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2008年8月徐州新沂项目徐州新沂项目徐州新沂项目徐州新沂项目最高最好用途研究终期报告最高最好用途研究终期报告最高最好用途研究终期报告最高最好用途研究终期报告致江苏国信地产致江苏国信地产致江苏国信地产致江苏国信地产2免责申明免责申明免责申明免责申明就我们所知，我们在研究过程中所依据的资料和信息是准确和有效的。但是，一旦我们所依据的基本假设有所改变，我们的推荐和建议也将随之而变。下列因素将可能导致我们的基本假设发生变化：新的政府法令公司政策的变化对新沂房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革和重要事件等我们在此强调仲量联行的任务只局限于提供详细的物业顾问和市场建议，我们的研究不包括任何法律和税务议题。这份报告仅为贵方使用，具有保密性。我们不对任何第三方承担任何责任，同时，未经我方事前的书面同意，本报告的全部或任何部分不得在任何文件、声明中发表或与第三方交流。我们在此强调，对于未来需求、商业趋势、物业价格、租金和吸纳量的估计是对未知事物的估计，这些估计应该被认为是对未来可能发生事物的预示性的评估，而非完全确定的事实。对这些主要因素作出预测的过程包含了许多对外界因素非常敏感的变量，任何改变都可能极大地影响该报告的结果，我们在此提请贵方注意。该报告的结论绝不代表常规意义上的物业估价。物业的市场价值受到诸多因素的影响，例如场地特性、开发项目性质、质量和条件、可比销售、市场趋势、收益、竞争、规划和设计、产权的抵押、限制和其他障碍等等。该报告并没有包括上述这些因素。因此，我们认为该报告中的分析只是预示性的，而非一份完整的估价报告。对于贵方或任何第三方在融资、购买、出让或出租等交易中因使用该报告中的财务分析而引起的任何损失和损害，我们不承担任何责任。3目录目录目录目录一一一一、、、、住宅开发建议住宅开发建议住宅开发建议住宅开发建议4二二二二、、、、办公楼开发建议办公楼开发建议办公楼开发建议办公楼开发建议52三三三三、、、、酒店开发建议酒店开发建议酒店开发建议酒店开发建议110四四四四、、、、零售开发建议零售开发建议零售开发建议零售开发建议169五五五五、、、、开发商访谈开发商访谈开发商访谈开发商访谈254六六六六、、、、整体开发策略整体开发策略整体开发策略整体开发策略260七七七七、、、、财务分析财务分析财务分析财务分析2824一一一一、、、、住宅开发建议住宅开发建议住宅开发建议住宅开发建议5项目市场份额测定市场及目标客户定位市场及目标客户定位市场及目标客户定位市场及目标客户定位项目开发建议项目定价策略6项目SWOT分析优优优优势势势势坐拥沭河及黄墩河，以及新建的中心湖等多个景观带，相比目前新沂主城区内的知名住宅项目，具有独一无二的景观优势；本区域东面的锡沂工业园区严格控制有污染的企业入住，从而保证环境不受污染；本区域为规划中沭东新城的商贸中心，未来的增值空间较高；国信地产雄厚实力作支持，将引入领导性的高品质住宅产品和开发理念。劣劣劣劣势势势势区域距市中心距离稍远，目前的出行交通不够便捷；区域生活和娱乐休闲配套设施严重缺乏；由于区域属于全新开发的新区，目前尚未形成成熟的居住氛围。挑挑挑挑战战战战目前全国范围内房地产市场处于调控阴影期，并且这一态势可能进一步持续未来将面临新沂其它区域住宅项目的竞争，尤其是目前市政府未来可能搬迁的城南新区；新沂市未来3~5年住宅的集中供应将使市场竞争更为激烈；新沂市区人口规模较小，且流动人口不足。住宅市场的持续性需求很大程度上依赖于锡沂工业园规划构想按时按量地落地实现；政府宏观调控的不确定因素。机机机机遇遇遇遇新沂经济的快速发展带动大量高素质消费群体对高品质居住生活的需求；高起点的区域规划；基础设施和交通设施配套的改善将进一步增强区域竞争力；锡沂工业园是新沂市未来重点发展的区域，将导入大量产业人流，对高品质住宅需求产生良好的支撑。7项目核心价值分析本项目高起点的规划和建设将引领整个片区发展成为新沂市最活跃最吸引人的区域，吸引购房者和投资者的购买意愿。规规规规划划划划高起点高起点高起点高起点、、、、高标准高标准高标准高标准、、、、高品质高品质高品质高品质沭河和黄墩河的自然景观，以及沿河的绿色景观风光带和桥头公园的有机结合为人们提供了最佳的居住环境，是区域打造高尚住宅区的必要元素。景景景景观观观观天然的滨水资源天然的滨水资源天然的滨水资源天然的滨水资源绿色景观风光带绿色景观风光带绿色景观风光带绿色景观风光带未来河东片区的南部商业中心将配备完善且多元化的配套设施，使该区域成为集休闲娱乐、商业零售、居住为一体的大型综合性都市社区，引领城市发展步伐。配配配配套套套套丰富的餐饮丰富的餐饮丰富的餐饮丰富的餐饮、、、、娱乐娱乐娱乐娱乐、、、、购物等配套设施购物等配套设施购物等配套设施购物等配套设施8物业类型物业类型物业类型物业类型主要竞争区域分析主城区主城区主城区主城区商业、金融、娱乐为主的城市中心区大型、综合物业形态、居家式社区区域定位区域定位区域定位区域定位•新沂最早发展的区域，也是目前最为成熟的区域。城市的主要商业设施和公共设施大多位于此，生活配套设施齐全•新沂最为著名的新安小学和钟吾中学都位于主城区区域优势区域优势区域优势区域优势•区域具有出众的景观优势，拥有黄墩河以及新沂当地的母亲河——沭河，未来将打造成为两条景观河道。•由知名开发商进行整体规划建设，定位明确周详。•区域内的锡沂工业园区严格控制有污染的企业入住，从而保证环境不受影响。•未来配套设施多样且完善，将拥有集文化、休闲、商业、居住为一体的大型综合性都市社区。本区域竞争优势本区域竞争优势本区域竞争优势本区域竞争优势竞争区域竞争区域竞争区域竞争区域城南新区城南新区城南新区城南新区全市行政文化中心区、商贸物流中心区及环境宜人、功能齐全、配套先进的居住区大型、综合物业形态、居家式社区，另有目前最为知名的莱茵名郡•市政府未来有整体搬迁至该区域的计划，目前公安局、检察院、法院已经入驻•区域内已有住宅项目竣工，居住氛围开始逐渐形成•城南新区的基础道路建设较好。道路均已修缮完毕，且路况较佳9充分开发和合理利用区域内滨水资源，在政府和开发商的完美合作下建造的富有创意的多功能高端社区香港太古城香港太古城香港太古城香港太古城在没有政府任何支持下，完全按照市场化方式运行，不断推陈出新引领市场需求，成为香港长盛不衰的居住社区之一上海太平桥上海太平桥上海太平桥上海太平桥卓越不凡的设计理念和整齐划一的市场定位，加之政府的积极配合塑造出上海当前最具人气的住宅项目之一伦敦格林威治半岛伦敦格林威治半岛伦敦格林威治半岛伦敦格林威治半岛由政府主导，通过建造标志性场馆带来公众效应。完善的交通和先期上市的中端住宅使区域逐渐形成居住氛围巴黎拉巴黎拉巴黎拉巴黎拉•德方斯德方斯德方斯德方斯新建筑与老环境的完美结合与政府的大力宣传和主动配合是该区域发展成为和谐社区的坚实基础墨尔本墨尔本墨尔本墨尔本Docklands已有项目的已有项目的已有项目的已有项目的成功经验是成功经验是成功经验是成功经验是该项目规划该项目规划该项目规划该项目规划发展的重要发展的重要发展的重要发展的重要资源资源资源资源国际案例经验借鉴10项目市场定位•出众的景观和区位优势•国内知名开发商进行整体规划建设，定位明确周详。•配套设施完善，将成为集休闲娱乐、商业零售、居住为一体的大型综合性都市社区•我们有来自其他地区类似的成功案例项目经验，比如巴黎的拉•德方斯、伦敦格林威治等，在国内，我们也有上海的太平桥地区的成功经验•一系列的宏观调控政策，以及市场购房者不确定的心理因素，使得目前的市场正进入观望阶段•在该地块开始一级出让的阶段，市场的总体供应量仍保持在一个较高的高位，同时还要面临其它两个区域的竞争压力•新沂住宅市场正在向更加完善规范的方向发展项项项项目目目目特特特特征征征征成成成成功功功功案案案案例例例例经经经经验验验验市市市市场场场场环环环环境境境境项目市场定位建议项目市场定位建议项目市场定位建议项目市场定位建议•该区域拥有较好的自然景观，但目前周边区域居住氛围很差，且缺乏可满足居住需要的基础配套设施。•以特有的景观和未来整个区位的发展潜力为依托，政府区域规划为导向，本项目已具备成为新沂市集高星级酒店、大型商业零售、特色餐饮和风情商业街的综合性中高端住宅社区的潜质。在结合市场实际情况，并合理借鉴其它成功案例经验的基础上，建造满足不同客户群的高质量产品。11目标客户定位自住待用自住待用自住待用自住待用自用常住自用常住自用常住自用常住投资用途投资用途投资用途投资用途新沂新沂新沂新沂本地本地本地本地在目前新沂的住宅市场中，本地消费者占到最大的比重。其买房的主要目的是改善现有的住房需求，或是结婚用房、方便子女入学等刚性需求。鉴于本项目的高起点、高规划、高标准，相信未来寻求住房改善的本地居民将是本项目的重要客户群之一。此外，部分当地收入较高的人群，如政府公务员、部分事业单位从业者以及私营业主等，会以投资作为其购房用途，但该比例较小。周围周围周围周围乡镇乡镇乡镇乡镇从去年下半年开始，周围乡镇入城买房的人群已经开始明显增加。考虑到未来城市化的进一步推进，以及农民收入的稳步提高，更多的乡镇人群在有了一定积蓄后，也会加入到城区置业的队伍中。这部分人群主要是看中城区更好的配套条件，包括学校、医院、零售等设施以及良好的居住环境、小区规划等，同时也有较少的人群会选择投资以期未来的升值回报。其他其他其他其他外来外来外来外来人士人士人士人士考虑到本项目紧靠锡沂工业园区，因而未来在园区工作的人员也是本项目的重要目标客户群体，而这部分人群将有很大部分数量是从其它城市引入的外来人群。同时，一些来自徐州市区以及苏州、杭州、温州等地的投资客看中新沂目前相对其居住地更低的房价和未来的发展潜力，选择在此投资。此外，还有部分新沂本地目前在其它城市打工的人群，会选择购买住房以便为自己将来返乡居住使用。12项目开发建议项目市场份额测定项目市场份额测定项目市场份额测定项目市场份额测定市场及目标客户定位项目定价策略13住宅体量确定——逻辑框架及方法新沂全市未来新沂全市未来新沂全市未来新沂全市未来每年的需求量每年的需求量每年的需求量每年的需求量河东片区每年河东片区每年河东片区每年河东片区每年可获的需求量可获的需求量可获的需求量可获的需求量2平方公里每年平方公里每年平方公里每年平方公里每年可获的需求量可获的需求量可获的需求量可获的需求量再次利用平衡积分表平衡积分表平衡积分表平衡积分表，并综合现有情况，计算得本区域2平方公里可占到的市场份额。由政府未来规划人口数量，以及人均住房面积的增加，得出该数值，主要包括两方面来源：新增新增新增新增城区人口对住房的需求量城区人口对住房的需求量城区人口对住房的需求量城区人口对住房的需求量和原有原有原有原有城区人口改善住房的需求量城区人口改善住房的需求量城区人口改善住房的需求量城区人口改善住房的需求量。利用平衡积分表平衡积分表平衡积分表平衡积分表，根据以往经验和问卷调查情况，选取影响住宅需求的先决因素和权重，计算出河东片区可获得的市场份额。同时我们会针对未来河东片区的预期发展作两个情景的讨论。14•在中期报告中，我们给出未来需求的估算值。原有城原有城原有城原有城区人口区人口区人口区人口年需求年需求年需求年需求数值数值数值数值年份年份年份年份类别类别类别类别9.49.49.49.49.49.45.36.920152014201320122011201020092008预测数值预测数值预测数值预测数值3其他新其他新其他新其他新增城区增城区增城区增城区人口年人口年人口年人口年需求需求需求需求数值数值数值数值年份年份年份年份类别类别类别类别69.965.962.158.655.247.641.035.220152014201320122011201020092008预测数值预测数值预测数值预测数值2失地农失地农失地农失地农民年需民年需民年需民年需求求求求数值数值数值数值年份年份年份年份类别类别类别类别7