旅游地产专题培训

旅游地产专题培训目录1、旅游地产的起源和发展2、旅游地产概念3、旅游地产的分类4、旅游地产特征分析5、旅游地产开发模式1、旅游地产的起源和发展1.1国外旅游地产的历史旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(timeshare，又称vacationownership)概念。在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大·奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期内享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。1.2我国旅游地产的发展旅游地产最早在我国出现也是分时度假的概念。20世纪90年代初，湖南首先出现了分时度假酒店（产权酒店）的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内传播开来。2001年7月，在海口举办“中国旅游房地产论坛”。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括海外、港台投资者在内的房地产开发企业。目前，我国旅游房地产业已初现端倪，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家，自1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游休闲度假区”的成功开发后，先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造，规划、建设和推广，市场反响极大。1、旅游地产的起源和发展2、旅游地产的概念旅游地产是指以旅游、休闲度假、展览会议、教育、娱乐等产业为依托而进行的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。旅游地产的开发对象即为旅游物业。一般而言，旅游物业除按传统方式开发经营的酒店和度假村外，具体还包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及分时度假、产权酒店、主题社区或景区住宅、养老度假村、登山、滑雪运动度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村等产品模式。旅游地产属于泛地产概念，具有两个发展方向，即旅游的房地产化与房地产的旅游化。旅游地（度假区、高尔夫球场、主题公园等）与房地产业在完善功能、增加卖点、提高自身品位的同时，从不同的出发点打造了一种新的复合型业态—旅游地产。3、旅游地产的分类—按开发类型分类按开发类型分类，旅游地产主要分为：旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。类型概念描述特点典型案例旅游景点地产在旅游区内为游客的旅行活动提供的各种观光、体闲娱乐的非住宿型建筑物及关联空间。增加景区的游览内容，提高游客的游览兴趣，进而间接提升其它旅游地产的价值。上海新天地、宋城集团的宋城主题公园等。旅游商务地产在旅游区或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。以旅游接待为目的的自营式酒(饭)店以及与旅游相关的写字楼等均属此类。海南博鏊等。旅游度假地产为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间。“第二居所”的度假休闲和投资置业为目的。多建在大中城市远郊或远离大中城市的著名风景区附近，或建在旅游资源突出的旅游目的地城市。依托现有旅游资源，投入休闲度假设施建设，大力营造旅游度假氛围。佘山高尔夫别墅、三亚碧海蓝天、千岛度假村。旅游住宅地产与旅游区高度关联的各种住宅建筑物及关联空间。提供“第一居所”为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊。依靠旅游资源、提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高生活质量。杭州宋城的山地别墅等。旅游房地产景区住宅产权酒店养老型酒店高尔夫、登山、滑雪运动度假村旅游培训基地、国际休闲度假中心时值度假型酒店3、旅游地产的分类—按物业类型分类3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.1景区住宅景区住宅:发展商利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目。如：景区住宅、海景住宅、风景名胜度假村(风格别墅)、民俗度假村等。这类住宅以为本地置业者提供第一居所为主要目的，多建在旅游资源突出的大中型城市市内或市郊，通过依靠旅游资源（自然的、人文的或二者兼有的）条件，如优美的自然风光，主题突出的人文内涵、多种休闲娱乐设施，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量。3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.2产权酒店以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房经营利润，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的免费入住权。目前国内通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首期后，利用租金来向银行交付按揭贷款。产权式酒店为“为投资者量身定做的投资形式”，把业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。随着近年来休闲旅游与商务旅游的快速发展，产权酒店已成为我国旅游地产发展的新趋势。指投资者为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店（度假村）的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用，一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售，收益归其家人所有。养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己人或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面拥有投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.3养老型酒店3.4高尔夫、登山、滑雪运动度假村指在高尔夫球场、登山、滑雪等运动地附近开发的度假别墅项目。3、旅游地产的分类—按物业类型分类3.5旅游（休闲）培训基地、国际休闲度假中心指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。3.6时值度假型酒店指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币，他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宅设施，消费者不拥有使用权或产权，只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。”分数“消费可以获取更大的折扣和免费居住时间。4、旅游地产的特征分析4.1与传统房地产开发的比较与传统房地产开发商相比，旅游地产从前期策划到后期物业管理的全过程，都具有独特的优势特征。4.1.1优雅的环境资源旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。4.1.2专业的物业管理域酒店管理与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点，对面积并无特别的要求。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。4.1.3符合旅游度假的设计方案旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，旅游房地产的开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。4、旅游地产的特征分析4.2与其他领域比较4.2.1投资回报率高旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，旅游房地产的交易是大数步，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。在英国，购置房产历来被人们视为最佳的投资方式之一。4.2.2消费档次高旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。4、旅游地产的特征分析4.2与其他领域比较4.2.3消费的可存储性和期权消费旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性(如养老型酒店)的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。例如，密云“金海豚”的分时度假产权酒店的购买者不仅拥有其所有权或使用权，同时享有“亚洲酒店资源联盟”所辖东南亚、港澳地区和内地多处旅游胜地500多家四星级以上酒店的交换和使用权。在旅游业的其他领域，一般是在当时当地购买或提前异地预定产品，而在当时当地消费，不存在储存消费和期权消费。特征描述养身度假、旅游购物、交易、身份象征三者紧密结合不是简单解决居住问题，要解决更多的其他问题。旅游房地产是不但让人游还要住，多种消费方式结合才能发展起来。第二居所概念是在一个更适合于居住和休闲的地区置业。今后会逐步出现产品功能和产品类型的细化。如：一些人开始在香港或者其他一些地区购房，外省市一些地区的人跑到海南去购房，这样就带动了海南房地产的提升。房地产开发与配套服务软硬兼施除了硬件建设，没有软件建设，很难把普通的地产变成旅游地产。旅游地产一个转换过程：就是有人替你去管理，有人替你去实行租务。有最优秀的酒店管理公司或者物业管理条件的地区，才有可能逐渐形成旅游地产。配套、服务系统和硬件不能分离。旅游地产要把旅游项目经营得很好，同时又要把旅游房地产配套服务经营得很好，两者结合起来才能使旅游地产发挥出旅游的作用。4、旅游地产的特征分析4.3旅游地产特征及要素四个要素产业要素资源要素功能要素营销要素房地产业紧密联系相互依托旅游资源利益因子家生活延伸产权时权投资者休闲消费者第一居所、第二居所……旅游地产开发要结合地方产业因素，依托资源条件，有效发挥功能延伸，最后处理好营销环节。4、旅游地产的特征分析4.3旅游地产特征及要素旅游需求的多元化发展，旅游地产也得发生多元化、特色化的变革。旅游（趋势）旅游地产（趋势）旅游消费水平由低级向高级，消费结构呈现多元化。发展前景广阔，度假消费人气正旺。居民消费潜力巨大，旅游享受层次分化。房产发展提供机遇，酒店运行留有缺口。基础交通建设提供便利，政策鼓励旅游。旅游人数稳步增长，有组织的团体逐步增多。旅游线路由短途到长途发展。旅游方式单一化向多样化发展。（度假旅游，探险旅游，科学考察旅游，民俗旅游，生态旅游，体育旅游，保健康复旅游，文学旅游，美食家旅游等）旅游人员构成自费旅游、公费旅游将各领天下。旅游地选择国内旅游向出国旅游延伸。1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景2、城市消费领域的