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北京房地产市场运行情况2011年2月2PART1北京房地产市场分析北京市场发展综述土地市场房地产市场32010年7月，随着远郊新开楼盘的”低开”，成交量有所反弹；8-9月，市场出现了回暖迹象，9.29新政后，市场回暖势头嘎然而止，但11、12月份市场随供应增加、刚性需求消费者观望情绪的瓦解，而再次出现成交火爆现象；而房地产市场成交价格方面，持续高位运行状态。北京商品住宅成交市场—1月成交量环比下降，降幅为28.1%从近一年市场情况，可以清晰的发现，北京房地产市场依旧处于政策主导的阶段，2010年“三波”房地产调控政策（第一波为以“国十一条”为代表的紧缩型调控，第二波为以“国十条”为代表的打压型调控，第三波为以“9.29”新政为代表的管制型调）虽在一定程度抑制了投资性需求和改善性需求，造成市场成交量回落明显，但逐步被市场消化后，便重现市场回暖态势。并且在一系列的政策调控下，房地产市场价格回落现象不明显，仍处于高位运行状态。国八条政策出台，市场迅速进入“冰冻期”市场迅速转淡；成交量大幅回落，不足上月三分之一量价均有不同幅度的回落，成交量回落到上月的三分之一左右。2010年5—6月市场筑底反弹；成交量呈现稳步上涨。市场呈现“量涨价滞”特点，成交量环比上涨两成，止跌回升。部分远郊楼盘低价入市，带动成交量上涨7-9月10月11-12月受新一轮调控影响，成交量环比下降两成多成交量再次出现下降，但成交价格仍维持高位运行状态。成交量再次出现回暖势头，成交量连续两个月攀升，优质土地交易活跃。市场再次出现回暖势头2011年1月1月成交量环比下降，降幅为28.1%。受元旦和春节因素影响，多数开发商放缓供应节奏，市场供应量急剧下滑，成交量也较12月份有所下降。在年底回笼资金的压力下，打折促销的楼盘增多，引发刚性及投资需求年末的入市信心42010年1月-2011年1月土地市场成交情况——北京2010年1月-2011年1月北京土地成交量走势2010年1月-2011年1月北京土地单价及楼面地价走势2011年1月北京共成交土地23宗，成交建设用地面积96.24万平方米，成交规划建筑面积180.48万平方米。从近13个月土地市场成交情况来看，11月、12月为土地成交高峰期。近13个月北京土地成交均价出现了较大波动，4月新政后土地价格大幅跳水，9月份、12月份出现明显反弹，但随即又出现下调。本月，北京楼面地价为3405元/平方米，土地单价6385元/平方米，较12月份均出现下降。从近13个月北京土地市场成交情况来看，4月北京开始实施的土地新政使开发商拿地受到严格限制，土地价格大幅跳水，9月、12月受个别优质地块成交影响，价格明显反弹，随即又出现滑落。全年土地集中爆发在11月份和12月份，成交规模明显超出其余各月份，本月土地市场价格呈现回落态势。数据来源：北京土地整理储备中心数据来源：北京土地整理储备中心282.35149.81303.61109.00264.00125.00115.00187.18261.2324.42518.23874.84180.480.000.501.001.502.002.5002004006008001000建设用地面积（万平方米）规划建筑面积（万平方米）容积率4972614484701133369725552924289256071297386164483405766690901584718175123292456634257102731878504912352638505000100001500020000楼面地价（元/平方米）土地单价（元/平方米）52011年1月，成交的6幅中服地块占据了土地楼面地价排行的前几位，成交楼面地价均在20000元/平方米左右，本月成交地块中最高成交楼面地价仅为7600元/平方米。序号宗地名称板块成交时间占地面积(m2)规划建筑面积(m2)容积率成交总价（万元）楼面地价(元/m2)溢价率（%）竞得人1崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地望京板块3月15日835071695372.040800024066172%远洋地产2朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z4地块CBD核心板块12月22日1003014000013.9629960021400/中国民生银行股份有限公司3朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z5地块CBD核心板块12月22日957812000012.5325200021000/安邦财产保险股份有限公司、和谐健康保险股份有限公司和标准投资集团有限公司联合体4朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z3地块CBD核心板块12月22日1049012000011.4425200021000/中国国际金融有限公司等5家公司联合体5朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z6地块CBD核心板块12月22日1100719000017.2638070320037/远洋地产有限公司、香港上海汇丰银行有限公司和崇高发展有限公司联合体6海淀区西北旺北C1地块居住项目用地（唐家岭地区整体改造资金平衡项目）上地板块11月16日850991872182.237440020000/北京万科企业有限公司和五矿建设投资管理（北京）有限公司联合体7朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z14地块CBD核心板块12月21日1640122000013.4141140018700/正大置地有限公司等11家企业联合体8朝阳区东三环北京商务中心区（CBD）核心区Z15地块CBD核心板块12月21日1147835000030.4963000018000/中国中信集团公司9北京市大兴区亦庄新城X1-3地块居住及配套用地项目亦庄板块12月27日1256521260421.00226875.618000/中信房地产股份有限公司10崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目4号、5号地望京板块3月17日950182807903.05040001794999%北京保利数据来源：北京土地整理储备中心2010年1月-2011年1月北京成交土地楼面地价排名前十（居住用地）2010年1月-2011年1月土地市场成交情况——北京62011年1月，北京商品住宅供求比为1：11.97，市场供求失衡加剧2010年1月-2011年1月北京市商品住宅供求走势图2011年1月，商品住宅新增供应面积10.3万平方米，环比大幅下降，仅有5个项目供应。同比下降89.2%；成交量方面，商品住宅成交123.3万平方米，环比下降28.1%，同比上涨9.3%。从供求关系上看，商品住宅市场供求比1：11.97，市场供求失衡局面再次趋紧。北京商品住宅市场——供求关系分析数据来源：CRIC127.933.189.8110.490.370.996.3105.7144.8100.8155.6267.930.9131.186.8132.3168.265.659.971.290.7142.8102.9136.2193.0148.00123456050100150200250300住宅供应量（万平方米）住宅成交量（万平方米）供求比（右轴）7项目名称隶属区域板块环线分布物业类型开盘价格（元/m2）规模（㎡）建筑形态中信城宣武区宣武板块二环内普通住宅4000060984高层中粮万科长阳半岛房山区房山板块五环外普通住宅1500022328高层戛纳35号海淀区学院路板块三至四环间普通住宅4200013676小高层果岭假日大兴区黄村板块五环外普通住宅205003829多层御园海淀区西山板块四至五环间普通住宅200002097低层本月新开盘项目列表北京商品住宅市场——新开盘项目受到元旦和春季两大节日临近的影响，开发商推案态度不积极，2011年1月，北京商品住宅项目仅有6个项目有新推案，总建筑规模在10.3万平方米，其中不乏中高端项目，如二环内的中信城、学院路板块的戛纳35号，其开盘价格都在40000元/平方米左右。数据来源：CRIC1月份北京商品住宅共有5个项目开盘入市，开盘项目总建筑面积10.3万平方米。其中，开盘5个项目中2个是纯新盘，3个为老项目后期推盘。1月份的新开盘项目，以五环内为主。8本月成交价格一改上个月回落态势，攀至22945元/㎡，环比上涨11.6%，同比上涨20.1%，为近13个月以来价格最高位。并超过2010年4月出台国八条政策前，市场最高成交价格。北京商品住宅市场——成交价格分析数据来源：CRIC北京市2010.1-2011.1月商品住宅量价走势图2011年1月，北京商品住宅价格有所上涨，成交均价为22945元/平方米，环比上涨11.6%，同比上涨20.1%，达近13个月以来最高成交价格。本月成交价格上涨主要是由于本月多个高单价项目大面积成交所造成，如中信城、丽都水岸、首城国际中心、首开幸福广场等，其均价都在30000元/平方米以上，其单个成交量也均在1.3万平方米以上。17185155361994520749153201620817399191721869819459177941893920077191101758221378224961856118434191582061519970201122191220559229450500010000150002000025000元/平方米住宅成交均价商品住宅成交均价94%46%40%7%1%2%一室二室三室四室复式别墅2%4%43%3%15%30%3%60平方米以下60(含)-80平方米80(含)-100平方米100(含)-120平方米120(含)-140平方米140(含)-200平方米200(含)平方米以上80（含）-100㎡和140（含）-200㎡面积段，二室、三室户型为供应主力面积段户型2011年1月，北京市商品住宅市场新增供应中，80（含）-100平方米面积段占供应量首位，供应面积4.4万平方米，占比约43%；140（含）-200平方米面积段供应量列第二，供应面积3.1万平方米，占比约30%。2011年1月，三室、二室为本月商品住宅新增供应的主流户型，占比分别为46%、40%。具体来看，三室新增供应4.7万平方米，位居第一，二室新增供应4.1万平方米，位居第二，本月四室房型供应0.7万平方米，占本月供应量的7%，位居第三。北京商品住宅市场——供应结构1022%10%38%7%0%16%7%60平方米以下60(含)-80平方米80(含)-100平方米100(含)-120平方米120(含)-140平方米140(含)-200平方米200(含)平方米以上10%28%35%9%1%9%8%0%一室二室三室四室四室以上复式别墅其它80（含）-100平方米面积段成交占比最高（38%），二室、三室为成交主力户型面积段户型2011年1月，商品住宅成交面积段排名第一的为80（含）-100平方米面积段，本月成交量36.1万平方米，占总成交量的38%；60平方米以下面积段成交11万平方米，占比22%；140(含)—200平方米面积段成交26.3万平方米，占总成交面积的16%。其余各面积段的成交面积占比都在14%以下。2011年1月，商品住宅成交市场的中坚力量依然是二室和三室。本月二室成交面积42.6万平方米，占比35%，三室成交面积34.2万平方米，占比28%。一室成交12.4万平方米，占比10%本月商品住宅成交主力户型仍为中小户型，一室、二室、三室总占比73%。北京商品住宅市场——成交结构1116%13%14%26%23%5%3%100万以下100万（含）-150万150万（含）-200万200万（含）-400万400万（含）-1000万1000万（含）-2000万2000万以上9%3%10%26%16%12%24%6000元以下6000(含)-10000元10000(含)-15000元15000(含)-20000元20000(含)-25000元25000(含)-30000元30000元(含)以上10000（含）-15000元/平方米和30000(含)元/平方米以上单价