骏景西区项目可行性研究报告

珠江骏景高尔夫花园西区项目可行性研究报告东莞市骏景凯德房地产开发有限公司二○○九年1目录一、项目概况-------------------------------------------------2二、项目背景-------------------------------------------------4三、项目投资环境与市场研究-----------------------------------5四、项目开发条件及技术设计方案的分析------------------------13五、项目开发建设及经营的组织与实施计划----------------------21六、基础数据说明--------------------------------------------22七、项目投资估算、资金筹措计划------------------------------22八、项目销售收入及利润的估算--------------------------------24九、项目经济效益分析----------------------------------------25十、项目评估结果--------------------------------------------272一、项目概况1、项目名称：珠江•骏景高尔夫花园西区2、项目背景：“珠江骏景高尔夫花园”项目位于东莞市塘厦镇平山村。该项目是珠江投资集团在紧靠深圳的区域开发的首个地产项目。项目总占地面积约30万平方米。项目分为东西两区，其中东区占地11.17万平方米，建筑面积为18.33万平方米，由多层花园洋房、带电梯景观小高层、townhouse融合而成。根据当时用地手续的要求，首先对东区进行开发建设，东区分为一期和二期，共1400余套住宅、车位等全部售罄，取得了不俗的销售业绩，东区在2007年9月前已陆续交付使用，形成了良好的居住氛围。在成功开发东区项目的同时，我司已完成西区土地的一级开发工作，拟申请挂牌取得该西区土地继续开发，开发具有创新品质、高性价比的中高档高尔夫品质精品项目。西区项目总占地面积为188,655.51平方米，拟建设为低层住宅（联排）及高层（33F）建筑，计划总建筑面积为553,802.96平方米。其中：住宅462,869.40平方米，商业及配套4,286.2平方米，公建及车位面积86,000平方米。33、项目地点:地块行政隶属于塘厦镇平山村，位于观澜与塘厦镇交界处，观澜高尔夫球会北门。东接石鼓、西望沙湖、北通塘厦。土地四至：东至高尔夫大道、西至观澜湖高尔夫球场、南至观澜湖高尔夫球场、北至空地。土地性质：国有；土地用途：商住；土地使用年限：70年4、主要经济指标（1）占地面积：188,655.51平方米（2）总建筑面积：553,802.96平方米（3）计容积率面积：467,155.6平方米（3）容积率：2.48（4）绿化率：35%（5）建筑密度：30%（6）总投资：335,238万元5、投资商简况骏骏景景高高尔尔夫夫花花园园4项目投资商为广东珠江投资股份有限公司，珠江投资公司是一家以房地产及相关业务为主业的企业集团，经过16年快速发展，珠江投资实现从区域性发展上升为全国跨区域性经营的布局规划。通过实施跨地域发展战略，将投资版图从广州扩展到北京、上海、深圳、长沙、西安、成都、东莞、惠州等地，完成具有经济活力的城市核心区域战略布局。所开发的住宅、商业项目等也均成为当地的标志性楼盘。凭借不断创新的精神和兢兢业业的态度，珠江投资以前瞻性的全国化布局战略及房地产业少有的全程产业链经营模式：土地开发－设计规划－地产项目开发－工程施工－物业管理。珠江投资经过十多年的发展，总资产超过200亿元，累计销售面积超过300万m2，土地储备超过1400万m2，成为中国最具实力的房地产开发企业之一。积累了丰富的社会资源和雄厚的资金实力，赢得了良好的社会声誉，已成为中国最具实力的的房地产开发企业之一，并已成功打造出“珠江地产”这个全国性的优质房地产品牌。“珠江骏景高尔夫花园”西区项目发展商——东莞市骏景凯德房地产开发有限公司成立于2007年，注册资本1000万元，是由深圳市珠江投资发展有限公司（51%）、东莞市大唐凯德房地产开发有限公司（30%）及东莞市嘉华房地产开发有限公司（19%）共同投资。深圳市珠江投资发展有限公司是广东珠江投资股份有限公司投资控股（占98.75%股份）之子公司。东莞市骏景凯德房地产开发有限公司是专为开发骏景西区项目成立的项目公司，由深圳市珠江投资发展有限公司负责项目的开发运营。骏景高尔夫花园项目作为珠江投资集团进入深圳片区的首个地产项目，倾注了珠江投资集团在莞、深、惠区域深耕发展的战略意图和决心。因此，该项目的投资开发备受社会各界的关注。在骏景东区、旭景家园项目、珠江东岸项目以及珠江广场项目的成功开发的基础上，骏景西区的运作将对公司品牌在深圳市场进一步的提升产生强大的正面积极作用。二、项目背景5塘厦镇位于东莞市东南部，东连清溪镇，西邻黄江镇，北接樟木头镇，南与凤岗镇和深圳市观澜街道接壤，莞深高速、龙林高速、东深公路贯穿而过，是东莞东南部的交通枢纽。全镇总面积128平方公里，下辖20个社区，户籍人口4.2万人，外来人口近50万人。2008年，塘厦镇实现GDP145亿元，出口总额39.4亿美元，各项税收总额24.9亿元，镇级可支配财政收入9.1亿元，银行各项存款余额154.6亿元，综合经济实力位居东莞市前列，迅速从农业镇发展成为广东省中心镇、东莞市5强镇，先后荣获“国家卫生镇”、“中国千强镇（第5名）”、“全国群众体育先进单位”、“广东省教育强镇”、“广东省现代乡镇20强”、“中国绿色名镇”、“广东省生态示范镇”、“全国环境优美乡镇”和“中国高尔夫产业名镇”等称号。2008年，塘厦镇生产总值达到145亿元，比上年增长11.5%；各项税收总额24.9亿元，同比增长19.7%；镇级可支配财政收入9.1亿元，同比增长6.1%；社会消费品零售总额20.7亿元，同比增长7.3%；各项存款余额154.6亿元，同比增长14.2%；城乡居民个人存款余额102.3亿元，同比增长25%；社区群众人均收入16079元，同比增长6.9%，经济综合实力稳居东莞市各镇（街）前列。塘厦镇充分发挥地缘、人缘优势，走出了一条以加工贸易参与国际分工，以经济国际化带动农村工业化、城市化的发展道路，至2008年底，全镇引进外资企业1300多家，民营企业3500多家，成为国际性电子信息、不间断电源、电气等“三电”及周边设备现代加工制造业基地。同时，塘厦镇积极推动产业调整升级，培育发展了高尔夫、航空电子、汽车电子等特色产业，实现了商贸流通、酒店服务、房地产和休闲旅游等为主的第三产业的蓬勃发展，涌现出世界第一大高尔夫球会和一批高档次的星级酒店、优质楼盘。随着高起点、高标准地建设、打造了一批水、电、路等重点工程项目和行政中心、行政办事服务大厦、塘厦体育馆等城市新亮点以及行政文化新区的建成启用、市食品药品监管局稽查局第三分局与市质量6技术监督局第三分局、市第三人民法院及市第三人民检察院的挂牌成立，塘厦作为东莞东南部区域中心的地位正日益彰现。三、项目投资环境与市场研究（一）深圳市市场概况1、经济概览深圳，中国的经济特区之一，是广东省最重要的城市之一，毗邻香港。深圳全市常住人口数已经超过876万，实际总人口已超过1200万人。深圳人口密度在全国大中城市排名第一，密度高达每平方公里4239人，常住人口和实际服务人口的现有规模使得深圳的人口密度已经超过了上海、北京、广州等中心城市，直逼香港和东京。过去20年经济飞速发展使深圳经济实力方面排在中国主要城市的前列，是中国发展最快速的城市之一。深圳将成为毗邻香港的亚太区域性国际化城市。深圳市区距香港港岛仅45分钟车程，深圳将用15年左右的时间，在率先实现社会主义现代化的基础上，把深圳建设成为重要的区域性国际化城市。深港政府间建立了重大事项协商沟通机制，口岸和跨界基础设施合作不断加强，经贸、科技、教育、金融、旅游等合作不断深化。2007年4月，深港联合治理深圳河治理三期工程，深圳河流域防洪能力提高到50年一遇的水平；2007年7月正式建成通车的深港西部通道，把深港两地更加紧密地连在一起。(1)、整体经济进一步回升2009年年初深圳经济受国际金融危机影响十分显著，前2个月经济增幅首次出现负增长，形势十分严峻。随着中央保增长方针的落实，从3月份开始，经济企稳回暖迹象逐步显现。初步核算，1-3季度全市生产总值5865.11亿元，比上年同期增长9.6%。经济增速从一季度的6.5%，提高到上半年的8.5%，1-3季度进一步上升到9.6%。从三次产业看，1-3季度第一次产业增加值4.81亿元，下降16.9%；第二次产业增加值2662.02亿元，增长6.6%；第三次产业增加值3198.28亿元，增长12.9%。三次产业7占GDP比重分别为0.1%、45.4%和54.5%。其中第三次产业所占比重上升了3.6个百分点。(2)、固定资产投资增长加速1-3季度固定资产投资1120.48亿元，增长15.4%。其中，基本建设投资687.99亿元，增长25.9%；房地产开发投资295.07亿元，下降3.3%；更新改造投资103.01亿元，增长8.0%；其他投资34.41亿元，增长43.5%。(3)、财政、金融形势较好1-3季度地方财政一般预算收入682.83亿元，增长6.0%；地方财政一般预算支出603.47亿元，增长9.2%。9月末，全市国内金融机构人民币存款余额16245.97亿元，比年初增长24.9%；国内金融机构人民币贷款余额12091.33亿元，增长34.1%。2、2009年上半年深圳房地产市场发展形势2009年上半年，在房贷利率下降和开发商主动作出价格调整的共同作用下，被压抑了一年多的市场需求集中释放，一手住宅的成交量同比、环比都出现了大幅上升。另外，深圳市开始执行二手住宅营业税减免政策，使得二手住宅交易过程中的税费大为减少，加上在一手房成交放大的作用刺激下，二手市场成交量也出现了大幅上涨。根据深圳房地产信息网的监测，2009年上半年全市新房共成交387.6万平方米/41,384套，成交均价12,340元/平方米，龙岗、宝安、南山是成交量最集中的三大区域，共成交340万平方米/35,851套，占全市总量的87.6%。成交量的快速放大，一方面是因为陆续出台的楼市利好政策不仅降低了置业门槛，减轻了购房者的供房压力，还给予了市场信心支撑，而另一方面开发商为加快销售进度而进行的积极的营销策略也进一步提高了市场的活跃度。（二）东莞市市场概况1．东莞市整体住宅市场情况2009年上半年受宏观政策调控，东莞房地产市场成交回暖，累积需求集中释放，商品房成交面积和金额同比双双大幅增长。2009年上半年，8全市商品房成交面积为295.18万㎡，同比增长81.6%；成交金额为181.8亿元，同比增长66.2%；上半年商品房成交均价为6160元/㎡，同比下降8.5%；其中商品住宅成交均价为5988元/㎡，同比下降4.0%；普通住宅（含洋房和公寓）均价5329元/㎡，同比下降7.7%。物业用途供应面积（㎡）同比幅度成交面积（㎡）同比幅度成交均价（元/㎡）同比幅度别墅25.9460.01%24.36184.29%12869-7.69%车库10.1756.17%2.2360.69%7907-10.26%公寓4.75-86.20%19.1318.12%5650-9.03%洋房174.89-35.51%235.4386.88%5303-7.25%商铺15.18-58.37%8.7433.70%10674-33.24%写字楼9.65-2.13%5.2935.33%7032-26.00%总计219.04-35.83%295.1881.56%6160-8.48%数据来源:东莞中原地产研究中心消化存货为主供应减三成销售增八成均价略降09年上半年东莞楼市主要以消化存货为主，新增供应大幅减少，刚性购房需求迅猛释放令楼