中国的房地产市场

《房地产金融》第一讲经济学院刘万2009年大城市房价涨势3000400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190002000021000220002009.12009.22009.32009.42009.52009.62009.72009.82009.92009.12009.11均价（元/平米）北京上海广州深圳天津沈阳成都重庆武汉长沙杭州南京济南大连海南我国的房地产是否有泡沫？1、房价收入比当住房用来满足自住性需求时，支撑房价高低的主要是居民的实际购买能力，通常用“房价收入比”来表示。联合国人居中心在对50多个国家的首都城市进行调查后认为，一套住房的合理价格应在居民年收入的2至3倍，当超过6倍时，大多数人就会无力购买，市场就会出现问题。根据测算，2007年我国房价收入比已高达7.8：1，北京、上海、深圳等一线城市房价收入均突破了10：1，北京核心区更是达到22：1的高位，明显高于东京、伦敦和温哥华等国际性大城市。2008年美国全国居民年人均收入为3.76万美元，而中国城镇居民年人均收入为2300美元，前者为后者16.3倍。而美国的住房单价折合人民币为6800元/平米。资料来源：《上海证券报》2009/11/11，6版）商品房价格（元/平米）城镇居民年人均收入年收入可购买面积夫妻年收入80平米房价套房价与家庭年收入比1991786.21700.62.16340162895181992994.72026.62.034053795722019931291.52577.41.9951551033172019941408.63496.22.4869921126911619951590.942832.6985661272691519961806.44838.92.6796781445121519971997.25160.32.58103211597731519982062.65425.12.63108501650061519992052.658542.85117081642081420002111.662802.97125601689291320012169.76859.63.16137191735781320022250.27702.83.42154061800141220032359.58472.23.59169441887601120042713.99421.63.47188432171131220053167.7104933.31209862534131220063366.811759.53.49235192693431120073863.913785.83.56275723091121120083650.0157814.3231562291997920094694.7177123.7735424375572.211我国近20年来的商品房平均价格（元/平米）05001,0001,5002,0002,5003,0003,5004,0004,5005,0001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009近20年来我国城镇居民年人均收入增长情况（元/年）02,0004,0006,0008,00010,00012,00014,00016,00018,00020,0001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009我国的房价相对收入上涨过快吗？全国历年商品住房价与城镇居民年人均收入比较0100020003000400050006000700080009000100001100012000130001400015000160001700018000190001991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009商品房价格（元/平米）城镇居民人均收入居民年收入与房价环比增长率（%）-10-505101520253035401991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009房价环比%收入环比%套房价与家庭收入比02.557.51012.51517.52022.51991199219931994199519961997199819992000200120022003200420052006200720082009思考1：房价收入比高是否就意味着一定有房地产泡沫？房价收入比本身并不能说明是否出现了泡沫经济，然而，如果从动态的角度来观察问题，房价收入比的变化率是衡量泡沫经济的一个重要标准……如果房价收入比突然加速上升，肯定可以判断在房地产市场投机需求的比重大幅度上升，泡沫经济成份急剧增加。徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社，2006，第66页.思考2：居民是否具有需求能力？我们以备受争议的2009年为例，该年我国年人均收入为17712元，房价为4695元/平米。根据公式计算：房价首付比例首付款按揭总额长期贷款利率（8折）年供年供/夫妻年收入（%）贷款20年80平米3755720.275114.43004580.04923897.467.53755720.31126722629000.04920910.259.03755720.41502292253430.0491792350.6贷款30年80平米3755720.275114.43004580.04919314.154.53755720.31126722629000.04916899.847.73755720.41502292253430.04914485.640.9贷款30年70平米3520990.270419.82816790.0491810751.13520990.31056302464690.04915843.644.73520990.41408402112590.04913580.238.32、价格租金比当房产作为投资需求时，决定房价的重要因素就是房屋租金，国际上通常用“价格租金比”来表示房价水平的高低。这类似于股票市场的市盈率（=股价/红利），那么价格租金比=房价/租金。这也是衡量房地产价格是否超出真实需求的一个最简单指标，通过动态比较，可以用于评价房地产市场是否存在泡沫。近年来，我国房地产市场“价格租金比”持续大于1，2003年全国为1.03，2004-2008年一直在1.04以上，2009年前三季度也达到1.04。价格租金比持续高于1，说明近年来随着房价的不断上升，我国房地产市场的投机和泡沫成分在不断增大。案例：如果用35万买一套2室1厅约90平米的房子，用于长期出租，银行5年以上的利率为3.6%，产权期为55年，则通过公式计算，每年的租金应为14,701元，则在理论上，房价租金比为23.8。但事实上，目前现在一年只能出租到9600-10800元，实际的房价租金比为32-36。远高于23.8.3、房价的绝对水平从绝对水平来看，我国一线城市房价已经接近甚至超过了发达国家。2008年，在美国芝加哥，一套面积200平方米的独栋别墅，新房销售中间价为每套26.4万美元，按此计算单价约9240元/平方米；日本东京市区一套面积80平方米的公寓楼再加停车位售价约为3000万日元，折合人民币192万元，每平方米约为2.4万元。反观国内，北京2009年四环以内70%以上楼盘售价达到2万元/平方米。考虑到购买力平价、我国住房只有70年的土地使用权，再考虑到美国、日本的人均收入超过我国数十倍甚至几十倍，像我国北京、上海和深圳这样的一线城市房价实际上已远远超过了发达国家。资料来源：《上海证券报》（2009/11/116版）4、为什么有房屋空置率存在？房屋空置率5%为适度左右，10%则为警戒空置率，超过20%为严重空置。比如，2005年美国商用房空置率曾高达16.5%，日本近来空置率在5-8%。国际公认的商品房空置率１０％的警戒线。1997年曼谷房地产泡沫破灭之前，市场上35.4%的住宅虽已出售但无人常住，泡沫特征明显。2009年上海易居房地产研究院的一份报告显示，2008年，我国商品房空置率达到9.50%，增幅为14.85%，增速创下1994年有统计数据以来的新高。其中，北京市商品房空置率为16.64%，居全国首位，高出全国水平75%，形势严峻。从城市分布来看，2008年一线城市北京、上海、深圳的空置率明显高于二线城市。也有人认为，中国的商品房空置率已达到２６％（易宪容，2006）。截至2009年12月末，全国商品房空置面积1.64亿平方米，同比增长21.8%。空置率高，不是一个纯粹的市场现象，而是垄断现象和腐败现象交织而成的。市场谋变：新一轮组合拳“遏制”房价1、延长住房转让营业税的免征时限2009年12月9日国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。近三次调整营业税征收办法后的营业税征收比例年份征收条件营业税征收普通住宅非普通住宅2005年个人购买二手商品房不超过2年100万*5.5%=5.5万100万*5.5%=5.5万个人购买二手商品房3-5年无税费无税费个人购买二手商品房超过5年无税费无税费2006年个人购买二手商品房不超过2年100万*5.5%=5.5万100万*5.5%=5.5万个人购买二手商品房3-5年个人购买二手商品房超过5年无税费无税费2009年个人购买二手商品房不超过2年(100万-60万)*5.5%=2.2万100万*5.5%=5.5万个人购买二手商品房3-5年无税费(100万-60万)*5.5%=2.2万个人购买二手商品房超过5年无税费营业税优惠政策到期前后出售二手房差异住宅类型政策状态2年内2-5年5年外普通住宅优惠政策期间差额征收免征免征优惠政策到期后全额征收全额征收差额约4.1%5.50%0非普通住宅优惠政策期间全额征收差额征收免征优惠政策到期后全额征收全额征收全额征收差额0约4.1%约1.4%注：差额取当前五年内二手房价两年间平均涨幅和平均总价计算以一套建筑年代在2007年9月，出售总价在100万左右的普通住宅为例，当前实行营业税优惠政策，该房产已满两年，出售免征营业税；待营业税政策过期后，该房产未满五年，需全额征收营业税，即需缴纳55000元营业税。2、提高二套房和土地出让金首付比例国务院2010年1月10日正式下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。二套房利率相对于第一套房不仅不打折优惠，而且要上浮10%以上。国土部也规定，土地出让金首付比例不得低于成交额的50%。本年人大会议可能会讨论《物业税》征收议案。如果推行，很可能在北京、深圳等大城市试行。3、政府作用的定位：加大保障性住房建设各城市人民政府抓紧编制2010-2012年住房建设规划，重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。政府通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源，着力解决城市低收入家庭的住房困难。北京市11个相关职能部门于21日联合发布了《关于贯彻国办发(2010)4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(以下简称《意见》)，遏制房价过快上涨的势头。《意见》要