搜索
1第二章权属调查第一节权属调查概述一、土地权属的含义土地权属：是指土地产权的归属，是存在于土地之中的排他性完全权利。包括：1.土地所有权2.土地使用权3.土地租赁权4.土地抵押权5.土地继承权6.地役权等多项权利21、土地所有权①概念：占有、使用、收益和处分的权利②行使范围：国家集体③特征：权利主体特定；不待他人积极行为就可实现；依法管理、一定收益及分配；追及的效力；具有不动产的一切特征。④范围的限制：国家集体3我国土地所有权的性质：社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。1.全民所有制主体：中华人民共和国客体：土地1）城市市区的土地2）农村和城市郊区依法划归国有的土地3）未划归集体的土地（荒山、荒地等）2.集体土地的主体：农民集体经济组织客体：农民集体经济组织所管辖的土地，同时也包括农民个人的自留地、自留山和宅基地等。土地制度的核心：土地产权4我国土地所有权关系三个阶段：①建国初至1957年：土地国有和农民私有②1958—1978年，土地国有和农村劳动群众（农业社、人民公社）集体所有并存。③1978年以后，经济体制改革，土地全民所有和农村集体所有，同时，进一步明确了土地所有权与使用权分离的土地使用制度。52、土地使用权①概念：土地的使用、收益和部分处分的权利②范围：国有土地：国有建设用地使用权、国有农用地使用权、国有未利用地使用权等集体土地：农用土地使用权、居民宅基地使用权、乡村企事业建设用地使用权等③特征：行使范围受限制；权利主体特定；权利稳定；随客观条件变更或主观原因可消失。63、土地他项权利①概念：所有权和使用权以外与土地密切相关的权利。②特征：他人土地上享有；满足他人土地需求；主体为他人；限制土地的权属主；客观存在的权利。③类别：抵押权；租赁权；继承权；地役权（相邻权）：相邻临时占用权、相邻通行权、相邻截水用水权、相邻排水权、相邻安全权、相邻采光通风权等74、土地权属主所谓土地权属主（或称权属主，或权利人）是指具有土地所有权的单位或土地使用权的单位和个人。国家机关、企事业单位、社会团体、“三资”企业、农村集体经济组织和个人，按法律规定取得土地的使用权，均为土地权属主。乡镇企事业单位和个人依法取得集体所有土地的使用权，也为土地权属主。林地、草原、水面、滩涂等的使用权依法取得的单位和个人，均为土地权属主。但要依照《森林法》《草原法》《渔业法》等的有关规定取得。8土地权属管理包括：1.土地权属的确认2.土地权属变更管理3.土地权属纠纷的调处4.土地权属方面违法行为的查处土地权属的确认(确权):依法对土地的权属状况的认定。确权是权属管理的重要基础工作，而土地权属管理又是地籍管理的核心。二、土地权属的管理和确认91、权属单元的划分①宗地：凡被权属界址线所封闭的地块称为一宗地。所有权宗地使用权宗地②街坊：由互通道路、沟渠、河流等线形地物封闭的地块。三、权属调查的划分和编号10地块和宗地的含义1.地块是指一个连续的区域，并可辨认出同类属性的最小的土地空间区域。特征：A、空间上的连续性B、空间位置固定，边界明确C、同类属性可单一、可集合2.宗地是指由权属界线封闭的独立权属地块。内涵：①宗地是一个地块，表明宗地在空间上的连续性。②宗地的空间位置固定，边界明确。③标识宗地的同类属性为土地的权利、利用类别、质量和时态等土地基本要素的集合。11宗地划分的基本原则（1）由一个权属主所有或使用的相连成片的用地范围划分为一宗地。（2）如果同一权属主所有或使用不相连的两块或两块以上的土地，则划分为两个或两个以上的宗地。（3）如果一个地块由若干个权属主共同所有或使用，实地又难以划分清楚各权属主的用地范围的，划为一宗地，称组合宗。12争议地、间隙地和飞地争议地是指有争议的地块，即两个或两个以上权属主都不能提供有效的确权文件，却同时提出拥有所有权或使用权的地块。间隙地是指无土地使用权属主的空置土地。飞地是指镶嵌在另一个土地所有权地块之中的土地所有权地块。132、地籍编号①地籍号a)一般城镇按镇、街坊、宗地三级编号。b)较大城市按行政区、街道、街坊、宗地四级编号。c)街坊一般按道路、街巷、河流为界划分，大小应适宜。d)预编地籍号统一自左到右，自上而下由“1”按顺序编制街道、街坊、宗地号。在编号中的位置第1、2位第3、4位第5、6位第7、8位第9、10位第11、12、13位宗地编号×××××××××××××代码数字范围00～9900～9900～9900～9900～99001～999代码意义省级代码城市级代码县、县级市、区代码街道、镇、乡代码街坊、行政村代码宗地序号（宗地编号）14②界址点编号a.按宗地编号每宗地独立编号b.按图幅统一编号图幅内的界址点统一编号c.按地籍街坊统一编号在地籍街坊内所有宗地统一编号15四、土地权属调查的内容土地权属调查是指以宗地为单位，对宗地的权利、位置等地籍属性的调查和确认。调查的主要内容：1.查清一宗地的权属状况，包括宗地权属性质、权属来源、取得时间和权属主的名称。2.查清一宗地的位置、界线、四至关系、行政界线及相关的地理名称等。3.查清一宗地的利用状况和土地级别。16五、权属调查的要求权属认定正确，界址指定与标定准确，丈量与计算精确。权属调查是应做到：1.法律程序完备2.表图填制齐全3.调查记录清楚整齐4.数据准确可靠17一、确认土地权属的重要性权属管理的重要基础；权属管理是地籍管理的核心；土地权属管理的基础工作；与劳动人民的生产、生活及社会活动、思想意识密切相关；国家经济结构和社会稳定的基础。第二节土地权属的确认181.原则：以法律、法规条文为确认权属的准绳《中华人民共和国宪法》《民法通则》《中华人民共和国土地管理法》》《物权法》均为土地权属进行了规定；另外国土资源部和地方人民政府也有确认土地权属的政策和规定。2.依据：①土地权源文图资料，即土地权属的原始证据②土地权属现状，即目前土地使用者实际占用土地的状况③对非法占地和有争议的土地，应依法处理后确定其土地权属。二、土地权属的确认原则和依据19三、土地权属的确认机构1.国有土地：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发土地权利证书，确认使用权。2.集体所有的土地：由县级人民政府登记造册，核发土地权利证书，确认所有权和使用权。3.中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。20四、土地权属的确认方式土地权属调查的主要工作是对土地权属的确认。1.土地权属的确认（确权）：是指依照法律，由当地人民政府授权，在土地管理部门的主持下，由权属主、相邻土地权属主、地籍调查员和其他必要人员共同对土地权属的认定。2.确权内容：用地的历史、现状、权源、取得时间、界址及相邻权属主的有关状况等。3.土地权属的确认方式：文件确认；惯用确认；协商确认；仲裁确认。21五、农村土地权属的确认包括农村和城市郊区土地所有权和使用权的确认。内容：村与村、乡与乡、乡村与城市、村与独立厂矿及事业单位的边界等。特点：形式复杂，用地手续不全。确权方式：几种方式结合。22六、城市土地权属的确认只确认土地使用权。确权方式：主要采用文件确认。①单位用地红线图②房地产使用证③土地使用合同书④征（拨）地批准书和合同书⑤有偿使用合同书（协议书）和国有土地使用权证书。⑥城市住宅用地确权的文件23第三节土地利用分类土地分类是指研究、分析各类土地的特点及它们之间的相同性和差异性的基础上划分土地类别。土地分类的目的是如实反映土地的利用现状，分析在土地利用方面存在的问题，为科学管理提供依据。主要采取三种土地分类系统：1.土地自然分类系统2.土地评价分类系统3.土地综合分类系统241.土地自然分类主要是按土地自然特性的差异分类的。如：按土地的地貌特征进行的分类；按土地的植被、土壤等进行的土地分类。2.土地评价分类主要是依据土地的经济特性分类，如：按土地的生产力水平、土地质量、土地生产潜力等不同进行的土地分类。土地评价分类系统是确定基准地价的重要依据。3.土地综合分类主要是按土地的自然特性和经济属性，以及其他的因素，进行综合性的分类。(一)土地分类方法25(二)我国土地分类体系依据:土地的用途、经营特点、利用方式和覆盖特征等因素对土地进行的一种分类。分类原则①科学性②实用性③开放性④继承性发展状况:①为适应土地管理的需要，1984年制订《土地利用现状调查技术规程》将利用现状分为8大类，46个二级类，1989年为城镇地籍管理的需要，将城镇土地分为10个一级类，24个二级类。26发展状况:②根据新的《土地管理法》的要求，需进一步明确农用地、建设用地和未利用地的范围及土地分类的衔接，加上市场经济的发展和土地使用制度的改革，尤其是土地有偿使用以及第三产业用地的发展，也要求对原有城市土地分类进行适当调整。③随着城乡一体化进程的加快，要求在原有两个土地分类和调查成果的基础上，进行城乡土地统一分类，汇总出全国城乡统一的土地数据成果和其他调查成果，以利于全国城乡土地的统一管理和调查成果的扩大应用。27土地利用现状分类及含义（1984年标准）一级分类二级分类含义代码名称代码名称1耕地种植农作物的土地。包括熟地、新开荒地、休闲地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主，间有零星棵树、桑树、或其它树木的土地；耕种3年以上的滩地和海涂。耕地中包括南方宽小于1.0m，北方宽小于2.0m的沟、渠、路和田埂。11灌溉水田指有水源保证和灌溉设施，在一般年景能正常灌溉，用于种植水稻、莲藕、席草地等水生作物的耕地，包括灌溉的水旱轮作地。12望天田指无浇灌工程设施，主要依靠天然降雨，用以种植水稻、莲藕、席草等水生作物的耕地，包括灌溉的水旱轮作地。13水浇地指水田、菜地以外，有水源保证和，在一般年景能保浇一次水以上的耕地。14旱地指无灌溉设施，靠天然降水生长作物的耕地，包括固定灌溉设施灌溉的水旱轮作地。15菜地指以种植蔬菜为主的耕地，包括温室、塑料大棚用地。2园地指种植以采集果、叶、根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物，覆盖度大于50℅，或每亩株数大于合理数70℅的土地，包括果树苗圃等设施。21果园指种植果树的园地。22桑园指种植桑树的园地。23茶园指种植茶树的园地。24橡胶园指种植橡胶树的园地。25其他园地指种植可可、咖啡、油棕、胡椒等其他多年生作物的园地。28土地利用现状分类及含义（1984年标准）3林地指生长乔木、竹类、灌木、沿海红树林的土地，不包括居民绿化用地以及铁路、公路、河流、沟渠的护路、护岸林。31有林地指为国民经济建设用材所造的树木郁闭度大于30℅的天然林、人工林。32灌木林地指覆盖度大于30℅的灌木林地。33疏林地指树木郁闭度为10℅～30℅的疏林地。34未成林造林地指造林成活率大于或等于合理造林株数的41℅，尚未郁闭但有成活希望的新造林地（一般指造林后不满3～5年或飞机播种后不满5～7年的造林地）。35迹地指森林采伐、火烧后，5年内未更新的土地。36苗圃指固定的林木育苗地。4牧草地指以生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。草本植被覆盖度一般在15℅以上、干旱地区在5℅以上、树木郁闭度在10℅以上、用于牧业的均划为牧草地。41天然草地指以天然草本植物为主，未经改良，用于放牧或割草的草地，包括以牧为主的疏林、灌木草地。42改良草地指采用灌溉、排水、施肥、松肥、补植等措施进行改良的草地。43人工草地指人工种植牧草的草地，包括人工培植用于牧业的灌木。29土地利用现状分类及含义（1984年标准）5居民点及工矿用地指城乡居民点和独立于居民点以外的工矿、国防、名胜古迹等企事业单位用地，包括其内部交通、绿化用地。51城镇指市、镇建制的居民点，不包括市、镇范围内用于农、林、牧、渔业的生产用地。52农村居民点指镇以下的居民点用地。53独立工矿用地指居民点以外独立的各种工矿企业、采石场、砖瓦窑、仓库及其他企事业单位的建设用地，不包括附属于工矿、企事业单位的农副业生产基地。54盐田指以经营盐业为目的，不包括盐场及附属设施用地。55特殊用地指居民点以外的国防、名胜古迹、公