营业税纳税地点：•（一）纳税人提供应税劳务应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。•但是，纳税人提供的建筑业劳务以及国务院财政、税务主管部门规定的其他应税劳务，应当向应税劳务发生地的主管税务机关申报纳税。14佣金的纳税地点（续）•2004总局令第7号税务登记管理办法•第十条（五）从事生产、经营的纳税人外出经营，自其在同一县（市）实际经营或提供劳务之日起，在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本；•2005国税函402号关于大连市税务检查中部分涉税问题处理意见的批复15样板房•2009国税发31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法•第二十七条开发产品计税成本支出的内容如下：(六)开发间接费。•指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括。。。项目营销设施建造费等。•注：开发产品内的样板房装修费16样板房•2008广州土地增值税清算工作若干问题的处理指引•三(四)房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。•2010厦门房地产开发企业土地增值税清算管理办法23•2008青岛房地产开发项目土地增值税税款清算管理暂行办法16.517单独的样板房•一、单独建造、事后拆除的•建造成本和装修费用，作为长期待摊费用处理，参照企业所得税法实施条例第七十条的规定分期摊销（销售费用），摊销年限不得低于3年。•注：以经营租赁方式租入房屋进行装修，发生的租金和装修费用在租赁期间均匀摊销（销售费用）18开发产品的样板间•二、在开发产品内建造，事后出售•建造成本和装修费用，作为开发成本处理，不允许在当年申报扣除，但允许在未来实际销售年度申报扣除，同时可以享受土地增值税的加计扣除。•注：开发产品包括住宅、非住宅•三、利用公共配套设施作为样板间的•如果属于非营利的公共配套设施，建造费用按照公共配套设施处理，装修费用作为长期待摊费用处理19开发产品的样板间（续）•情形：出售小区内已建成商铺，但书面合同约定三年后再实际交付。在这段期间，开发商保留控制权，用于售楼部或样板间、家居展示等用途。•2008国税函576号关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复20赠送家用电器•2006国税函1278号关于中国移动有限公司内地子公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知•2007国税函778号关于中国联通有限公司及所属分公司和中国联合通信有限公司贵州分公司业务销售附带赠送行为有关流转税问题的通知•2007国税函1322号关于中国网络通信集团公司及其分公司和中国网通（集团）有限公司及其分公司业务销售附带赠送行为征收流转税问题的通知21赠送家电会计处理•一、销售前明确承诺赠送的•1、属于捆绑销售，不需要单独计算增值税，实质上是合并计算销售不动产营业税•2、如果赠送的家电、家居构成房屋的附属设备或设施，则属于开发成本，未来可以享受土地增值税的加计扣除，如可视对讲系统、壁挂锅炉、整体厨房、整体卫生间等，否则计入销售费用，如空调、电冰箱、家具等。22赠送家电会计处理（续）•二、如果采用有奖销售形式，由于是否赠送具有不确定性，或者明确赠送但金额不确定，不论是否人人有份，均属于销售费用，同时扣缴个人所得税•2011财税50号关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知23赠送家电的发票•如果开发商没有过渡发票，即要求供应商的发票抬头为业主，自己只负责办理转交，则房地产销售收入和销售成本不包括赠送的家电金额。•如果开发商过渡了发票，即要求供应商的发票抬头为自己，自己统一开具销售不动产发票，则房地产销售收入不得扣除赠送的家电金额，但家电金额可以作为销售费用或开发成本处理。2425预售款的会计处理•2006企业会计准则第14号——收入•2008国税函875号关于确认企业所得税收入若干问题的通知•成本可靠计量标志一般认为应办理竣工决算。在办理竣工决算前，预售款和缴纳的营业税金等均不进入会计损益，即会计利润一般仅反映期间费用预售年度会计处理•借：银行存款借：应交税费•贷：预收账款贷：银行存款•注：只影响资产负债表，不影响损益表。但按照纳税资金能力原则，必须按照税法规定的预计计税毛利率计算征收所得税•债务偿还程序2627竣工决算年度会计处理•借：预收账款•贷：主营业务收入•借：营业税金及附加•贷：应交税费•借：主营业务成本（已售）•开发产品（未售）•贷：开发成本所得税季度预缴•2008国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知•对于房地产开发企业来说，如果不考虑以前年度亏损，第4行实际利润总额=会计利润+预售收入×计税毛利率－预售收入对应的营业税金及附加（含土地增值税）•2008国税函299号关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知（部分废止）28营业税金•2009房地产开发经营业务企业所得税处理办法•第十二条企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。•注：多数省份下发文件，允许扣除预售收入对应的营业税金及附加、土地增值税29权责发生制与配比原则•与收入存在直接因果关系的扣除项目（如销售成本和销售税金），应当与收入保持在同一个纳税年度申报扣除•与收入没有直接因果关系的扣除项目（如期间费用），应当按照权责发生制原则扣除•直接因果关系一般表现为完全变动成本30计税毛利率•第八条企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定:•（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。•（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。31计税毛利率（续）•（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％•（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%•注:不包括经济适用房等项目配套建设的商铺、车库、地下车位等未完工产品取得的收入•毛利率=（收入－成本）÷收入•项目所在地≠企业注册地32计税毛利率偏低•由于征收房地产开发企业所得税时，是按照预计计税毛利率暂估销售成本，因此不属于预缴税款性质，未及时申报预售收入，或者期间费用在汇算清缴时没有正确纳税调整，导致少缴纳税款的，应当按照征管法63条偷税处理•如果税务机关核定的计税毛利率低于实际毛利率的，应当在项目完工或者决算年度补缴所得税款，但不涉及滞纳金和罚款。33法律性质•征管法第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁帐簿、记帐凭证，或者在帐簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。•房地产企业按照会计规范的要求，在办理竣工决算前不需要在账簿上记载会计收入和成本，但按照税法规定应当进行纳税调整，否则属于“进行虚假的纳税申报”34亏损弥补•2008国税函635号关于填报企业所得税月（季）度预缴纳税申报表有关问题的通知•注：季度申报可以弥补以前年度亏损，但第一季度的申报如果在上年度汇算清缴前，无法弥补上年度亏损•从新的季度申报表的逻辑结构分析，也可以弥补当年以前季度的亏损•季度预缴申报表35广告宣传和业务招待•2006国税发31号关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知（明